陕西
谁也没想到，一向火热、改善扎堆的曲江CCBD，出现地块零报价流拍！
7月10日挂牌截止，曲江QJ4-3-128宗地全程无有效竞买报价，按照出让规则，宗地直接流拍。
要知道这是曲江CCBD南区核心，周边金茂、华发高端盘扎堆，往年同板块地块多轮争抢甚至溢价成交。如今连曲江优质地块都遇冷，这组信号，值得关注。
先看懂这块流拍地：地段、指标本身含金量不低
地块编号QJ4-3-128，位于曲江新区盈知路以南、汇泽路以东、汇征路以西、航天大道以北。
占地面积33.864亩，商住共用宗地，容积率1.2-2.5，绿化率35%，建筑密度25%。
起拍总价5.505亿元，折合每亩1625.62万元，起拍楼面价9754元/㎡。
竞买保证金1.2亿元，不接受联合竞买，要求单一房企独立拿地开发。
除了地块基础配置，外部的区位配套，堪称改善热土。
板块定位曲江CCBD南区，南北城市中轴线上，北区早已无住宅用地可开发，南区宅地逐年减少，属于供应越来越少的稀缺片区；
地铁出行，紧邻2号线三爻站，向南北换乘有8号线，向南有15号线，通达主城、高新、长安等区域。
商业配套，北约500米有南飞鸿乐荟里，向北地铁一站路是万象城、万象天地等；
周边住宅项目，一路之隔就是华发锦宸赋，片区还有金茂璞逸曲江、华润悦府等3万+高端改善盘，高端居住氛围成型，改善客群基数充足。
按往年行情，这种低密、核心、成熟改善板块地块，本该是央企、头部房企争抢对象，本次却全程零报价，反差极强。
明明地段不差，为什么没人拿？有以下几点来和大家分享一下：
1. 门槛过高，不接受联合拿地
公告明确要求不接受联合竞买，5.5亿起拍总价+1.2亿保证金，近7亿资金需要一家房企独立兜底。
2. 地价成本高，高端去化压力加大
起拍楼面价接近万元，叠加后期开发各类成本，未来肯定也是要做高端类住宅，房价可以参考隔壁华发锦宸赋、金茂璞逸曲江。
而今年西安改善市场分化明显：顶级资源（湖景、雁翔路核心）豪宅去化稳定，但普通3万+改善盘走速放缓，库存去化周期拉长。
3. 房企拿地策略极致保守，只盯“绝对确定性”
今年上半年西安涉宅土地成交金额同比暴跌58%，流拍地块多达5宗。今年房企拿地紧盯团结村板块、幸福林带等热门板块，配套齐全，去化快。
对CCBD南区这类“次核心改善地”持观望态度。即便属于曲江，只要没有独一无二的景观、顶级学区加持，房企宁可放弃拿地，也不愿承担滞销风险。
4. 全市供地收缩，房企不缺优质地块等待
今年西安住宅供地整体下调31%，土拍进入“少而精”模式，后续还有更多主城低密地块待出让。房企拿地更谨慎，愿意等位置、条件更优的地块。
总结一下：
QJ4-3-128宗地零报价流拍，不是曲江价值下跌，而是土拍市场进入理性新阶段。
房企不再盲目追捧板块概念，只愿意为真正稀缺、高确定性的土地买单；对应到买房市场，房产价值分层会越来越清晰。
未来西安楼市，稀缺核心低密资产愈发珍贵，同质化改善房源竞争加剧，买房一定要精挑细选，拒绝盲目跟风。
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