河南
题图：早些年房地产某项目开盘盛况
7月，两个数据很微妙。
一个是，车。
7月10日，2026年中国二手车大会上发布一组数据，今年前5个月，国内新车零售销量为814.8万辆，同比下滑超20%。同期，二手车展现出逆势上扬的姿态，前5个月交易量达809.5万辆，同比增长2.3%
新车二手车零售成交比首次达到1:1
一个是，房。
7月16日，住房城乡建设部数据，今年上半年，二手房交易量在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅
这两个数据，说明了同一件事——
车，和房，全部进入存量时代
任何增长都是有天花板的，等到增量到了某个临界点的时候，增量时代就进入存量时代。
存量时代和增量时代最大的区别有两个——
增量时代，靠的是钱、胆子和运气，这三样足够可以让一无所有变成富可敌国；存量时代，靠的是慢工出细活，谁的价值大买谁的东西
还有个区别，增量时代是许老板，存量时代是葛朗台
房地产的增量时代出现在2023年之前，房子还是图纸和挖了坑的地的时候，就能拿出去卖钱；三高就是那时候来的；
三高最直接的后果就是供大于求，供应量激增，但需求量已经开始平稳并逐渐下滑
泽平宏观数据:
2010年，一线二线和三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9平方米、26.8平方米、28.5平方米，2025年分别增至30.4平方米、37.8平方米、38.1平方米，分别增长32.7%、41.1%、33.8%
你要问还能不能再增一点点，也许可以，但速度会慢上很多。
新车二手车成交比1:1，和新房二手房成交1:1；两者有相似，更有不同。
相似点在于客户追求的性价比，尤其是二手车大幅度跌价的当下，车龄在3-6年的BBA中配款到了5万元区间；
不同点在于定价权，一个掌握在新车手里，配置更豪华的新能源继续拉低二手车价；一个掌握在市场手里，同小区同户型同楼层的房子别家卖出价60万，你开价65万就自己继续持有。
新房对二手房的影响力，极小；反倒是周边的二手房价格，成为新房定价的依据——
旁边的次新房小区二手均价八千元，即便新小区是四代宅赠送面积130%也卖不上一万五。
地方上有些城市有新房二手房成交比的数据，有官方的也有第三方机构统计的，拉了几个，如下：
天津：2026年上半年二手新房成交套数比2.68，整体价差7864元/平米
上海：2026年上半年成交套数比6.6；6月单月2.6，整体价差5200-7200元/平米
北京：2026年上半年成交套数比5.1；6月单月4.1，价差15000-17000元/平米
深圳：2026年上半年成交套数比1.57；5月单月1.96，价差22000元/平米左右
广州：2026年上半年成交套数比1.68，价差11024元/平米
成都3.4，价差5000元/平米左右；武汉1.07，价差至少4694至多5894元/平米；西安2.47，价差5091元/平米；郑州新房二手房2:3，价差6365元/平米（4月数据）
还有些城市，就不列举了。
二手房市场活跃，说明两个事实——
一个是市场上确实有需求，而且还不小；一个是新房二手房的价差，100平米的房子，60万的价差，不是一个小数，买家的账自己算得很清楚。
市场上讨论的房地产，和上头希望的房地产，是两个市场。
增量市场，带来的是前端土地市场和后端丰厚的税收；
存量市场，对土地几乎没有任何促进意义，卖家出手的房子，会不会再去增量市场上消费（买新房）也有很多不确定性。
13日出台的文件上，把房地产列为“大件耐用消费品”。
房子和车子，都是大件耐用消费品；很早之前的黑白家电也是大件耐用消费品；现在看那些曾经的大件耐用消费品，基本上就可以判断出来未来房地产的结局了。
最后再说一句老生常谈的话——
作为大件耐用消费品的房子很不值钱，算上折旧更不值钱，值钱的是房子下面那块地皮。
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