西安“双子塔”的前世今生：七次流拍，为何没人接盘？中登集团的兴衰启示录

如果把一座城市的发展周期浓缩成一栋楼，苏陕·国际金融中心，大概是西安过去十多年最复杂的注脚。

2026年7月10日，这座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的“双子塔”，再次站上司法拍卖平台。结果没有意外。第七次拍卖，零报名，零出价，再次流拍。

从第一次7.48亿元起拍，到如今仅剩5.49亿元，价格已经缩水近2亿元。但价格越来越低，接盘的人却始终没有出现。管理人没有放弃，流拍后不到半个月，再次降价2700万元，计划于7月27日进行第八次拍卖。

问题来了：为什么一栋位于西安黄金地段、主体结构已经封顶、价格一路打折的超高层，没有资本愿意出手？

答案或许不在价格，而在这栋楼本身。

一、梦想的起点：一座承载野心的金融地标

时间回到2010年前后。彼时，浐灞生态区还是西安最炙手可热的新区之一，世园会、金融商务区、自贸概念、总部经济……几乎所有关于未来城市的想象，都曾落在这里。

2009年，当陕西中登实业集团在灞河畔取得这片60.159亩商业用地时，中登集团创始人宋玉庆早已不是当年那个油田修井工。在西部大开发的浪潮中，他将业务重心从上海转移到西安，赶上了一个激动人心的城市建设周期。

宋玉庆以“苏陕合作”为项目背书，想在此地复制一个金融地标，对标东部沿海城市的金融地标模式。次年，项目正式命名为“苏陕国际金融中心”，规划为两栋超高层双子塔，总建筑面积24.78万平方米，总投资约12亿元，定位为“集银行、证券、律所等金融机构于一体的综合服务平台”。

为显示对项目的重视，中登集团在2010年2月将地块变更至陕西中登投资名下，由专一主体公司进行项目开发。项目启动时便吸引昆仑信托4.37亿元资金介入，主体结构于2013年封顶，部分幕墙工程也同步完工。按照原计划，2015年项目应进入运营阶段，成为浐灞生态区首个投入使用的超高层金融综合体。

彼时的苏陕国际金融中心，是浐灞金融商务区最耀眼的那颗星。

二、梦想的坍塌：一个地产帝国的溃败

苏陕国际金融中心的命运，与中登集团的兴衰紧紧捆绑在一起。

中登集团的成长史，可以说是伴随着西安房地产市场化的脚步。1993年创立于上海的中登集团，1998年在西部大开发的背景之下将战略中心转移至西北地区，总部设在西安。从2001年在西安未央湖畔建造美式别墅开始，中登正式进军房地产开发行业。

2003年，宋玉庆以9800万元拍得西安经开区71亩土地，被誉为“北城第一拍”。此后数年，中登集团在房地产领域一路高歌。对于宋玉庆个人而言，2009年至2015年是连续7年上榜胡润百富榜的荣耀时期，2014年更是位列陕西第二。

光环之下，风险已在酝酿。西安大规模城中村改造为民营房企带来了机遇，也埋下了陷阱。中登集团同时上马了十里铺、牛王庙、尤家庄、全家村等多个城改项目。这些项目投资庞大、手续复杂，需要巨额资金支持。

与此同时，中登集团一边多线操作先期投入大量安置费用的城改项目，另一边却开启了需要大量持续资金投入和建设实力的超高层重点项目——苏陕国际金融中心。只是一味扩张的中登集团，实力与野心并不匹配。

2014年后，西安房地产市场进入调整期，资金压力终于让中登集团难以承受。2014年主体封顶之后，背后投建方中登集团资金危机爆发，工程全面停摆。2016年，昆仑信托一笔4.37亿元的债务提前到期，成为压垮项目的最后一根稻草，苏陕国际金融中心因无钱续建正式停工，并陷入长期法务纠纷。

这一停，就是十多年。

三、十年的沉默：一座“城市伤疤”的等待

十年间，西安的房地产市场经历了上涨、调控、回落，浐灞从新区成长为成熟板块，城市金融中心逐渐向高新区、曲江、中轴线分散。唯独这两栋楼，始终停留在2014年的时间里。

截至2025年，项目已停工整整十年，成为西安最具代表性的烂尾楼之一。而该项目所占位置之关键，规划之宏伟，涉及面之广，在长期复工无望后，被冠以“西安第一烂尾楼”的称号。

十年间，这栋双子塔并非完全静止。2023年至2024年，由于限高因素，项目经历了一场“拆降”手术——因2022年的限高政策要求，32至37层被拆除，最终保留至32层。拆降面积约20250平方米，工程预算达2500万元。拆除后，建筑高度已不复最初设计的153.4米。

2015年1月，项目全面停工至今已经10年。目前主体结构已完工，幕墙部分安装完成，但因后续拆降工程，部分已装幕墙被拆除，建筑内部仅完成少量砌体工程和管道预埋，电梯、空调等关键机电设备均未安装。

这座矗立灞河岸边的烂尾双子塔，在灞河畔已默然矗立超过十年，裸露的混凝土骨架和部分未完工的玻璃幕墙，成为一道刺眼的“城市伤疤”。

四、七次流拍：一场无人应答的求救

2024年12月，西安市中级人民法院裁定终止陕西中登投资重整程序并宣告该公司破产，其核心资产自然进入司法处置流程。

2026年1月，苏陕·国际金融中心首次上架拍卖，终于有了盘活的迹象。然而，这座地标经历了七轮挂牌，起拍价从7.48亿元一路下调至5.49亿元，累计降价近2亿元，但七次均流拍，无人接盘。

平均每个月一次的流拍，拍卖价降了两个亿的现状已经令人麻木。

屡次流拍的背后，是这座双子塔难以挣脱的多重困局。

困局一：体量过于庞大，接盘门槛极高。

很多人觉得，这么便宜为什么没人买？因为大家看到的是拍卖价，开发商、投资机构看到的是总成本。根据管理人披露的数据，仅仅把这栋楼真正建成，还需要投入约4.7亿元。这还只是续建成本——因限高拆降后的结构需要重新检测；十多年风吹日晒后的幕墙需要修复；机电、消防、电梯、智能化系统几乎全部重新安装；内部装修基本为零。

也就是说，买楼只是第一步。真正的投资逻辑是：5.49亿元买资产，再投入4.7亿元建设，总成本已经接近10亿元。而且还要承担时间成本、融资成本、招商成本。对于任何开发商而言，这已经不是“捡漏”，而是一场重新开发。

困局二：业态定位与市场严重错配。

更关键的是，今天的办公楼市场，早已不是2014年。如今，全国写字楼市场正在经历供给过剩，北上广深如此，新一线如此，西安也一样。西安新增总部办公、甲级写字楼供应持续释放，高新区、曲江、浐灞国际港等多个商务板块竞争激烈。与此同时，不少企业缩减办公面积，远程办公、共享办公越来越普遍。

项目原规划大量写字楼和高端酒店，而西安商办市场近年来空置率高企，甲级写字楼租金承压。在区域产业与人口聚集远未达预期的背景下，纯商办地标自然沦为风险资产。

于是，一个残酷的问题摆在所有投资人面前：这栋楼建好之后，租给谁？这才是真正决定投资回报率的问题。

困局三：复杂的债务与产权纠葛。

中登集团破产重整遗留的债权债务、多轮查封与工程款纠纷，使得资产剥离和后续确权难度极大，潜在买家在尽调阶段就可能知难而退。

五、时代变了：一栋楼折射的城市逻辑之变

如果把视角拉高一点，你会发现，真正流拍的背后，不是一栋楼，而是城市发展的逻辑变了。

房地产时代，开发商拼的是融资能力。存量时代，投资人拼的是运营能力。苏陕国际金融中心诞生于一个“大干快上”的年代，彼时的逻辑是——拿到地、盖起楼、就能赚钱。但今天，这个逻辑已经不再成立。

该片区曾承载“金融商务区”“欧亚经济论坛永久会址”等高光规划，苏陕国际金融中心正是超前建设的产物。当宏大叙事撞上市场冷峻，地标便凝固成时代的伤疤。

十五年前的设计方案已显陈旧。更关键的是，在宏观经济调整期，资本更倾向选择风险可控的新开发项目。

7月27日，这座灞河双子塔将迎来第八次拍卖。要让其走出流拍循环，需要的不仅是价格的无限下探，更要有政企联动、规划调整、业态兼容等切实的纾困方案。

否则，这两座僵立的塔楼，仍将是西安城东天际线上一道刺眼而漫长的缺口。

从承载区域金融梦想，到被列入破产资产，荒芜十年也未盘活——苏陕国际金融中心像一个象征符号，记录着一个企业家登上陕西富豪榜第二的传奇，也见证了民营房企激进扩张如何被大规模城改项目拖垮的悲剧。

这或许就是一座“双子塔”的前世今生：它曾是一代人的野心，如今却成了一道无人应答的难题。