广东
去年五一前夕才入市的保利天奕，现在已经在卖第3期了。
如此惊人的推货速度，也实实在在地说明，保利天奕的销售业绩一点也不虚。
去年，保利天奕以58.2亿元的成交金额、489套网签、71791㎡成交面积，拿到海珠区年度成交金额、套数、面积三项第一。要知道，项目从4月底开盘算起，统计周期只有8个月。
今年上半年，它继续排在海珠区网签金额榜首。
目前全盘约950套，还剩250套左右，如果按现有流速推算，年底大概率就清盘了。
为什么项目能卖得动？
地段当然是基础，琶洲的产业底子不用多说，3.6万家数字企业、16万科创人才，腾讯、阿里、抖音等35家头部总部落地。2025年琶洲试验区营收突破4500亿。
土拍市场也在印证这种价值共识，上个月，琶洲中二区208地块出让，7家房企参与，经过88轮竞价，越秀以超6万元/㎡的楼面价拿下，直接进入广州地价历史前三。
而天奕是2024年10月拿的地，楼面价约4.3万/㎡，两年时间，同板块的地价差了2万多。
除了地段之外，保利天奕更能打动人的，是其所呈现的确定性。
就比如配套，天奕的做法是前置兑现。
主路桥贯通，周边路网成型，项目3.5万方商业已落地，港澳子弟学校今年3月正式开学，约2500㎡的下沉会所去年就开始运营，现在已经有很多业主自发预约使用，这些都是现在去就能看到、能使用的实景，无须再等待。
又比如产品层面，全盘容积率2.5，全南板楼，南北对流，独梯独户，双主套，这些配置在核心区短时间也基本很难再超越。
这种稀缺性，本身也代表着一种不用担心产品过时的安心感。
地段、配套、产品三个维度的确定性叠加，让天奕在琶洲1000-1500万总价段里，成为一个很难绕开的选项。
如今到了最新推的3期，又会有什么变化？
3期是整个项目的收官组团，一共6栋楼，约290套，跟前两期相比，有几个变化值得关注。
一是圈层门槛提高了。
3期全系四房双主套起步，主力户型约140-148㎡，另外还有少量135㎡和180㎡，全部是四房三卫、双套房设计。
门槛抬升之后，整个组团的家庭结构、购买力层级会更趋同。
二是园林面积和规划都有升级。
3期虽然只有6栋楼，但园林面积做到了约1.2万方，户均绿地将近40㎡，整体排布比较规整，中央留出了中轴园林。
设计上对标了曼谷暹罗、巴厘岛等度假酒店的造园手法，规划了五重主题景观，目前已实景开放了是曼谷暹罗热带水景和巴厘浮桥花园两个区域。
三是户型细节进一步改善。
主力加推的B7栋，约145-148㎡，最大的亮点是私家阳光电梯厅，电梯出来后是一个独立空间，能采光、能通风，带可开启窗户，这意味着在进家门之前，业主多了一个可使用的外玄关，放鞋柜、婴儿车、高尔夫球包都行。
另外B5栋的180㎡楼王，全盘只有30套，高区视野开阔，周边建筑高度较低，顶层视野基本没有遮挡。
值得一提的是，这个户型用的是全新法式满装交标，与一期二期的素雅风格有较大差异，设计更偏华丽和线条感。
价格方面，三期主力145-148㎡总价约1150-1200万，单价约8-8.5万/㎡。180㎡总价约1600万，单价约8.5万/㎡。
对比一下刚出让的琶洲208地块，未来售价大概率10万+，保利天悦二手早已超过10万/㎡，天奕在琶洲核心区，目前是千万级改善产品里门槛相对较低的选择。
在今天的媒体见面会，保利方也表示正在密切关注项目相邻的琶洲401地块。这块地带有教育用地，如果能拿下，那天奕又将迎来从项目到微型城市的蜕变。
当然，这块地的地价不会低，不具备天奕的地价成本优势。
对于买家而言，如果你在关注琶洲，预算在1000-1500万之间，想找一个地段有支撑、配套已兑现、产品有诚意的项目，天奕3期值得重点考虑。
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