数据腰斩了，为啥体感很反差？

最近直播间里，关于各种地块供地的讨论，越来越多。

想必大家还是很关注北京土地和新房市场，最近我也在深入调查和研究，发现了很多和之前认知有差异的地方，和大家共享。

北京供地是不是加速了？是不是变多了？

先说结论：不是，不是。

不仅没有变多，从商品房每年供应套数上看，还腰斩了。

这的确和我们的实际体感很反差，但数据不会骗人，各位自己验证也不难（尽量多综合几个口径，现在很多AI也会骗人，顺便说一嘴：房地产细分领域，ai这块还是非常滞后的，买房问ai，基本都是反指）。

那问题来了，为啥最近大家的体感，是供地越来越没有节操？感觉越来越多呢？

主要有以下几个原因：

①从零散供地到集中供地的转变

之前的北京供地，属于不定期零散供地，而到了2021年开始试行集中供地，到了2023年2月，政策又优化“改为提前公示全年供地清单、弹性多批次出让，土拍频次大幅增加”。

咱们以2025年北京的商品房住宅供地为例，一共供地是9批次，也就是平均每批次大概5-6块地，他们又很聪明地，每次供地里，安排1块比较热门的地块。

那么，按照新的供地规则，公示9次+拍地9次，一共18次向社会公布消息。

也就是说，对于普通关注者来说，会有这样一个感觉（重要）：

※每隔半个月多一点，就看到供地信息

※每次供地都好几块，而且每次都有热点地块引起人们注意

这种消息轮番冲击，给人的感觉就是：

这怎么天天都在供地啊？

相反地，在之前零散供地的年代，多数都是远郊/超远郊供地，一年值得大家关注的地块，就那么几个，平均2个月出一次热点，而且出新闻的时候，就单独一块地。

这种信息的密度和频次，给人造成了很大的错觉。

②互联网传播速度和规模的指数级增长

这就没啥可说的了，原来咱们获取地块信息的渠道基本就两种：一种是传统媒体偶尔一次的新闻报道，而且受时间或版面限制，基本每次就是一带而过。另一种是围脖，就那么几个大V，偶尔发一下，而且发的当天，他还发了别的几十条围脖。

现在全民自媒体时代，可完全颠覆了，是个人有个嘴，就能聊一下。特别是大数据茧房时代，这些消息就像苍蝇一样，一天你能在不同平台刷到N遍，晚上睡前刷个直播，上下滑也都在聊这玩意......

你想想你的小脑瓜容量才多大，早就被填满了。

③虽整体供地减少了，但城区/近郊供地变多了

咱们绞尽脑汁想一想，2015年后的10年时间里，以朝阳为例，供地基本都是边边角角,2025年后才开始有几块像样的供地。

海淀也是一样，东西城更不用说了，更少。

好一点的地方，基本就是没咋供地。

近10年北京城区供地荒......

也就从25年到26年开始，朝阳有像样的供地了，东三环的松榆里、太阳宫、永安里、呼家楼、大郊亭。

甚至海淀四环和核心产业区也开始供地了，西四环宝山、半壁店、西冉，上地核心区的树村、朱房村、功德寺还有快开盘的0702，今年还有如园旁边的西北旺D1......

（时间关系，以上凭记忆写的，漏掉可补充）

所以，你看：

以上三点里，前两点是体感上造成的表面差异，这个比较简单，没有太值得深入探讨的必要。

而对于第三点，还是值得聊聊。

“虽整体供地减少了，但城区/近郊供地变多了”

那么，变多原因是什么？

首先我们要明确一件事，城区/近郊供地，基本全部来源于拆旧盖新，并不像北京房地产刚起步阶段，把空地、荒地甚至黄花菜地推平了，直接在上面盖房。

所以结合这个共识，我觉得有两点原因导致城区/近郊供地变多了。

第一，从拆不起，变腾得起

2016年的拆迁，对拆迁户来说，就是改命的机会，给的真多啊！

而2026年的腾退，有点食之无味、弃之可惜的感觉。

你再问问现在腾退房子的老北京，他们兴奋么？

对绝大多数家庭，不仅不兴奋，有的还要背负邻居的道德绑架，本来不想走，但是如果因为自己导致大家走不了，说不过去。

为啥不想走呢？

补的太少了，不管是给钱还是给房，实际核算下来，基本也就是原来老房子价值的1.2-1.3倍，再折算一下资金成本和机会成本，没占啥便宜。

这里我不是替谁说话，腾地的和拿地的，本来就是甲乙方，一方利益少了，另一方自然成本就下来了。

从前很多解决不了的地块，从拆不起，慢慢变腾的起了。

第二，从高房价，到低地价

如果上面的逻辑，主要是政策方面的变化。

那么这个第二点，就是市场方面的变化了。

房价高的时候，对征地来说，不可能给低了。

房价低的时候，对征地来说，可以很顺其自然地给低一点。

可以这么理解：

做面粉的麦子便宜了，面粉也不敢卖太贵了，对上游来说，是双赢的。

而且好地块，卖的好，周转起来也卖的快了许多。

【这里说下带来的影响】

要说第四代住宅，对远郊房产影响大，这个我认。

等于是，第四代全方位地优于第三代或者三代半住宅。

坦率讲，这个也只能算肉眼可见的距离，没有特别夸张，很多2020年前后的远郊次新房，说实话无论从容积率还是从户型设计，并没有说到了“推沟里”的程度。

但是对于城区/近郊，10多年甚至20年供地荒的一些板块，对比差异已经很难用“可视化数据”的差异来对比了。

它不是第三代到第四代的更新，它是第二代甚至第一代到新式建筑的“马里亚纳海沟级”的跨越。

其实经常看我直播的人都知道，我倒是对所谓的第四代住宅并不特别感冒，因为从来没有从官方口中定义过第四代住宅这个概念，人家只说的是“好房子标准”。

但是，这，就够了。

这种例子又不胜枚举了：

半壁店的11万+保利熙瑞咋样？

很贵，贵的离谱。

以我以前的认知，只有脑残才会买。

但你看看，距离它只有1公里的这个小区：

你也不会觉得是保利熙瑞便宜了，而是瑞新里小区简直是天价。

看到这个例子，我再也不怀疑是哪个脑残会买保利熙瑞了，你如果卖了瑞新里小区，你也买。

虽然保利还是很贵很贵......

还有比如像丰台最近比较热的嘉棠雅序，南四环旧二手贩子横行的地方，卖7万我简直理解不了。

但你看到这个小区：

你也不会觉得是嘉棠雅序便宜了，而是“万五”简直是天价（虽然实际成交也就6.5W附近）。

再多的例子我就不举了。

我想大家应该已经懂了，北京房地产正在经历着前所未有的变革。

在这场变革中，谁的“皮厚”，谁就能“抗住伤害”，谁才活得更久......

供地失衡、价格错配、代际更迭......北京房地产正在经历着前所未有的变革。在这场变革中，谁的“皮厚”，谁就能“抗住伤害”，谁才活得更久....

这不仅要从政策端，还要从房价相关性、实时量价变化、选筹逻辑、板块和小区走势等多个维度进行详细分析。

为了更好地帮助各位“躲避伤害”，我们决定本周六开启7月份的线下沙龙（仅此一场）。

本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。