自住买房保值性不重要？别傻了，市场越差，保值性越重要

前几天直播间被怼了，有位观众说：还讲什么保值，都不保值，现在哪里住的舒服买哪里

环二的回复是，市场越差，保值性越重要

道理很简单，房价上涨时涨的都是利润，涨幅低一点也能接受

房价下降时降多降少影响很大，亏的是你的本金，多亏一点也会肉疼

幸福是比较出来的，未来都亏钱，你亏得少心里也舒服一些

哪些房子亏得少，也有一些规律可循

2006年买的好，房价翻了十几倍，很多人阶层跃迁了

涨幅前20名

2006年买的不好，也能翻四五倍，比没买房的幸运多了

涨幅后20名

大家问问身边2006年买房的朋友，看看是不是基本没后悔的

这几年房价全面下降，有降得多的，有降得少的，很多人后悔买错房了

环二遇到一个客户，2020年初想在御桥买套小三房，七八百万预算

某大V告诉他，御桥太偏了，房价有风险。鸡蛋不要放同一个篮子里，最好市区买一套，郊区买一套，对冲风险

客户特别听话，市区买了套老破小，稳住本金；大虹桥爱博三村买了套动迁房，冲涨幅

现在老破小、爱博三村加起来亏了200多万

如果当时就买一套御桥次新小三房，现在涨幅还有小100万

就一个念头错了，家庭资产缩水三百万，现在他恨不得活剐了那个大V

你说市场下行，保值性重要不重要？

还有更惨的，直播间认识了某大V，该大V理论体系很完善：买什么上海，上海已经10万了，涨到15万才赚50%，一点不性感

要买就买武汉、重庆、长沙，2万买入10万卖出，赚500%

客户后来跟大V买了武汉、珠海的新房，现在首付亏没了，家庭资产快清零了

如果当时买上海新房，至少亏的少点，家里资产还能剩两三百万

上面两个案例都比较极端，不是自住为主，只为说明房价下降时，保值性对家庭资产的影响很大

自住为主买房，保值性也会区别很大

2022年2000万出头买大三房，联洋、前滩都买得到

如果买前滩，到现在亏损200-300万；如果买联洋，平均亏损700-800万

如果首付30%买了前滩，现在你卖掉房子还了贷款还能剩下三四百万现金

如果首付30%买了联洋，现在你卖掉房子还了贷款还欠银行一两百万

说白了任何一刻上海楼市都不是同涨同跌，房价又太贵，降幅上微弱的区别也会产生重大影响

这时也会有人问：我不卖是不是就不亏了？

这其实是开头观众的留言的潜台词：我是自住的，涨了跌了都不卖，降多还是降少影响不大

降再多，也不影响我生活品质

这句话很耳熟，胡锡进刚开始炒股时说过类似的话：只要我不卖股票就不会被割韭菜

2007年买中石油股票的表示你还是太单纯了

房子跟股票不完全一样，降了也有居住价值，但是大部分人早晚都会卖房：没人会一直住到产权到期

人生有周期，20岁、40岁、60岁对房子的要求完全不同，大部分人都要换房的

换房时，降多降少就非常重要

降得少的，下次置换能换更好的房子；降得多的，换房子时需要真金白银的掏更多钱

如果自己房子降太多，要买的房子降得少，有些人就放弃置换了

因为降得多放弃改善生活条件，你说保值性对自住客户影响大不大

之前环二认为养老客户可以不在乎，跟做养老房产的朋友交流后，发现保值性对他们也重要

有些房子留给孩子，还有一些老人也要置换：住了几年发现房子不合适

买恒大威尼斯养老的，现在很多想换房了

说白了房子就是有资产属性，《求是》杂志都承认了

房子是一个家庭最大、最重要的资产，资产保值性怎么可能不重要？

讲到这还会有人抬杠：都是阶段性的，拉长周期大家涨幅都差不多

还有人留言说：别听他的，都是马后炮，没人能知道哪里更保值

大家有这些疑问很正常，这个行业太缺数据，大家靠一些碎片化信息会有这种直觉

整合一下数据你会发现，很多地方跑输大盘就是跑输了，后面补涨概率很低

房价不是幼儿园排队领小红花，早晚都会领到

房价更像是初中、高中考试，成绩背后是你的智商和努力程度

上海每个区根本做不到同涨同跌，因为每个区购买力完全不同

上海太大了，很多情况做不到全市选房

上班在闵行南部的，大概率就买在闵行，有钱的可能看看徐汇，没钱的可能看看奉贤

但是很难去北区的宝山、杨浦买房

购买力倾向本地释放，那各区房价就跟当地居民收入有关

收入增速快的，房价就更乐观；收入下滑的地方，房价表现就差

上海各区的经济情况差距很大，那房地产市场表现就差距很大

房价另一个决定因素是人口结构。人口有周期性，房价就有周期性

人口不是线性增长，1995-2015年是外地人口流入高峰，每年增量六七十万人

这些人买房行为有很强的一致性，他们选什么地方，什么地方房价就更健康

很多人选了九亭，尤其是安徽人，九亭房价曾经就表现不错

现在外地人流入放缓，九亭这些地方立马哑火，整个郊区新房市场都不好了：郊区新房大部分是卖给外地人的

中国人非常团结，要做一件事情就一起做，要来上海定居就都来，要不来就都不来

要生孩子就都生，要不生就都不生

人口有这种周期性，楼市就会有周期性，掌握了人口周期，对后面房价变化就有了预判

比如某些地方老龄化非常严重，那还用想吗，未来十几年这里的老破小肯定跑输

老人会集中走向人生终点，抛盘量会迅速放大

人口结构的变化、财富结构的变化甚至新房供应节奏都可以预测，房价一定程度就可以预测

如果你觉得房价变动是随机的，那你是真的不了解房地产

当然预测没有100%的准确，总有一些预期外的事情出现，或多或少影响市场

但是不能否定数据分析的意义

很多人认为房价不可预测，另一个原因是，把楼市当成了一个整体，认为楼市有所谓的真理

把上海楼市当成一个整体那你肯定理解不了

其实上海楼市非常割裂，比如很多人理解不了徐汇滨江

理解不了，就不用理解，上海本来就非常割裂

大部分人世界观都是青春期形成，未来几十年都不会变化

上海滩几批人马，成长环境、性格、生活方式都不相同，对区域的理解、住房偏好就完全不同

没必要非得说服对方

但是不同人群未来的财富积累速度不同，他们喜欢的房子保值性也完全不同

财富不同，对区域的要求差距更大

前面提到前滩相对保值，指的是大三房，降幅10-20%之间，全上海降幅最小

前滩的一房，降幅高达40%，全上海降幅最大

买三房和买一房的完全是两类人，对房子的需要完全不同，那前滩在他们眼里好不好，就完全不同

所以上海楼市不存在绝对真理，什么是好地段，什么是差地段，因人而异

如果你想房产保值，你要做的第一件事是：吃哪群人的红利

受限于篇幅今天讲到这，这是一个宏大的话题，我们慢慢帮大家剖析

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