上海市区小户型正在绝版，但很多是坑

中环内小户型正在绝版

2026年，上海中环内（不含内环）70㎡以下及70-90㎡新房供应趋近于零，小户型在新房市场基本绝迹。

全市90㎡以下新房的成交占比，也从2025年1月的11.9%跌到了2026年5月的7.7%。

拉长时间看，百平以下小户型成交占比从2021年高点约57%，到2024年约38%，四年接近腰斩；

据中指数据，2025年中环内新房百平以下户型供应占比已跌破10%。

为什么？

政策加利润，两头把市区小户型供应掐死了。

2024年8月27日，上海三部门联合发文，调整了沿用18年的"7090"政策：

中小套型面积标准从90㎡以下上调到多层100㎡、小高层110㎡、高层120㎡，中环内中小套型占比要求从70%降到60%。

同一年，土拍取消溢价率上限、取消房地联动价，地价放开涨。

到2025年第八批次土拍，6宗地块干脆全面取消了中小套型比例要求。

地价一涨，开发商的账很好算：同样一块地，做大户型利润高得多。

小户型，被政策和利润合谋干掉了。

1）稀缺是人为的

"绝版"两个字，很多人听成了"必涨"。

但现在市面上不少中环内小户型，是老地块捂出来的库存——报规早、得房率低、户型落后，属于被时代淘汰的产品，不是什么稀缺好货。

2）新一代住宅的主力面积段，整体上移了。

3.5代宅的高实得率、架空层、会所、大面宽，在100㎡以上的户型里才能充分施展。

这不是说新盘完全不做小户型——誉静安89㎡三房就是3.5代宅——但趋势就是：产品迭代的红利，小户型吃到的越来越少。

4）绝版≠增值。

二手市场上，中环次新小户型的成交价、流动性、溢价力，普遍弱于同小区大户型。

接盘侠只剩低预算刚需，价格天花板肉眼可见。

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最大的对手来了：12.5万套解禁房

很多人盯着"新房小户型绝版"讲故事，但忘了市场不只有新房。

2021年3月起，上海实行积分制：认购人数超过房源数1.3倍的热盘，网签满5年才能转让。

2026年，就是解禁元年。按网签时间推算，2026年解禁约3.3万套，2027年约4.8万套，2028年约3.3万套，2029年约1.2万套——未来四年合计约12.5万套。

这批房子恰恰是7090时代的产物，90-120㎡小三房是绝对主力，产品同质化严重。

按解禁房源一半是小户型粗算，2026到2028年还有超过5.6万套小户型要涌进二手市场。

所以准确的说法是：新房市场的小户型绝版了，但整个市场的小户型并不稀缺，甚至正在迎来一波供应洪峰。

这批次新小三房，房龄新、带电梯，当年还是千人摇的红盘。

它们解禁之后抢的是谁的客户？

另外板块分化也要看清楚：解禁大户在外围，比如临港2026年就有8个项目、3164套集中解禁，青浦、宝山、奉贤、嘉定同样承压。

市区解禁房源少而分散，直接冲击有限，但密集供应区域要小心，而且老旧产品被间接挤压是定局。

总之，"绝版=必涨"这个等式，在解禁潮面前不成立。

中环内在售小户型，三档分级

1）值得冲的：

誉静安：静安内环内中兴社区，89㎡三房，静安内环惟一的3.5代宅，得房率接近90%。

保利外滩启PARK77：杨浦内环内江浦公园，99-102㎡三房，实得率约91%-98%，备案均价13.55万，堪称市中心最后一批百平米三房。

开云艾尚里、浦发莲园：北蔡内中环，产品新、底子干净，但起步面积已到89-100㎡，严格说是"小面积改善"而非传统小户型。

2）坚决避雷：

苏河融景：备案名时代欧洲花园，老地块项目捂到2025年12月才实景交付，卖的是上一个产品周期的保留房源，均价还贵。

静安鸿庭：2022年9月拿地，三年半过去楼都封顶了仍未入市，联动价11.9万；地块容积率3.0，可售商品房仅224-228套，租赁住宅却有238套，占比过半。

古北中央萃：金虹桥收官现房，60-125㎡，但全是2梯4户、4梯6户的高密度塔楼形态，产品老派。

静安玺樾、尚发馨苑：界面老、产品过时。

3）谨慎观望：

悦97：苏河湾内环新盘，全盘仅97套，88㎡两房、100㎡三房，联动价12.88万、总价812万起，内环低门槛是真的；

但2梯5户、得房率和户型细节建议实地踩过再定。

还是那句话，别为"绝版"两个字盲目买单。

低预算刚需，两条路：

要么中环内真绝版的新盘小户型，要么干脆等解禁潮里捡漏——杨浦滨江、徐泾这些板块，2026年下半年很可能出现次新小三房的价格窗口。

追求品质和保值，宁可中外环3.5代大户型，不碰中环老旧小户型。

没有不能买的房子，只有不能买的价格。如果性价比确实高，老旧户型也不是不能买。

总之同总价内，二手房新房，多对比多看，挑到合适房子的概率就会大一些。

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