广东
35年前，日本最贵的住宅，并不全都在东京。
1990年泡沫经济时期，约七成亿日元住宅供应发生在东京23区之外，大阪、名古屋等城市也都有自己的高端住宅市场。
但35年后，格局几乎完全反转。
《日本经济新闻》报道称，东京Kantei数据显示，2025年，日本新建售价超过1亿日元的公寓达到8266套，同比增长44%，创历史新高。其中，5722套位于东京23区，占全国约69%。
二手市场更加集中。
LIFULL数据显示，2025年，日本挂牌价格超过1亿日元的二手公寓约2.84万套，其中约2.52万套位于东京23区，占比接近90%。
也就是说，目前日本房价上亿的住宅，新房有7成、二手房有9成，都在东京23区。
从“东京之外占多数”，到“东京占据多数”，日本高端住宅市场完成了一次明显的重心转移。
背后的原因，不只是房价的上涨，而是日本越来越多的资源，正在向东京集中。
首先是土地价值的差距。
2026年东京23区住宅地公示地价同比上涨约9%，地方住宅地平均仅上涨约0.9%。土地、建造成本持续走高，让不少原本售价约8000万日元的新房，跨过了1亿日元门槛。
更核心的差距是购买力。
东京23区承接的不只是本地需求，还有来自日本各地以及海外的资金。
国土交通省数据显示，2025年上半年，都心六区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）新建公寓中，海外买家占比达到7.5%，明显高于其他区域。
与此同时，日本大量高收入就业岗位、企业总部和产业资源仍集中在东京，这让东京拥有其他城市难以复制的住房需求。
东京吸引的，不只是人口，更是日本最集中的产业、就业和高净值购买力。
不过，市场变化并没有停留在“东京越来越强”这一步。当越来越多资金进入东京之后，另一个变化正在出现：
过去，只要进入东京23区，很多住宅都能享受到城市整体发展的红利。但随着高端住宅不断向东京集中，市场开始进一步比较“东京的哪里、什么样的产品”。
日本房地产研究人士认为，未来影响住宅价值的，将越来越取决于区位、产品品质、物业管理、修缮成本，以及人口变化、城市更新等长期因素。
这并不意味着东京23区失去吸引力，相反，意味着东京仍是日本最核心的房地产市场。只是从“城市定价”逐渐走向“房源定价”。
过去，日本房地产的竞争是在东京和地方之间；未来，竞争可能更多发生在东京内部。
从“买东京”，到“挑东京”，东京楼市正在进入全新阶段。
当大家都只瞄准一个地方时，优质房源，也就越发可遇而不可求。
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