北京
秦虹
中国人民大学国家发展与战略研究院研究员
城市更新研究中心主任
2026年7月9日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中国房地产大数据系列报告会暨2026上半年市场总结及下半年趋势预判”在成都召开。
城市更新“十五五”规划的出台，对建设领域具有标志性意义，推动城市更新由住建领域的行业性工作上升为国家战略行动，也意味着建设领域发展重心正由增量扩张开发，转向存量更新、品质提升和资产盘活。
从发展背景看，城市更新进入攻坚期具有现实基础。一方面，我国城镇化已由快速增长期转向稳定发展期，城镇新增常住人口规模较高速城镇化阶段明显下降；另一方面，住房发展已从解决“有没有”转向提升“好不好”，房地产供求关系和人口结构变化共同推动建设领域发展逻辑发生转变。在国家战略导向持续强化的背景下，城市更新已成为扩大内需、推动城市高质量发展和促进建设领域转型的重要抓手。
围绕存量盘活难题，分享内容重点分析了当前城市更新落地面临的两类核心约束：一是高速城镇化时期形成的土地管理制度，与存量时代复杂、多元、高成本的更新需求之间存在不适配；二是城市更新项目普遍面临资金闭环不足问题，社会资本进入、资产持续运营和资本退出机制仍需进一步打通。
针对上述问题，城市更新“十五五”规划及相关支持政策从多个方面提出破局路径。在土地使用方面，围绕土地混合开发、空间复合利用正面清单、用途转换和并联审批等内容，为存量空间功能优化提供制度支撑；在产权登记方面，通过分层登记、预告登记、按户首次登记以及历史建筑登记材料简化等方式，推动复杂产权关系下的资产确权和流转；在用地续期和成本优化方面，工商业用地使用权续期、土地整合置换及联合开发税费负担降低等政策方向，有助于稳定市场预期、提升存量资产价值；在投融资方面，通过中央财政、地方专项债、金融机构、社会资本等多元资金参与，并结合REITs、ABS等资本市场工具，推动形成“投、融、管、退”相衔接的可持续机制。
对企业而言，城市更新不再是简单的空间改造，而是对运营能力、资产管理能力、投融资能力和权益协调能力的综合考验。传统房地产开发依赖“开发—销售—回款”的增量逻辑，而存量更新更依赖资产增值、持续运营收益和资本化退出能力。未来，企业需要进一步深研政策体系，用好制度红利，补齐长期运营和资管短板，推动沉淀资产转化为持续现金流，在存量时代形成可持续发展能力。
文章来源：中指研究
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