四川
近一年来，国内楼市整体趋于平淡，但核心城市的高端住宅市场却走出独立行情。从北京、上海、深圳等9个核心一二线城市的统计数据来看，首开高端住宅的综合去化率接近70%，优质资产的抗跌属性凸显，背后还有科技行业造富效应的推动。
一、9城高端住宅整体表现亮眼
我们统计了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津9个城市近一年来的高端住宅入市数据。按均价标准划分：北上深备案均价超12万元/㎡，广杭超7万元/㎡，南京成都苏州天津超5万元/㎡。选择这9个城市，一是经济活力领先，二是电子通信板块上市公司集中，科技造富效应显著。
据开源证券研报统计，2025年初至2026年6月末，9城合计推出高端住宅1.55万套，首开成交超1万套，综合去化率约69.5%。去年前三季度，多数高端住宅去化率稳定在70%以上，去年四季度后热度有所回落，主要因供应增加、前期购买力消耗。今年二季度整体去化率约65%，但城市和项目分化明显，部分热门项目去化依然坚挺。
分城市看，北上深综合去化率约74%，其中上海推盘量最多，达8171套，占9城总供应量的52.7%，首开去化率达77%。上海高端住宅供应放量，和近两年核心区域高强度城市更新、旧改密切相关，徐汇滨江、黄浦外滩等板块批量释放住宅用地。北京高端住宅集中在海淀区，三环内基本断供；深圳改善住宅集中在南山深圳湾、后海板块，供应总量有限。杭州去化率约74%，高于广州的60%；南京、成都去化率分别约31%、45%，去化压力相对较大。
推盘策略方面，北京、广州多一次性推出全部房源，首开去化率相对偏弱；上海、杭州则分批次推售，控制供应节奏，去化表现更好。
二、科技造富成高端楼市新变量
今年上半年，A股电子、通信板块涨幅分别达86.3%和73.6%，位列全行业前两位。据Wind数据，上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人股东减持267.7亿元，减持主体集中于实控人、高管和早期创投，与高端住宅主力买家画像高度重合。
减持资金主要用于缴税、家庭改善和实业回流，购房只是资产配置的一部分，但能从高端住宅销售中得到印证。深圳核心高端项目的客户中，芯片、AI等科技从业者占比显著提升，一线城市中介反馈，高总价房源买家多来自科创企业。
从市值分布来看，电子行业上市公司市值前五城市集中度达63.6%，深圳占23.7%；通信行业市值前七城市集中度达69.7%，北京占20.7%，这些正是科技造富效应显著的地区。
科技新贵的购房逻辑也有别于传统买家，决策周期短，偏好全款支付，看重科技配套、生态环境、通勤效率和圈层纯粹性。他们往往通过股市减持兑现收益，配置核心城市高端住宅，完成风险资产向优质不动产的迁移。
三、各城市高端住宅市场分化明显
北京：单价超12万元/㎡的新盘仅5个，首开去化率约51%，低于沪深。一是单次推盘量大，二是改善需求观望情绪较浓，二手房市场也压制了新房成交。部分热门项目去化超80%。
上海：近一年来有48个新盘备案均价超12万元/㎡，首开去化率77%。供应放量源于旧改地块集中入市，内环核心区项目居多。但今年上半年推盘量下降，改善市场趋于饱和，不过部分高端项目去化率仍超80%。
深圳：共7个高端住宅项目入市，平均去化率78%，部分项目去化率超96%，深圳湾海景大平层均价超20万元/㎡。深圳电子板块市值占比高，是科技造富受益显著的城市。
广州：高端住宅市场竞争压力不小，部分房企项目占比较高。
杭州：均价超7万元/㎡的项目推出1700多套，是广州的两倍，互联网和金融高净值人群支撑购买力。今年以来热度下降，但部分高端项目依然坚挺，如建发西湖云章，均价超15万元/㎡，仅79套便基本售罄。
整体来看，核心城市改善型市场正迎来由政策、产品力和结构性新需求共同驱动的复苏。放松限购、公积金政策调整降低了置换成本，优质产品本身也成为吸引购房者的核心动力，叠加二手房市场回暖打通置换链条，电子通信板块的造富效应进一步提升了高端住宅市场热度。
头部房企持续受益，可分为三类：一是布局基本面良好城市、把握改善需求的强信用房企；二是住宅与商业地产双轮驱动的企业；三是优质物管公司。
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