连锁酒店为何“伸手”老建筑？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。

谈起中国酒店业的扩张，“快速”与“标准化”是核心关键词。这套逻辑支撑了行业过去二十年的崛起——从一、二线到三、四线乃至更下沉的市场，标准化模型大幅抹平了城市间的物业硬件差距。

如今存量时代来临，中国城市正从“大拆大建”转向“精细微更”。承载城市记忆的老街区、蕴含历史底蕴的老建筑被重新发现，酒店作为存量更新中最灵活的业态，率先入场掘金。

最近，亚朵改造湖南省粮食厅的帖子火了。这并非孤例，不少靠快速扩张做大的酒店品牌近几年也布局老建筑改造。但问题是，非标店是真能算清账，还只是“情怀叙事”？亚朵、汉庭这些靠标准店起家的品牌，能否走通非标改造？

当商务属性的亚朵S搞起非标

被改造的湖南省粮食厅现在更名为长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店，是亚朵S酒店在长沙的首店。

改造前，湖南省粮食厅是建于上个世纪中期的苏式红砖楼，部分为市级文物保护单位，建筑年久失修，存在结构隐患，原建筑格局、外立面及特色雕花等历史肌理亟待保护。

曾经湖南省粮食厅的主要任务为贯彻执行粮油方针政策，负责粮油收购、供应、调拨、储存、加工等，是湖南省粮食局与湖南省粮食公司合并扩编的产物，藏着湖南省粮食行政管理机构的重要演变历史。

改造后，严格遵循“修旧如旧，最小干预”原则，对建筑进行了系统结构、家具隐患整治与文化修缮，完整保留了建筑格局、历史外立面及特色雕花，以及苏式风格的历史肌理。

除了建筑外观保护，湖南省粮食厅从功能单一，主要为办公居住的低效空间转型成集住宿、文化、休闲于一体的酒店，共设有95间客房，并重新规划了空间，新增大堂、书吧（竹居）、餐厅（相招）、庭院、会客室、健身房等功能分区，实实在在地盘活了历史建筑。

搜索各大OTA比价，该酒店工作日最普通客房单晚房价最低660元，最贵套房已突破千元，平均房价大多在千元上下浮动；周末最低房价会上浮至800-900元区间，溢价空间显著。

单看改造后的定价或许缺乏参照，但与国际酒店集团横向对比，其品牌溢价便一目了然。工作日，长沙北辰洲际酒店最低单房晚仅700元，长沙运达喜来登酒店最低单房晚只要660元——这些疫情前开业的国际酒店或因设施老化导致价格下滑；即便是开业不过五年的长沙建鸿达JW万豪酒店，最低单房晚也仅需800多元。

非标改造赋予了品牌较强的溢价能力。在长沙核心商圈，其房价不仅能比肩国际高端酒店，甚至实现了价格反超。

但令人不解的是，为何这次的改造项目会给到亚朵S品牌？

亚朵S酒店以“Special”为核心卖点，明确定位高端商务客群，通常选址一线城市核心商圈。设计上不追求千篇一律的复制，而是结合当地城市气质与物业特点进行个性化打造。直白地说，亚朵S酒店主要面向高端商务客人，会根据城市在地文化调整店面设计。

“一店一设计”的概念早已不新鲜，但亚朵S酒店反其道而行之——并非一味打造融入城市的标准店，而是更进一步，直接以非标改造的方式，塑造独一无二的品牌门店。

与此同时，亚朵S酒店也并未放弃商务客群。酒店大堂内设有“竹居”阅读空间及商务洽谈区，以满足商务人士的办公与轻社交需求。

难道亚朵酒店集团没有改造品牌吗？也是有的，但走的是性价比路线，改造历史建筑挂上这个品牌不太合适。

这里说的是亚朵X品牌，其定位为“高品质非标品牌”和“中高端存量改造专家”，改造项目主要围绕存量酒店——包括单体酒店、老旧连锁酒店的翻牌与轻量化焕新，日常价格区间在200-600元之间。

还有一点，亚朵X的轻改造模式通常在不改变原有建筑结构的前提下，通过翻新门头、更换软装、局部优化等方式实现低成本翻新。但这种轻改造显然无法应对历史建筑所需的结构加固、消防升级、管线重排等硬性改造要求，难以达到合规标准。

也就是说，尽管亚朵X走改造路线，但真正涉及除酒店之外的非标物业，轻改造路线无法承载改造标准，此时走高端商务路线的亚朵S便成了最好的选择。

为何非标改造风起

当然，非标改造并非亚朵S的独角戏。不少曾经以规模扩张为战略核心的品牌，其实早已在这一赛道布局，只是近几年入局速度明显加快。

华住集团旗下的汉庭2009年就改造了浙江省级文保单位清泰第二旅馆（1933年建成，曾为“群英饭店”），现为汉庭酒店（杭州西湖仁和路店），2018年还进行了再次翻新，保留了铸铁栏杆、木楼板、水磨石地面等历史符号。

近期有上个月才开业的全季佛山岭南天地祖庙地铁站酒店，由原农行大厦改造而成。农行大厦是汕头首座全玻璃幕墙写字楼，建于20世纪80年代，保留了岭南历史建筑特色。

除了写字楼，华住集团旗下的城际酒店还将手伸向了老旧历史酒店。2025年城际酒店（上海外滩南京东路步行街店）开业，酒店原址是吴宫大楼，曾是一家旅游涉外三星级酒店，2017年这栋楼成为上海黄浦区的文物保护点。

值得一提的是，建筑改造成本并不低，外立面加固费就花费了2000多万元，在改造过程中，建筑加固所产生的垃圾清运，只能通过小车一趟趟深夜运出，更是增加了不少成本。

更别提华住集团已与广州国资合作，计划未来3年在广州投资约300家酒店，主要盘活广州市属国企（如岭南集团、珠实集团、广州城投集团、广州安居集团等）的闲置或低效存量物业，其中不乏非标物业资产。昔日以快速规模化扩张著称的酒店品牌（如全季、汉庭、桔子等）正对接这一庞大的存量改造需求，通过品牌赋能来提升物业价值。

过去，这些连锁酒店品牌靠快速扩张起家，核心逻辑是“标准化复制、快速回本”；而老建筑的非标改造却恰恰相反——周期长、投入高、回报慢。那么，这种“反着来”的模式为何会逐渐受到品牌青睐？与标准店相比，焕新老建筑究竟能带来哪些独特优势？

/ 抢占核心地段夺得品牌溢价

一线及新一线城市核心地段新增土地稀缺，且新建酒店租金相对高昂。按照城市发展的历史规律，老建筑位于城市最早发展的市中心，处在城市核心商圈或文旅资源富集区，能通过修复外立面，改造建筑内部的方式，以相对可控的成本获取过去难以企及的优质地段，从而利用核心区的大流量实现房价和收益的跃升。

虽然核心地段是主流，但并非所有老建筑都位于核心地段。部分老建筑因体量较小，位置相对偏僻（如城市边缘的老厂房、非核心区的老旧社区），或受限于文物保护、城市规划（如限高、限外立面）等因素，无法达到核心地段的标准。不过这类建筑在改造时，也能通过“小而美”的差异化定位来弥补地段上的不足。

/ 迎合消费趋势打造差异化体验

当前，新生代客群（Z世代）不再单一追求奢华硬件，更看重酒店的情绪价值、文化体验和性价比。老建筑自带一份独特的城市记忆、复古氛围和在地文化的气质，精准集中年轻人“为情绪付费”的诉求，形成差异化吸引力。

特别是历史建筑改造的酒店（如老厂房、苏式机关楼）为消费者提供了逃离标准化生活的精神栖息地，酒店通过“平价客房+文化体验”的模式，填补高端酒店与千篇一律标准化酒店之间的市场空白。

如深圳诺岸酒店由旧电焊厂改造而成，保留了原有的工业遗存并融合了现代设计。

/ 承接存量释放缩短筹建周期

不少老建筑因历史遗留问题（如未批先建、手续不全、权属证明缺失、“一地多证”）或处在流拍边缘，承接难度颇高。除此之外，历史建筑还受限于文保或结构红线，大拆大建成本极高。但这些靠标准化规模扩张的品牌采用“利旧局改”的模式（保留历史外立面、局部优化空间），大幅降低单房改造成本，缩短了筹建周期，资金周转效率得到提高。

政策层面，国家正大力推动城市更新与老旧建筑改造相结合，大量历史建筑面临盘活需求。对过去靠标准店实现规模化的酒店品牌而言，其成熟的改造模式与供应链能力，恰好使其成为承接“非标”资产释放的最优解。

非标店VS标准店

非标改造既能顺应大势，又能换取更高的品牌溢价，但对习惯了标准店运营逻辑的品牌而言，这套近几年集中爆发的非标店，回报与成本究竟能否算得清？

在成本对比上，老建筑改造隐性成本更高，标准店则更可控。数据显示，老建筑改造的隐性成本与增量成本综合下来，成本通常比新建标准店高出30%—40%。主要体现在拆除清运（需拆除老旧管线、墙体、处理建筑垃圾）、机电改造与合规成本（老旧管道、新建智能设备接口、消防、环保等）、时间成本（改造期间部分停业导致的收入损失）。

华南的某一家柏曼酒店（老宾馆改造），就因消防改造复杂，改造花费高达160万，远超原计划的40万。

标准店则成本结构清晰，主要为土地租金、基础建设、标准化装修和机电安装，隐性成本较低，单房改造成本相对可控（通常在4万—6万/间）。

其次，老建筑改造的溢价空间虽大，运营回报却存在不确定性。不过，一旦通过“新旧融合”精准定位跑通市场，改造后往往能实现高溢价和高出租率，回本周期可压缩至2～3年，明显快于新建一家标准化酒店。

从运营层面来看，非标酒店的壁垒恰恰在于其运营思路与标准店截然不同。标准店店长是“执行者”，但非标店店长需要“经营者”。可这类领域的专业人才储备远跟不上市场增量，很是稀缺。可以说，非标店不是“做一个店”的投资，是“做一个标杆”的投资，每一家店都是品牌下面的旗舰。

标准店则能凭借品牌效应和标准化服务，获客、出租率更稳定，投资回报预期明确，回本周期相对较长（通常在5年左右）。

不过，把老建筑改造放在酒店行业周期里看，标准店的边际收益在递减，同质化竞争与价格战让连锁酒店正经历从“规模扩张”到“质量竞争”的拐点，品牌需要一个差异化的武器。老建筑改造则是以资本为入场券，通过品牌、文化、运营等多种要素深度融合后，形成的复合型竞争壁垒。

这种老建筑改造的本事不是每个品牌都玩得起。品牌背后的酒店集团需要凭借其规模效应、系统赋能和行业经验，为老建筑改造提供不可替代的“降本、增效、溢价”优势。但能玩得起的玩家会在下一轮的竞争中拉开身位，且窗口期还在持续发酵。

连锁酒店“买”老建筑，本质上是一场关于存量时代生存法则的重新谈判。

当标准化扩张边际效益递减，老建筑改造便不再是所谓的情怀叙事，而是转变为品牌突围的差异化武器：以更高溢价、更短回本周期、更稀缺地段，打开新的大门。但这扇门并非谁都能推开，品牌背后是多年规模化积累的供应链能力与行业经验，这从来都不是中小玩家能复制的游戏。

更深层看，这也是一场城市与品牌之间的双向奔赴，城市盘活沉睡的历史资产，品牌注入商业价值。当“修旧如旧”与商业运营找到平衡，老建筑便不再是负担，而是从酒店的切片中，反射出承载城市记忆与经济价值的空间。