天津
01
近日，我所在楼栋的业主群吵翻了。
起因是楼栋附近的一处水景，交付8年后，沦为了大爷大娘的晨练区域。
很多邻居表示，每天早晨六点多就开始“广播”，不堪其扰。
有人翻出了当年的宣传口径和广告画面，是这样的：
透过古朴的圆形窗棂望去，一池碧水在阳光下波光粼粼。
可现实却给了狠狠一击，规划中的一池碧水消失不见，取而代之的，是扰民的晨练。
02
针对这件事，我分别咨询了品牌房企副总和法务负责人。
为什么交付时的镜面水景，随着时间的推移，变成了如此场景？
1）地产移交物业后，大面积静水面蒸发量很大，总得补水，水景循环泵开一天，水电费都不低。
尤其是电费，水景的电费单独挂表计量，基本比住宅用电贵一倍。
2）人工水景确实费钱，如果泵坏了换泵也挺贵的。与此同时，水景池底也总得清理。
3）交付后，如果水景坏了，物业负责维修，因为地产质保一般都只有一年。
4）大面积静水面是最费钱的， 喷泉、涌泉之类的要实惠得多。
5）很多楼盘卖完房子，大面积水景就关了，本身就是营销道具。
6）天津今后的小区基本都是以洋房或者小高层为主，户数有限，总的物业费很难负担大面积会所和水景的运营成本。
水景关了，大爷大娘在这上面晨练，万一出事，物业有责任吗？
1）假设存在安全隐患，且物业也没有在周边做好安全提示，那么物业是需要承担一定责任的。
如果大爷大娘在水景上晨练意外摔伤，按照责任划分，物业将承担10%-20%的责任（假设有责任）。
作为成年人，大爷大娘将自行承担大部分责任。
2）必要时，街道居委会介入协调噪音问题。
如果实在拦不住，物业要做的是，做好围栏和安全提示，这样基本能免责。
在此背景下，如果出现意外摔伤，只能自认倒霉。
此外，我还了解到，如果始终无法调解，该区域附近受影响的楼栋业主，可以主张物业费打折。
而这只是一个缩影。
未来更多设计大面积水景的楼盘交付，也将会陆续暴露问题。
03
忠言逆耳，有些话，不吐不快。
建议买房人——
1）实景示范区满水景观、喷泉全开，可提升楼盘颜值和溢价，但本质上是营销道具，不是长效社区配套。
交付后，高昂的水景养护费用，让很多物业拒绝开放全部水景，所以小区内的水景面积未必越大越好。
而且，越是大面积的水景，后期维护成本越高。
2）市面上大面积水景的全新盘，的确是很好看，但开发商是不管后期维护的，交付后水景的维护成本都压在物业头上。
大功率喷泉水泵、循环过滤系统24小时运行耗电极大，加上水分蒸发需要持续补水、定期整体换水，日常能耗超乎想象。
再加上水泵、管线、水下电气易老化锈蚀、结垢堵塞，维修更换费用不低；动用维修基金大修流程繁琐，长期拖修，直至彻底瘫痪。
甚至有些住宅项目，物业费超过10块，物业才可能有足够的能力来维护大面积水景及会所。
否则，物业无力承担持续水电/维保费用，最后的结局都是，逐步停水排空。
久而久之，变成一块平整空旷硬地。
如果物业场地管控缺失，就可能会被周边中老年居民用来打太极、跳广场舞、做操……久而久之形成固定习惯，造成功能错配，彻底失去水景功能。
而硬质旱池的石材长期日晒老化破损，存在绊倒摔伤隐患，老年人可经不起摔，后果可想而知。
3）90%的大面积水景，都是要荒废的。
原始合同往往并未明确水景全年开放标准，物业可自行调整开放模式，长此以往，很多水景将逐步变成旱池。
这个真相，你越早知道越好。
04
良药苦口，开发商不要给物业埋雷。
销售阶段，开发商负责运营，但交付后，整体移交物业，却没有预留长期水景运维的专项资金，于是导致成本压力直接转嫁给物业。
建议开发商——
1）建设人造水景，一定要从实际出发，量力而行。短期好看利于营销卖房，但长期来看，破败水景会拉低小区整体品质。
2）与其做大面积水景，还不如做成可进入的草坪，让孩子们尽情撒欢更有价值。
3）在小区主入口或者重要景观节点做点小叠水或者涌泉，撑一撑门面足以，这样最后的运营成本也不会太高。
对于大面积水景的设计，建议各大开发商谨慎评估，买房人也要慎重选择，以长期主义的眼光做出置业决策，切忌头脑发热。
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