全国资本正在抄底上海

　　拼多多33亿买楼

　　都知道现在的商办市场冷，全国写字楼空着四分之一，租金连跌五年 ， 但上海的大宗资产市场，却愣是走出了一条不同的路。

　　戴德梁行数据：2026年上半年，上海全市大宗不动产成交35宗，合计233亿元，同比大涨47%。单宗超10亿的交易就有8笔，占了六成总交易额。

　　最近的一笔，是拼多多斥资33亿元买下上海陆家嘴星展银行大厦整栋物业。
而这笔交易刷新了2026年上海商办大宗市场单笔最高成交金额。

　　这栋楼在陆家嘴环路1318号，黄浦江第一排，19层，建面4.6万㎡。单价约7.17万/㎡，放在住宅市场不贵，但在甲级写字楼里，这是核心地段的真实价格。

　　业内人士推测，未来星展银行大厦将会更名为“新拼姆大厦”，成为Temu全球运营、新拼姆全球自营品牌的核心办公地。

　　之前分散租在各个地方，现在整栋拿下，集中管控。租金省了，协同效率提了，更重要的是扎根上海了。

　　此外，据说微博也在徐汇滨江买楼了。

　　外资在跑，内资在抄底？

　　上半年上海大宗市场成交35宗，合计233亿，同比涨47%。

　　但背后的买家结构彻底变了。

　　2025年，投资型买家占74%，自用只占26%。2026年上半年，自用和投资各占50%。自用买家成交额115亿，同比提升34%。

　　好比上海楼市，自住的买家已经主导市场，纯投资的越来越少。

　　以前买写字楼的是基金、私募、外资机构，讲的是IRR、退出路径、资产增值。

　　现在买楼的是拼多多、象屿、海尔、山东稀土、东亚银行——都是自己要用的。

　　象屿21亿拿下南京西路仙乐斯广场，卖方是基汇资本、太盟、高盛组成的外资基金团，持有了好几年，现在折价退出。象屿接手后，直接改成自己的第二总部。

　　山东稀土20亿收购中港汇·黄浦。东亚银行近20亿回购自己的金融大厦。

　　海尔消费金融拿下浦东四方城。

　　深圳晶发实业16亿收购新天地新茂大厦，这栋楼21年里五次易主。2015年ARA买的时候花了28.5亿，现在16亿拿下，折价43%……

　　跟住宅市场一样，上海的商办，在价格大幅调整之后，或许也跌到位了，吸引来了抄底资金。

　　据统计，2026年上海商办市场，核心区甲级写字楼租金较峰值累计下跌超15%，估值同步处于近年低位；同时空置率已下行，此时入场是抄底核心稀缺资产。

　　据世邦魏理仕（CBRE）统计，上半年上海写字楼净吸纳量同比大涨83%，租金跌幅持续收窄，市场底部特征显现。

　　外资在跑，内资在抄。一些外资基金持有了几年，扛不住租金下跌和退出压力，折价甩卖。内资产业资本正好低位接盘，拿来自用。

　　资产所有权，正在从财务投资人手里，转到了真正需要办公、需要经营、需要扎根上海的实体企业手里。

　　全国写字楼过剩，上海核心区不一样

　　必须承认，全国写字楼确实过剩。2025年末平均空置率25.4%，深圳突破30%，成都31.8%，部分二线城市项目空着四成。

　　租金较峰值明显回落。

　　但过剩的是远郊商务区、老旧存量、非核心地段。这些楼的共同问题是：没人愿意去。

　　上海核心区不一样。

　　2025年末空置率23.4%，租金全年跌了10.3%。但2026年上半年，净吸纳量31.6万㎡，同比大涨83%，追平去年全年八成。二季度新增供应明显收缩，空置率回落到22.5%，租金降幅持续收窄。

　　更关键的是，上海的写字楼新增供应在逐年递减。

　　2025年新增约85万㎡，2026年计划约140万㎡，但延迟交付严重，实际入市量低于预期。未来3-5年计划供应总量约370万㎡，增速放缓。

　　再加上上海正在大规模"商改住"，徐汇滨江、杨浦八埭头、闵行古美、泗泾，多个板块商办用地改住宅。纯商办地块会越来越少，核心地段写字楼的供给将进一步收紧。

　　供给收紧，需求稳定，价格自然有底。

　　产业造富，造富的人需要锁仓

　　楼市不是无源之水。资本和产业是造富的源头，也是购买力的基础。

　　杭州深圳科技新贵大手笔狂买豪宅，就是这个道理。产业起来了，高净值人群多了，钱往哪去？核心资产。

　　上半年，科技牛市造了一批新富。科创50涨超60%，存储芯片翻倍，光模块涨九成——玩资本的高净值人群先富起来了。

　　深圳千万以上豪宅成交2211套，涨25%；三千万以上619套，暴涨247%。

　　杭州更猛，千万以上成交5516套，比深圳还多一倍；三千万以上成交203套，同比翻了14倍。

　　过去两三年杭州几乎没推过三千万以上的新盘，今年一季度出来200多套，直接被扫空。

　　拼多多、字节、阿里、京东、智谱AI，科技巨头纷纷下场拿地买楼。

　　互联网行业的逻辑也变了，从"租赁扩张、轻装上阵"转向"资产沉淀、锁定成本"。

　　更重要的是，核心地段的不动产，是穿越周期的硬通货。

　　经济好的时候，它涨价。经济差的时候，它抗跌。通胀来的时候，它保值。通缩的时候，它收租。

　　这就是确定性。

　　买房，跟着聪明钱行动

　　资本大举抄底上海核心资产，对普通人有什么启示？

　　三个字：确定性。

　　资本买写字楼，我们买住宅，逻辑相通。

　　当下在上海，买房有三个高确定性的选择：

　　第一，二手市场真笋盘。

　　市场调整期，总有人扛不住。法拍房、急售房、折价房，是捡漏的机会。

　　晶发实业16亿买新茂大厦，比2015年折价43%。象屿21亿买仙乐斯，比报价折让25%。大宗市场如此，住宅市场也一样。

　　有耐心的买家，能在二手市场找到真笋盘。

　　但注意，笋盘不是便宜就行，是"便宜+好地段+优质资产"。

　　远郊的便宜不是笋，是坑。

　　第二，核心地段优先。

　　什么是核心地段？产业、地铁、配套、人气。上海的陆家嘴、南京西路、淮海路、徐家汇，这些板块的资产，穿越周期的能力最强。

　　全国写字楼空置率再高，这些地方的楼依然有人租、有人买。

　　买房也一样，买确定性高的核心地段。

　　第三，高品质新房是稀缺品。

　　上海新房市场正在经历产品升级。3.5代宅、新规产品、高得房率、好户型，这些高品质新房在逆市中反而能走出独立行情。

　　上海上半年233亿的大宗成交，47%的逆势增长，每一笔交易，背后都是同一个逻辑：在不确定的时代，锁定确定的资产。

　　对普通人来说，跟着聪明钱走，未必能暴富，但大概率不会踩大坑。

　　而上海的核心资产，依然是全国确定性最高的选择之一。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。