华润+中海，这次硬碰硬

大家好，我是地产高富帅。

近两个多月，全国近十个地王砸向市场，楼市风向标已经非常明显，豪宅领域必须要先支棱起来，楼市真正的苏醒才有一线希望。

根据最新数据，今年36个一二线城市中已至少拍出‌14个板块单价“地王”‌，涉及深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等核心城市，呈现出“冰火两重天”的 K 型分化态势。

在这几个城市土拍中，保利发展与华润置地可谓是笑傲江湖，可以说是起到了带头大哥作用，就连保利集团旗下的保利置业都准备来吃这一盆大菜。

不过，有一个重要的信号，作为往年土拍领域的绝对王者，中海发展近几个月却突然停火了。除去苏州地块，近两个月好几个重要城市土拍都颗粒无收。

这一波操作给同行都整懵了，华润与中海同为总部在深圳的头部央企，这两年拿地动作几乎保持一致，特别是一线城市，有种持续较劲的既视感。

在上海与深圳，甚至是北京，华润与中海两家几乎都能保持前三水准，如果按照现阶段的拿地节奏来说，2026年一线城市保卫战，对于中海来说困难重重。

这几年，中海在深圳市场可谓是非常活跃，一年一个新项目的节奏，也非常符合其深耕布局的特点，特别是在产品创新方面，中海在深圳市场出尽了风头。

或许，中海还是那个原来的中海，坚守利润指标才是其拿地的基本原则。

在细节颗粒度方面，与其他头部央企相比，中海仍然保持其一贯节奏，毕竟整个中建集团的利润还得依靠中海。

不知不觉，中海地产“利润王”整个标签已经失手了好多年，不仅仅与大环境有关系，也确实与早几年中海大手笔拿地有关，当年的很多项目都没卖出溢价。

眼看着华润置地有经营业务兜底，“拿地也是大算盘思维，走的综合运营思维”，可惜中海的底盘仍然还是房地产，因此，两家央企也形成了较大的差异化竞争。

要说中海不眼红，是绝对不可能的，就拿深圳，上海现阶段市场上的几个热销的豪宅来看，也只有深圳湾沄玺是中海与华润合作开发，其他几乎都是华润置地操盘。

华润置地敢拿高价地，与中海之前拿高价地对比来看，确实从容不少。今年入市的多个超级豪宅都卖出了高溢价，在产品口碑方面也没有掉链子。

最直观反映的是成交均价的上升，2025年上半年华润置地的成交均价为2.68万元/平方米，而今年同期的成交均价已上涨37.5%至3.68万元/平方米。

仔细研究华润置地的新增地块，不难发现，其除了在城市层面上有要求外，在用地层面上也更聚焦于商住混合、TOD、片区统筹综合地块。

此类项目几乎就是为华润置地量身定制，价格不算高，但是利润空间大，产品业态更符合华润置地的整体操盘思路，在全国很多城市都可以直接复制。

中海的拿地逻辑一贯坚持纯住宅净地，利润必须要达到集团标准，因此在现阶段各个国央企巨头的凶猛夹击下，难免会有些失落。

不仅仅是拿地，两家央企算是直接交上火，在挖人方面，中海与华润也开始较劲，2023年开始，两家央企就曾经开始在人才猎聘大战中针锋相对。

中海地产在总部商业地产板块，直接挖角两位华润系猛将。

前华润置地总部成本总监黄美，前华润置地深圳区域商业设计总监柯伟，分别担任中海发展总部商业地产成本负责人与设计负责人。

大家都比较清楚，中海发展也是全国化布局的头部房企，但是在商业地产方面确实比较平淡，挖角华润系也是无可厚非。

不过最值得关注的是，就在近期，华润置地直接来了一个回马枪，近期迎来了一位老将回归，给中海来了一个下马威。

地产一品塘独家获悉，前中海发展中原公司营销总监闫惠明已经加盟华润置地，担任总部营销管理总监。

闫惠明，80年出生，2003年本科毕业于辽宁大学，并且专业是法学专业，后面又留学法国三年，攻读硕士学位，在当年绝对妥妥的超级学霸人物。

2007年硕士毕业之后回国发展，当年以万科新动力身份加盟万科，在万科沈阳公司开启了地产营销职业生涯，还是感叹当年万科的市场号召力。

4年之后，闫惠明转战华润置地，这一时期也是华润与万科互相学习的特殊时期，毕竟华润当时也是万科第一大股东，

2011年开始，闫惠明就已经担任华润置地济南城市公司营销负责人，随后调任太原公司，东北大区平台工作多年，这一时期也是华润置地全国化布局的高峰期。

2016年闫惠明担任华润置地东北大区营销运营管理部总经理，全面统筹管理东北三省五地近20个项目的营销统筹管理及产品研发定位工作。

非管培生系统，5年时间晋升到大区部门总，其职业发展可以说是相当迅速，这也侧面说明其业务能力一直抗打。

到了2017年，民企军团开启了凶猛发展，各种职位与待遇诱惑齐飞，华润系也被诸多民企开启了猎聘重点关注对象，阳光城就是其中最凶猛的民企之一。

2017年底，闫惠明加盟阳光城山西公司担任副总经理，再次回到民企阵营，这一时期的阳光城也开启了全国化的序幕。

随后几年，阳光城营销体现变革，闫惠明职位调整为苏陕晋大区营销总经理，管控范围逐步增加。

2022年之后，阳光城现任暴雷残局，这一时期也是离职高管最多的一年，闫惠明也选择了离开，告别了四年的民企职业生涯。

随后不久，中海地产抛来橄榄枝，闫惠明再次拥抱央企，担任中海发展郑州公司营销总监。

中海在郑州发展一直中规中矩，2024年合并太原公司之后，中海发展中原公司也开启了一轮拿地动作，郑州中海峯境叁號院一炮而红。

2025年到2026年两年，凭借这一豪宅项目，中海在郑州市场迎来了业绩爆发，位居市场前三。

就在近期，闫惠明来了一个回头草，接受华润置地总部邀约，这几年华润确实风头正劲，有能力的老人也纷纷开启了二进宫模式。

与当年中海地产与中海宏洋一样，多位在民企做到高管位置的嫡系纷纷回归，只不过职级还是原来的职级，这次华润置地也非常相似。

闫惠明属于那种全国都可以奋战在一线的种子选手，任职的企业业绩与口碑多非常正面，适应能力非常强，而且可以马上落地。

华润这一波操作，很显然也是为总部这一轮顶序产品线，添加一位含金量高的营销高手。

两家头部央企的较劲，也充分说明现阶段市场化竞争的残酷。行业已经不仅仅在拿地布局，资金实力等传统硬件拼刺刀，人才竞争才是未来战斗的主力。

这一轮土拍市场的“冰火两重天”，本质上不是胆量的比拼，而是商业模式的降维打击。

中海“失速”的真相，并非是嗅觉失灵，而是一个纯粹的住宅开发商在“综合算账”时代必然会遇到的算力瓶颈。

当华润凭借“片区统筹+商业运营”拿到定制化地块时，账本上写的是持有资产的长线收益与住宅的快周转互补；而中海坚守的纯宅地逻辑，在竞价触顶时，往往只剩下一道无解的利润死结。

中海还是那个中海，利润王者的基因里刻着谨慎；华润却已不完全是那个华润，它更像一个身段灵活的资产管家。

如今的江湖，早已不是“拿到地就能赚”的年代。

谁能在财务纪律与综合运营之间找到那个极其狭窄的平衡点，谁才有资格在下一轮的一线城市保卫战中，扣响扳机。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。