江苏
2026年7月16日，周月萍律师受邀参加苏州市姑苏区建筑行业协会主办的法律专题培训讲座，并以“新建工司法解释（二）对施工企业带来的挑战和机遇”为题进行分享，本次讲座吸引了众多建筑施工企业负责人及行业从业者到场参与。
周律师围绕最新发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》对建筑行业的影响展开，系统分析了《司法解释二》对施工企业带来的挑战与机遇，并提出律师与仲裁员视角下的应对策略。周律师聚焦于合同效力认定、工程款结算、优先受偿权行使、农民工权益保障等关键领域揭示了司法裁判规则的最新变化。周律师指出，《司法解释二》最根本的变化在于回归合同相对性原则，司法裁判从过去“突破合同相对性”向“严格恪守民法基本原则”转变。新规废止了原《司法解释一》第四十三条赋予实际施工人突破合同相对性直接起诉发包人的权利。接受转包、违法分包的单位，原则上只能向与其有直接合同关系的相对方主张权利，不能再直接诉讼或仲裁发包人。但新规也为挂靠人、转包人和违法分包人指明了替代救济路径——代位权诉讼将成为未来维权的核心通道。
此外，周律师特别提醒，在挂靠（资质借用）方面，新规作出严厉规制：出借资质合同一律无效，建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费人民法院不予支持。接受挂靠虽是无奈之举，但施工企业须高度重视管理投入、工期违约、质量责任及表见代理等多重风险。
周律师同时强调，新规也为施工企业带来了诸多利好。新规规定：审计为准首先要有约定,且审计期限最长不超过1年,从承包人提交结算文件之日起算；发包方先履行通知修复的义务；明确通过折价协议行使优先权的效力及条件；拓宽优先权受偿范围。
周律师还指出，新规解决了长期困扰仲裁员和法官的三个实务难点：合同解除后的计价——按比例原则确定已完工程造价；合同解除后的质保金返还起算日期——从承包人退场之日起算或从合同解除之日起算；合同解除后审理过程中的先行退场处理——发包人可请求承包人移交施工现场和资料。
结合多年仲裁和实务经验，周律师为施工企业提出以下建议：高度重视优先权18个月行权期限，可通过合法情形延长付款日期，但须避免做虚假证据；审计结算要保留好提交结算文件的电子版、快递和当面递交等多重证据；积极运用仲裁解决纠纷，利用仲裁的保密性和灵活性；对于过去疏于诉讼仲裁导致优先权超期的项目，可从客观条件着手寻找补救路径。企业在解决纠纷过程中，应审慎评估自身行为的合规风险。
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