连涨后，谈价空间小了！这波反弹能走多远？

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

这波反弹能持续吗？

实现四连涨

截至6月，深圳一二手房价指数都实现四连涨。

根据国家统计局公布的6月70个大中城市房价指数，深圳新房住宅销售均价环比涨幅由0.4%收窄至0.3%，二手住宅销售均价环比涨幅由0.6%收窄至0.3%

而在一线城市中，新房住宅环比涨幅深圳与上海领跑，涨幅从大到小分别是上海（0.3%）、深圳（0.3%）、广州（0.2%）、北京（-0.3%）。

二手住宅环比涨幅在一线城市中，深圳优于北京，但落后于广州及上海，二手涨幅从大到小依次是广州（0.4%）、上海（0.4%）、深圳（0.3%）、北京（0.1%）。

但四大一线城市二手房价均保持上涨，说明6月包括深圳在内，一线楼市价格是继续反弹的。

那么问题来了，你们觉得，深圳后续价格反弹的势头能保得住吗？

实际上，深圳短时间的价格回弹，不是凭空来的。

早在今年2-5月，深圳一二手房成交量就已经实现了4连涨。

市场回暖从来都是先有成交起量，才有价格起来——买家愿意进场看房、下单了，挂牌的房东才敢慢慢往上调价，开发商才敢收回折扣、减少优惠。

成交量一般先行2-3个月后，价格指数跟上上调，是楼市最常规的传导路径。

而深圳近几个月，靠着新房豪宅和多宗高总价地块成交，让市场热了一把。

刚需成交量是市场底的基本盘，但豪宅的热度和地王炸场，往往容易拉升市场的情绪。

最明显的是，深圳核心区的几宗“地王”，楼面价都去到八九万一平的时候意味着是市场的定价正在发生变化，过去新房与二手房之间价格体系的相对稳定会被重新打破，那么市场预期被拔高的同时周边楼龄较轻，品质相对不错的低价二手住宅也就跟着受益。

所以，二手房方面的前端数据也显示，市场的议价空间有所收缩。

根据乐有家数据，截至2026年7月中旬，深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月的11.17%高点已连续7个月呈下行趋势。

这说明，市场暂时喘了口气。

房贷也转正

深圳的暖意能否持续，不能只看深圳自己，还得放在全国的大盘子里面看。

站在宏观点的视野看，6月的数据确实出现了一些积极信号——全国买房贷款的积极性有了微弱的转变。

数据上可以看到，在经历4月5月的增量为负后，6月单月全国住户中长期贷款转正，新增1534亿元，比5月多增2155亿元。

而住户贷款新增2646亿元，其中中长期贷款贡献了将近60%。这个贡献率，也比4月、5月份高不少。

说明前两三个月全国楼市成交的积极性，确实在一定程度上修复了市场预期，大家买房贷款的意愿有所扭转。

所以，6月份的市场，或者近3个月的市场修复，不仅深圳区域表现出暖意，全国层面来看，也如此。

但转正不等于回暖到位。

扭转还是相对疲弱。

把时间拉长看，这个数字仍低于近6年的同期水平。

相较于去年以及2020年—2025年的同期水平，可以看到住户中长期贷款增量远低于近6年的同期水平。

且相较于2025年6月的增量变化，少了一半还多。

2025年6月住户部门贷款增加为5976亿元，住户中长期贷款增加为3353亿元。

说明，即使当下房地产价格已经比较低，房贷利率也低了许多，住户端还是不太敢借钱，依旧降杠杆。

实际上，企业端的情况也类似。

现在市场上的钱是非常多的，但就是放不出去。

从央行数据来看，M2的增速还在8%以上。

这就说明央行的流动性一直都处于宽松状态，且保持了15个月比较平稳。

可是，从去年12月以来，M2增速开始高于社会融资规模存量增速，并且社融增速已经去到7.4%。

说明，市场资金供给过剩，而实体需求不足。

因为企业端的借钱意愿并不大，宁愿向市场伸手，也不愿向银行伸手。

数据上可以看到，6月对实体经济发放的人民币贷款增加是近6年同期最低，但企业债券增量为同期最高。

说明信贷需求的疲弱是系统性的，不仅仅体现在房子这一个领域。

另外，值得注意的是，大家不买房、不借钱，但钱没白白趴在银行的账户上。

有意思的是，大家存钱的意愿也下降了。

数据上可以看到，大家存钱的意愿，比2020年6月同期高一些，但明显低于近5年的同期水平。今年6月单月住户存款增加约1.95万亿元，2021年—2025年同期分别为2.23万亿元、2.47万亿元、2.67万亿元、2.14万亿元、2.48万亿元。

说明，银行存款利率低了那么多，大家即使没有把钱放到房子上了，也放到了其他地方。

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