首席经济学家发话，下半年楼市继续寻底

家人们，最近楼市最大的重磅消息，没有之一，就是国盛证券首席经济学家熊园，最新出炉的下半年楼市研判结论，一句话给大家总结到位：2026年下半年，咱们国内的房地产市场，大概率依旧处于“寻底”阶段。

很多家人刷到这条新闻，一看“寻底”两个字，瞬间就懵了，看不懂专业术语，也不知道对自己到底有啥影响。有人慌了，担心房价大跌房子贬值；有人纠结，到底现在能不能买房、要不要抄底；还有人被网上各种利好消息忽悠，差点冲动上车。

熊园的核心观点非常明确，大家记好重点：下半年楼市确实会有环比小幅改善，个别城市、个别楼盘会出现小幅回暖，但是！整体市场绝对没有触底反弹，更没有反转，依旧在慢慢寻底、磨底的过程中，整体量价下跌的幅度会慢慢收窄，但下行的大趋势不会变。

简单翻译成人话就是：下半年房价不会出现断崖式暴跌，不会一夜崩盘，但是也绝对不会大涨、不会回暖企稳。楼市就处在一个慢慢摸底、慢慢试探最低点的阶段，温水慢调，整体还是偏弱。而且他还提到一个关键趋势，现在的楼市早已不是普涨普跌的时代，彻底进入了K型分化的新阶段。

什么是K型分化？特别好理解，就是楼市和经济一样，新旧动能正在切换。以AI、高端制造为代表的新经济在崛起，而房地产这种传统旧经济行业，正在慢慢褪去高速增长的光环。未来不会所有房子一起涨、一起跌，优质城市、优质地段的好房子，会慢慢稳住甚至小幅回暖；偏远地段、配套拉胯、能级弱的刚需房、老破小，还会持续阴跌、继续探底。

讲到这里，很多家人肯定想问：为什么楼市今年出台了这么多利好政策，降首付、降利率、放开限购、放宽落户，利好一波接着一波，下半年还是要继续寻底，没法彻底企稳回暖？

接下来我用普通人都能听懂的逻辑，拆解楼市持续寻底的三大核心底层原因，听懂了你就彻底看透未来几年的楼市走向。

第一个核心原因，也是最根本的原因：大家的买房心态彻底变了，涨价信仰已经彻底崩塌。

过去二十年，楼市之所以火爆，核心不是大家真的缺房子，是所有人都坚信房价只会涨不会跌。那时候买房不用看地段、不用看配套、不用看户型，闭眼买都能赚钱，房子是稳赚不赔的投资品。所以大家抢着上车、加杠杆、囤多套房，楼市自然热度高涨。

但现在完全不一样了，经过这几年的市场调整，所有人都看清了一个事实：房子不仅会跌，还会被套牢，买房不仅不赚钱，还可能亏本、断供。房住不炒的理念已经彻底深入人心，再也没有人无脑相信房价永远上涨了。

现在老百姓的心态特别理智，甚至偏谨慎。手里有钱的，不敢随便买房，怕买在高位、怕继续贬值；刚需想买房的，也不着急上车，都在观望等待，想着再等等、再看看，能不能买得更便宜。大家没有了追涨的心态，楼市自然就没有了暴涨的动力，只能慢慢寻底。

第二个核心原因：人口基本面彻底逆转，买房刚需真的变少了。

买房的核心支撑永远是人，有人口流入、有新生人口，才有持续的买房需求。但现在的现实是，新生人口持续走低，老龄化越来越严重，结婚率、生育率逐年下降。简单说，未来需要买房的年轻人，越来越少了。

过去是供不应求，房子少、买房的人多，房价自然涨；现在是严重供大于求，全国存量房海量堆积，空置房遍地都是，开发商还在持续建房，但是刚需购房者越来越少。

而且现在年轻人的买房观念也变了，不再把买房当成人生必选项，很多人宁愿租房也不愿意背负几十年房贷，被房子捆绑一生。需求端持续萎缩，是楼市无法短期回暖的核心硬伤，也是楼市必须长期寻底的关键原因，这个基本面短期根本改变不了。

第三个核心原因：楼市正在告别暴利时代，行业正在完成新旧动能切换。

就像熊园提到的，现在整个中国经济都在新旧动能转换，AI、高端制造、新能源这些新产业，正在成为经济增长的主力。而房地产、老基建这些传统行业，已经不再是经济增长的核心抓手，不会再像过去二十年那样，被全力托举、高速发展。

国家的态度已经非常明确，不会再靠房地产拉动经济，不会再刺激楼市暴涨，核心目标只有一个：稳楼市、防大跌、软着陆。不让楼市崩盘影响经济，也不会让楼市再次暴涨滋生泡沫。

所以哪怕政策持续放松，也只是托底止损，不是刺激暴涨。政策能止住楼市快速大跌的势头，让跌幅慢慢收窄，但根本扭转不了楼市降温、回归居住属性的大趋势，这就是楼市持续寻底的政策底层逻辑。

讲完了原因，大家最关心的问题来了：楼市下半年继续寻底，到底会给我们普通人带来什么实实在在的影响？不同买房人群，结局完全不一样，我分三类人给大家讲清楚。

首先，对于真正的刚需购房者，也就是第一次买房、为了自住、结婚、孩子上学的家人，这绝对是天大的好事，是难得的买房窗口期。

楼市持续寻底，意味着市场会持续降温，房价不会快速反弹，反而会有充足的议价空间。现在开发商为了回款、二手房业主为了卖房，都在主动降价让利。以前买房是房东坐地起价、购房者抢房内卷；现在是购房者挑房东、挑楼盘，货比三家，随便砍价。

而且利率、首付比例都处在历史低位，购房成本降到了近几年最低点。更关键的是，楼市慢慢磨底，给足了刚需观望、挑选的时间，不用再像以前一样焦虑跟风、盲目上车，彻底告别高位接盘、被割韭菜的命运。

其次，对于改善型购房者，也就是想卖旧房换新房、置换优质房源的家人，当下是最佳置换时机。

很多改善家人纠结，现在置换会不会吃亏？我告诉大家，完全不会。楼市普跌行情下，你的老破小在贬值，你想要的优质改善房也在降价。老房子贬值的是小钱，优质新房降价的是大钱。

趁着市场寻底、行情平稳，赶紧完成以旧换新、以差换好、以小换大。等未来楼市彻底筑底企稳，优质房源会率先回暖升值，劣质房源会持续贬值，那时候你的置换差距就会彻底拉开，现在置换就是抄底优质资产的最佳机会。

最后，对于炒房客、多套房持有者、投资客，下半年的楼市行情，就是持续劝退、持续洗牌。

楼市持续寻底、K型分化，意味着普涨时代彻底终结，靠买房躺赚的时代一去不复返。那些持有偏远地段、无配套、无人流老破小、远郊空置房的家人，房子会持续阴跌、越来越难卖，流动性彻底枯竭，想抛都抛不出去。

未来楼市只有核心城市、核心地段、优质配套的房子有保值增值能力，绝大多数普通住宅只会慢慢贬值、沦为不动产、负资产。对于还想加杠杆炒房、囤房的人，我劝大家彻底打消这个念头，当下的楼市，买房就是亏本，持有就是亏损。

说实话，看到“楼市继续寻底”这个结论，我一点都不悲观，反而特别欣慰、特别通透，甚至觉得这是楼市回归正常、普通人终于迎来公平买房时代的最好信号。

过去二十年，楼市简直是普通人的噩梦。多少普通人辛辛苦苦打工十几年，攒下一点血汗钱，因为跟风买房、高位接盘，一辈子被房贷捆绑，不敢辞职、不敢消费、不敢生病，为了一套房子透支半生积蓄、透支未来几十年的人生。多少刚需被楼市炒作、被焦虑营销裹挟，盲目上车，最后被套牢、亏首付、烂尾维权，受尽委屈。

那时候的楼市，根本不是居住市场，是资本的收割场，是炒房客的狂欢场。有钱人大杠杆囤房，靠房产躺赚千万，普通人掏空六个钱包买房，只为安家落脚，最后却沦为被收割的对象，特别不公平。

而现在楼市持续寻底、慢慢降温，看似是楼市变冷，实则是楼市去泡沫、去炒作、回归居住本质的必经之路。

我特别开心看到现在的变化：买房不再是投机赚钱的工具，不再是人人焦虑的必需品，终于变回了单纯用来住的商品。普通人不用再被房价暴涨的焦虑裹挟，不用再跟风抢房、盲目接盘，不用再掏空家底、背负巨额房贷硬扛。

楼市寻底的过程，其实是挤掉泡沫、净化市场、还给普通人公平的过程。淘汰掉投机炒房的乱象，终结掉闭眼买房赚钱的时代，让房子回归居住属性，让真正需要房子的刚需，能以合理的价格、最低的成本，安安稳稳买到属于自己的家。

很多人害怕楼市下跌，觉得房价跌了经济就差、生活就不好。但我想说，虚高的房价才是普通人最大的负担，挤掉泡沫的楼市，才是最健康、最长久的楼市。

只有楼市彻底寻底、泡沫出清，房价回归合理收入水平，年轻人不用再为房子透支一生，不用再被房贷压得喘不过气，敢消费、敢创业、敢追求生活，我们的生活质量才会真正提高，社会发展才会更健康。

最后给所有家人总结一句最实在的买房忠告，也是我看完这次楼市研判的核心感悟：

下半年乃至未来一段时间，楼市没有暴涨机会，没有抄底暴利机会，只有稳稳的自住机会。刚需不用慌，慢慢挑、慢慢选，择优上车；改善不用等，趁势置换、优化资产；投资不用碰，彻底远离、绝不跟风。

楼市寻底，不是楼市衰败，而是楼市新生。告别疯狂炒作的旧时代，迎来安稳理性的新时代，这才是普通人最值得期待的楼市未来。