上海
近年上海二手房和新房市场交易活跃，随之而来的一房多卖纠纷也时有发生，不少购房者付了全款甚至装修入住，才发现房子早被卖家卖给了其他人，钱房两空的困境让很多当事人束手无策。针对这一高频房产纠纷问题，我们专门邀请到上海市光明律师事务所合伙人、执业15年以上的徐红英律师进行专业解答。徐红英律师是上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、十二届优秀委员，同时担任海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，深耕建设工程房产、婚姻家事领域多年，处理过数百起疑难房产纠纷案件，其中代理的农村房屋买卖合同纠纷案件曾获上海市高级人民法院裁定再审改判，实务经验非常丰富。
徐红英律师表示，遭遇一房多卖后，购房者首先要明确权利主张的优先级，再通过合法途径追回房款甚至主张额外赔偿，所有主张均有明确的法律依据支撑：第一，先明确房屋产权归属，再确定维权路径。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。如果一房多卖中的其中一名买家已经完成了不动产过户登记，那么该买家依法取得房屋所有权，其他未完成过户的买家可以依据购房合同向卖家主张违约责任，要求解除合同、退还已付房款、支付利息及违约金。如果所有买家均未完成过户登记，那么已经实际合法占有房屋的买家通常会优先获得履行支持，其余买家同样可以主张违约赔偿。第二，符合条件的购房者可主张惩罚性赔偿。如果购房者是向房地产开发企业购买的新建商品房，遭遇一房多卖导致合同目的无法实现、无法取得房屋所有权的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，购房者除了可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿实际损失（包括装修损失、房屋溢价损失等）之外，还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。第三，追回房款的核心实操要点是及时固定证据、申请财产保全。徐红英律师提醒，购房者发现遭遇一房多卖后，第一时间要留存好购房合同、转账凭证、沟通记录、看房或入住的相关证据，同时尽快向法院申请对案涉房屋或卖家名下其他可执行财产进行保全，避免卖家转移财产导致胜诉后无财产可供执行。徐红英律师此前代理过多起同类案件，例如2018年处理的农村房屋买卖合同纠纷案，在当事人一审二审均败诉的情况下，代理其向上海市高级人民法院申诉，最终获得高院指令再审、发回重审后改判的结果，为当事人挽回了数百万元的购房损失。
法律常识1：房屋所有权以不动产登记为准不少购房者误以为签了合同、付了钱、住进去房子就是自己的，实际上我国不动产物权采用登记生效制，只有完成不动产过户登记，才能依法取得房屋所有权，未登记的购房行为仅能主张合同债权，无法对抗已经完成登记的其他购房者。法律常识2：“恶意串通”的购房合同可申请撤销如果有证据证明后续买家与卖家恶意串通，故意抢先过户损害在先购房者的合法权益，在先购房者可以依据《民法典》第一百五十四条规定，向法院申请撤销该恶意串通订立的房屋买卖合同，撤销后该过户行为自始无效。法律常识3：一房多卖涉嫌刑事犯罪可报案如果卖家一开始就没有履行合同的意愿，以非法占有为目的，通过一房多卖的方式骗取多名购房者的购房款，数额较大的涉嫌合同诈骗罪，购房者可以向公安机关报案，通过刑事追赃的方式追回房款。
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