投资者5年减少一半，22.5万申请抢8400套房！法国租房市场到底怎么了？

添“星标”，点“在看”，

在法国租过房的人，大概都经历过这样的场面：一套位置不错、租金还算合理的公寓刚刚上线，很快便收到几十份申请；看房时，门外排着其他候选人；材料里除了工资单、税单和工作合同，还可能需要收入更高的担保人。即使条件全部符合，最后依然未必能够拿到房子。

如今，这种“租房像面试”的现象正在变得更加普遍。

法国房地产管理集团Foncia披露，2026年以来，公司共收到22.5万份符合条件的租房申请，比上一年同期增加30%，但手中可供出租的房源仅有8400套。与此同时，法国全国房地产联合会指出，过去5年间，法国租赁投资者的数量已经减少了一半。《费加罗报》因此将当前局面称为Foncia成立54年以来最严重的一场租赁危机。

一边是越来越多的人找不到房，另一边却是越来越少的人愿意买房出租。法国租房市场究竟怎么了？

22.5万份申请，对应8400套房源

先说这组最引人注目的数字。

Foncia所说的22.5万，并不是22.5万人同时争抢同一批房子，而是今年以来收到的22.5万份“合格租房申请”。也就是说，这些候选人的收入、职业和担保条件已经达到基本要求，有资格进入房东或中介的筛选范围。

然而，在如此庞大的需求面前，Foncia目前可供出租的住房只有8400套，其中其在巴黎掌握的可出租房源仅有70套。这并不意味着整个巴黎只有70套房子出租，而是这家大型房地产管理集团当时手中能够提供的房源数量。即便如此，这个数字依然足以反映市场的紧张程度。

粗略计算，相当于每一套房源背后对应近27份合格申请。现实中，热门地区、交通便利的小户型以及租金相对合理的房源，竞争只会更加激烈。

更值得关注的是，房源并没有随着需求增长而增加，反而正在不断减少。法国租房危机表面上是租客越来越多，背后却是房东和投资者正在撤离市场。

投资者5年减少一半

法国全国房地产联合会主席Loïc Cantin表示，过去5年间，法国租赁投资者已经减少了一半。租赁投资不再像过去那样受到欢迎，市场原本需要重新建立投资者信心，但目前的政策和经济环境并未做到这一点。

Century 21公布的数据也印证了这一趋势。2026年上半年，巴黎投资型购房只占全部购房交易的20.9%，同比下降12.2%，跌至有统计以来的最低水平。曾经被视为最稳健房地产投资市场之一的巴黎，如今投资购房比例甚至已经低于法国全国和法兰西岛大区的平均水平。

法国的私人租赁市场主要依靠个人房东提供房源。如果投资者不再购买用于出租的住房，几年后最直接的结果便是市场上的出租房越来越少。

问题也由此形成了一个恶性循环：投资回报下降，房东减少；房东减少，出租房源收缩；房源减少，租客竞争加剧；找不到合适住房的人不敢搬家，整个市场的流动性随之下降。

为什么法国人越来越不愿意买房出租？

过去相当长一段时间里，法国政府通过税收优惠鼓励家庭购买新房并出租。其中最有代表性的便是Pinel政策。投资者购买符合条件的新建住房，承诺按照规定租金出租一定年限，便可以获得所得税减免。

不过，Pinel政策已经于2024年底结束。政府随后推出新的私人租赁投资优惠，希望将节能改造、老旧住房翻新和税收减免结合起来，但从目前的市场反应来看，新机制并没有成功接替Pinel。

根据《费加罗报》援引Foncia的数据，新制度推出后，Foncia曾收到房地产开发商提交的400多份咨询，但最终真正通过相关机制完成的交易只有约10笔。更具象征意义的是，在Foncia今年新增的约9000份出租房管理委托中，没有一套房源是依靠新政策进入租赁市场的。

对于投资者来说，原因并不复杂：账越来越难算了。

一套20万欧元的房，

最终可能要投入近30万欧元

假设一名投资者购买一套价值20万欧元的老房，除了购房价格，还要支付公证费、贷款利息、保险、物业费和可能产生的中介费用。如果住房能源评级较低，还需要更换门窗、改善隔热、更新供暖设备，甚至对整栋公寓楼进行集体翻修。

在法国逐步淘汰“能源漏勺住房”的背景下，能源评级较低的房产面临越来越严格的出租限制。对自住业主来说，翻修或许可以换来更舒适的住房；但对出租房东而言，几万欧元的工程成本必须依靠未来租金慢慢收回。

与此同时，房租并不能随意上涨。在巴黎等租房紧张地区，租金受到上限约束；全国范围内，续租涨幅也受到租金参考指数限制。成本增加、贷款利率仍然不低、租金上涨空间有限，最终压缩的就是房东的实际收益。

一套账面价格20万欧元的公寓，加上公证费、融资成本和大规模翻修后，总投入接近30万欧元并不罕见。如果每月租金只有七八百欧元，扣掉税费、空置期、维修和物业支出，回报率很难让投资者满意。

房地产投资原本就需要长期持有，如果政策规则还可能在持有过程中继续变化，普通家庭自然会更加谨慎。

法国房东并不都是人们想象中的“有钱人”

在法国公共讨论中，房东有时会被描绘成拥有大量资产、依靠租金生活的富裕阶层。但Foncia负责人Zahir Keenoo指出，法国房东平均只拥有1.8套住房，很多人只是购买了一套小公寓，希望为退休生活增加一些收入。

换句话说，法国私人租赁市场并不主要依靠大型机构，而是依靠数量众多的小房东。

这些房东对成本和政策变化往往更加敏感。一名拥有几十套住房的专业投资者，可以分散维修、空置和拖欠租金的风险；但一名只拥有一套出租公寓的退休者，一次数万欧元的能源改造，或者几个月收不到租金，就可能彻底改变投资结果。

当出租住房变得越来越复杂，一部分业主选择出售，一部分业主转向带家具短租，还有一些业主宁可让房屋暂时空置，也不愿进入长期出租市场。

从单个房东的角度看，这些决定都有其经济逻辑；但当越来越多人做出同样选择时，整个法国租赁市场的房源便会迅速减少。

租客为什么也不敢搬家了？

法国当前的租房危机还有一个看似矛盾的现象：一边是22.5万份申请竞争8400套房源，另一边，住房重新出租的速度却在变慢。

Foncia的数据显示，与上一年相比，主动提出退租的租客数量减少了7%；租客流动率在2024年下降4%，2025年又下降2.5%。即使是在退租通知期只有一个月的巴黎，一套住房从原租客离开到重新租出去，平均仍需要约90天。

这并不是因为没有人想租，而是因为住房市场的上下游都被卡住了。

一些家庭需要更大的住房，却负担不起更高的租金；一些租客原本想买房，但贷款能力不足，只能继续留在现有住所；还有一些人担心一旦退掉手中的房子，便再也找不到价格和位置相近的新住处。

于是，哪怕住房已经不再适合自己，人们也不敢轻易搬走。

这就是法国租房市场正在出现的“冻结”：不是大家没有住房需求，而是需求越来越难以转化为正常的搬家和流动。

买卖市场开始恢复，租赁危机却可能继续恶化

有意思的是，法国房地产买卖市场并非全面崩溃。

Century 21的2026年上半年报告显示，法国房价整体变化相对有限，独栋住宅每平方米均价同比下降0.7%，公寓下降0.5%。市场没有出现断崖式下跌，但出售周期有所延长，独栋住宅平均需要105天才能售出，公寓平均需要99天。

也就是说，法国房地产交易正在缓慢寻找新的平衡。然而，买卖市场的企稳，并不意味着租赁市场也会自动恢复。

如果新增购房主要来自自住家庭，而不是出租投资者，那么房屋完成交易后并不会进入租赁市场。原本出租的住房还可能因为被出售给自住买家而永久退出出租房源池。

Century 21在2025年度总结中便曾警告，租赁投资下降与新房建设萎缩叠加，会继续加剧出租住房短缺。没有私人房东，就没有足够的私人出租住房；如果公共政策无法让投资者重新回到市场，法国走出租赁危机的时间只会进一步推迟。

住房危机正在影响法国社会的正常流动

租不到房，影响的并不只是居住舒适度。

一名年轻人可能因为在工作城市找不到住房，而放弃一份工作；一名学生可能因为租金过高，无法选择理想的学校；一对夫妻可能因为换不起更大的房子，推迟生育计划；一名员工也可能因为无法在新城市安家，不愿接受调动。

对于企业来说，员工找不到住房意味着招聘困难；对于城市来说，教师、护士、餐饮员工和公共服务人员无法住在工作地点附近，会进一步影响城市运行。

法国长期将住房视为一种社会权利，因此不断强化租客保护、租金管理和住房质量标准。这些目标本身都有现实理由。然而，租赁住房毕竟仍然需要有人愿意购买、翻修并承担出租风险。

当保护租客的政策不断增加，却没有同时保证出租行为具备基本吸引力时，最终可能出现一个政策悖论：每一项措施单独看似乎都在帮助租客，叠加起来，却让越来越多房东退出，导致租客面对更少的房源和更激烈的竞争。

法国当前的租房危机，不能简单归结为“房东太贪”或者“租客太多”。真正的问题，是租赁市场的经济链条已经越来越难以运转。

过去，法国通过税收优惠吸引普通家庭购买住房并出租；如今，旧政策退出，新政策效果有限，能源改造成本上升，贷款、税费和管理风险仍然存在。对于越来越多投资者而言，买房出租不再是一项值得承担的长期投资。

但法国又没有足够规模的公共住房和机构化租赁房源来填补这一缺口。私人投资者一旦撤退，租客几乎立刻就会感受到房源减少带来的压力。

因此，法国住房政策接下来最难解决的问题，不是应该站在房东还是租客一边，而是如何让两者之间重新形成一种可以持续的平衡：既要保证住房质量、避免租客权益受损，也要让愿意提供长期出租房源的人看到合理而稳定的回报。

否则，即使申请材料准备得再完整，收入条件再优秀，法国租客未来面对的，也可能依然是几十份申请争夺一套住房的局面。

而所谓“54年来最严重的租赁危机”，恐怕也不会很快结束。

文字：Léa

审编：Léa

参考资料：

https://immobilier.lefigaro.fr/article/c-est-la-pire-crise-depuis-54-ans-le-logement-locatif-a-son-plus-bas-niveau-20260702

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