135亿VS130亿！杭万凭什么反超深万？

Mall 观察

观察项目 | 深圳万象城VS杭州万象城

作者 | MOMO

商业之争，不进则退。

近年来，在商业地产领域实力相当、且同属“华润体系”内、PK最胶着的，当属杭州万象城和深圳万象城。

尤其是杭州万象城，这两年随着杭州钱江新城的崛起，犹如站在风口上的猪，不断挑战着深圳万象城“开山鼻祖”的地位。

就以销售额举例，是市场给商业项目最直观的打分。

2025年，深圳万象城年销售额约130.3亿，增速约1.8%。

而杭州万象城从2020-2025年，年销售额从约51亿暴增至135亿，仅用了短短五年时间，就坐上了华润万象系的“头把交椅”。

从客流量来说，周末的杭州万象城，是当之无愧的“流量引擎”，餐饮区、重奢区、中庭、角落里都是“人、从、众……”。

而在工作日的下午，深圳万象城同样也呈现出活力十足的消费景象，奢侈品店门口的提袋率尤为可观。

有数据显示，2025年杭州万象城全年客流量3300万人次，深圳万象城2900万人次，几乎不分上下。

当然，两座万象城之争并不是简单的业绩比拼，这更是一场关于城市消费力和商业运营力之间的深层博弈。

随着“电商之城”和数字经济的发展，崛起于钱江新城的“新锐掌门”杭州万象城，与稳坐罗湖的“老牌贵族”深圳万象城之间的对弈，变得前所未有的激烈。

01

五年时间从51亿到135亿

杭万连续两年反超深万

有人说开业二十多年的深圳万象城已经老了，但也有的人说法拉利老了依旧是法拉利。

作为华润在深圳的开山之作，深圳万象城也是国内第一座万象城。

于2004年开业的一期体量约18.8万㎡，2009年深圳万象城二期扩容。

2022年，又通过收购旁边的住宅底商，拓展出三期，通过两座空中连廊与一期打通，总体量达到约23万㎡。

但受限于物业条件限制，其动线流畅度和整体体验还是不如最初统一规划的好，在空间上也存在一些明显的短板。

杭州万象城一期于2010年开业，加上后续新开的二期，整个项目的总体量达到了约27万㎡，是一个超大型的商业综合体。

自2004年开业以来，深圳万象城销售额已经连续十多年蝉联深圳第一，成为华南重奢商业的定海神针。

2019年深圳万象城年销售额首次突破100亿，2022年到达130亿峰值，随后一度滑落至125亿元。

然而，在深圳万象城步入存量深耕和增速换挡之际，正是杭州万象城蓄力反超的关键节点。

2020年-2025年，杭州万象城年销售额从51亿飙升至135亿，仅用了短短五年时间。

2024年杭州万象城以130亿首次超越深圳万象城，同时超越杭州大厦，登顶杭州“店王”。

2025年，杭州万象城继续稳步前进，连续两年超越深圳万象城，完成了这场同门之间的权力交接。

（数据来源：赢商网等行业公开媒体）

但整体而言，深圳万象城2025年的坪效约5.67万元/㎡/年，略高于杭州万象城约5万元/㎡/年，其“小而精”的效率优势反而得以凸显。

02

深万五大重奢品牌坐镇

杭万品牌丰富度更胜一筹

虽然同属华润体系内的MI级重奢项目，但凭借二十余年的深厚积淀，深圳万象城在重奢品牌矩阵上还是具备明显的先发优势。

开业之初，就吸引了GUCCI独栋旗舰店，至今依然在原位置，开创了深圳奢侈品独栋建筑的新纪元。

随后，PRADA、Louis Vuitton、Hermes、Dior等重奢相继入驻。

但遗憾的是，深圳第一家CHANEL深圳万象城争取了很多年，最后却率先在深圳湾万象城开业。

坊间传闻香奈儿会在深圳万象城开设的第二家门店，也一直没能落位。

在无法向外拓展的情况下，近年来深圳万象城也通过品牌移位、纵向扩建等方式不断进行调改升级。

比如一期，深圳万象城多家奢侈品门店启动升级，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陆续升级为双层乃至三层旗舰店，形成一条奢侈品复式旗舰店长廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI扩店升级，星美乐焕新升级，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入驻，强化二期高端氛围。

扩容的三期，引入了不少新潮的户外运动和潮奢品牌，更加年轻化。

经过一系列升级，深圳万象城品牌店数量从260余家提升至400余家。

但在品牌丰富度上，杭州万象城要略胜一筹，引入了大量轻奢、户外运动、高端美妆等“腰部力量”，品牌总数达450+。

在缺少Hermès和Chanel两大顶奢（均在杭州大厦）的情况下，杭州万象城拥有浙江独家Miu Miu，以及BUCCELLATI、罗杰杜彼等杭州独家高端珠宝品牌。

在保持顶奢基本盘的同时，通过“户外运动+精致餐饮”的多元组合，从单一奢侈品商场进化为“多边形战士”。

B1层集结HOKA、On昂跑、lululemon、迪桑特、SAUCONY等；

L2层布局始祖鸟、Goldwin、The North Face全球概念店；

L3层集结Klattermusen、MAMMUT、OSPREY等高端户外品牌，形成"杭州运动品牌天花板"。

在餐饮品牌上，不同于深圳万象城的高端正餐和商务宴请路线，杭州万象城新锐餐饮品牌的丰富度更高。

在二期外街“ON街”打造了“杭州夜生活首选地”，引入大量潮流餐饮，包括O'eat、野果yeego、泓0871等"漂亮饭"餐厅。

同时将四楼的冰场作为美食城的空中景观，打开了五楼餐饮区域的视野，形成独特的空间体验。

03

“爱搞钱”的深圳

VS“爱花钱”的杭州

经济体量和消费逻辑的差异

华润体系内的“头把交椅”之争，表面是两座万象城的业绩比拼，底层却是深圳和杭州两大城市群消费活力的此消彼长。

宏观经济的增长水平、产业结构与居民收入，构成了商业繁荣的根基。

区域蓬勃的经济增长能够持续孕育和扩大中高收入消费群体，为高端商业提供最基础的客源和购买力。

作为中国改革开放的“先锋之城”，2025年深圳GDP38731.8亿元，位居全国第三，经济体量约为杭州（23011亿元）的1.68倍。

但值得注意的是，2025年杭州AI核心产业规模达4600亿元，约为深圳2200亿元的两倍之多。

在产业体系的完整度上，深圳坐拥四大万亿级产业和四大5000亿级产业。

从芯片设计（华为海思）到终端制造（比亚迪、大疆），从金融科技（平安、招行）到互联网平台（腾讯），从智能硬件到生物医药，形成了全球最完整的硬件产业链条。

2025年初，“杭州六小龙”（DeepSeek、宇树科技、游戏科学等）横空出世，深圳作为全国科创中心的地位也受到了挑战。

在经济产业之外，深圳和杭州两座城市消费逻辑也是这两座万象城竞争差异的体现。

一直以来，深圳都是一座“搞钱”的城市，务实、高效、理性，消费决策更看重性价比和功能属性。

而杭州骨子里还是一座“生活”城市，愿意为审美、体验和情绪价值买单。

在“情绪价值”越来越成为主流的消费趋势下，杭州的城市气质反而成就了它的商业竞争。

因此，杭州虽然GDP低于深圳，但人均消费支出遥遥领先于深圳。

2025年，杭州城镇居民人均消费支出达59484元，排名全国第一。深圳约53548元，排名第九。（数据来源：各市统计局）

此外，城市内部商圈之间的竞争，也推动了两座万象城势能的此消彼长。

近年来，深圳商业竞争越来越激烈，南山成为深圳产业经济最活跃的板块，深圳湾万象城快速崛起。

受限于区域发展和空间体验等因素，VOGUE时尚之力盛会、爱马仕匠心工坊全球巡展首站等顶级活动都选择落地深圳湾万象城而非深圳万象城。

而近两年杭州万象城举办了不少高规格的活动和奢侈品发布会，“万象风华”时尚盛典、香氛节等活动也频频出圈。

随着杭州钱江新城商圈的崛起，“杭州万象城超越深圳万象城”这个曾经被视为不可能的问题，如今已经具备了现实讨论的基础。

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