华住广东副会长亲测：汉庭4.0就是华南存量物业的“满房”答案

作者 | 郭鸿云

编辑 | Sette

第一次考察海珠核心区这幢独栋物业，陈家洪只看了一眼，就决定拿下做汉庭4.0。

带院子、有停车场、紧挨地铁口，周边紧邻沙面、太古仓等核心旅游区，商务和旅游客源都不愁。

在他十余年酒店投资生涯中，类似的决策做过太多次。别人觉得不好或经营不善的物业，到他手里翻成汉庭，盘活一家又一家。

时间回到2013年。彼时深耕通信行业16年的陈家洪，辞去企业管理岗位，来到广州专职做酒店投资。此前他只以参股形式接触过汉庭和酒店生意。

身边人不理解。但他心里清楚，这不是冲动。用他的话说：“财富，就是认知的变现。”

说得云淡风轻，却道出了一个工科硕士跨界酒店投资，成长为华住加盟商代表委员会广东省副会长的底层逻辑——不是冒险，不是运气，是算账。

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就拿新开业的这家汉庭4.0来说，投之前他就看过新版产品模型。

低饱和度色调能让空间沉静下来，设计更具时尚和美感。中央服务岛台，餐厅、行李房、洗衣房，该有的功能全都有，还有标志性的集咖啡机、制冰机、打印区等一体的自助站，实用又不是用力过猛的网红风，全都是从体验出发的功能优化。

从投资和改造周期上，汉庭4.0也显优势，装配式施工4~6个月就能完工。

事实证明，账算对了。

今年2月开业至今，数据跑得比他预想还要好。原本预估RevPAR做到280元，实际跑出了300多元。旺季单晚房价能突破400元，已接近周边中档酒店水平，平均入住率也稳定在90%以上。

以他这些年投汉庭的经验，目前华南新开的汉庭店基本都是7天就能满房，很少有爬坡期。基于这样的经营表现，这家新店预计三年左右就能收回全部成本。

而在他的账本里，四年内回本就是可投的好生意，他的其他6家汉庭店也都在这个周期内，没有一家掉队。

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能把账算得这么笃定，底气来自那段早期的跨界经历。入行头几年，陈家洪曾同时运营不同品牌酒店，得以在同一城市、同一时段做最直观的横向对比。

“差不多位置的酒店，有些产品跟不上，RevPAR一直往下走。但汉庭产品率先开始升级，RevPAR立刻往上拉。”他回忆，那个转折点印象极深，“同时期的新汉庭门店，收入能高出其他同类产品50到80块，这个领先优势一直在保持。”

这个收入向上、成本可控形成的品牌溢价“剪刀差”，成了他投资重心转向汉庭的核心决策依据。也是在这个过程中，他练出了一手盘活经营不善门店的本事——别人做不好的店，到他手里按汉庭标准一改造，就能满房。

“我不觉得那些经营不善的店一定不好。”他说，“很多店底子不错，只是原来品牌老化、产品跟不上。按汉庭标准一翻新，溢价就出来了。就是季琦总那套理论，好位置、好物业、好租金、加上好品牌，结果不会差。”

回头来看，那个“剪刀差”时刻，正是酒店行业分化的缩影：注重产品迭代的品牌开始建立竞争壁垒，忽视产品更新的品牌逐渐掉队。陈家洪踩准了这条分水岭，也吃到了汉庭产品力持续升级的完整红利。

特别是存量时代，靠低成本租金博取回报的空间越来越小，真正能拉开差距的是产品本身能不能产生溢价。

汉庭4.0在设计调性、功能配置、用户体验上的全面升级，给了他做高溢价的底气。

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如果说“剪刀差”是陈家洪选择汉庭的理性起点，那让他持续复投、一路跟到4.0的，则是其背后一整套难以复制的品牌底层能力。

最直接的体感来自华住会员体系。三亿会员流量池，单店会员输送占比稳定在60%以上。“我经常跟店长讲，这么好的客源底子，做不到满房说不过去。”

在他的理解里，投一家汉庭不是投一家孤立门店，而是接入了一个自带客源循环的品牌网络。行业上行期是助推器，下行期是压舱石。

拉长时间看，汉庭产品迭代的稳定性才是让他“放心投”的深层原因。

从早期版本一路跟到4.0，见证汉庭成长为全球排名第一的酒店品牌，十几年迭代脉络他看得很清楚，始终在做同一件事——用户真正要什么，它就做什么。

洗好澡、睡好觉、上好网，这是早期打底的；到了4.0，早餐更丰富，公区更有设计感也更便利。这些升级没一样花里胡哨，全都是把住客最在意的点一个一个做扎实。

在他看来，这种“不追风口、只磨产品”的定力，恰恰是当下酒店市场最稀缺的特质。不少产品在迭代中容易跑偏，要么为了差异化而差异化，要么为控制成本牺牲体验。

“客人住进来觉得不掉价，这钱花得值，就愿意买单。”陈家洪说，“现在汉庭4.0卖价三四百，住起来跟很多中档酒店体验大差不差。市场越淡，汉庭的产品韧性就越突出，RevPAR跟中端的差距也越小，比投一般中端酒店更抗压。”

投汉庭4.0对他来说已经不是选择题，而是必选题。

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作为华住加盟商代表委员会广东省副会长，陈家洪对华南市场的判断带着更宏观的视角。一些投资人认为当下投资应该更谨慎，他却认为这两年恰恰是投资的好机会。

判断逻辑很清晰：租金往下走，好物业陆续释放，而汉庭4.0在华南布局密度还没有那么高。与华东等成熟市场相比，华南门店布局仍有不小增长空间，先入者有机会享受更长红利期。

以广州市场为例，做了这么多年都没做完，汉庭4.0正是放量的时候，出手投资回本也更快。

陈家洪的判断没有停留在嘴上。今年以来，他已经考察了十几个物业，只要条件合适，今年还会再投两三家。

从副会长视角来看，他也观察到华南不少投资人对汉庭4.0的关注度明显上升。“大家都是看数据的，4.0在广州已经开了几家，数据跑出来普遍超过投资人预期。”

他常挂在嘴边一句话：“志同道合”。华住的投资人圈子里，复投是常态。投了第一家赚了钱，接着第二家、第三家，慢慢就围着华住做大了。这群人有一个共同特质——跑马拉松的、坚持锻炼的、长期学习的。信长期主义，信产品力，更信时间沉淀而成的企业向心力。

别人做表现一般的店他敢接手，不是因为胆大，是账算明白了。门店业绩不好不等于没有潜力，而是该换品牌了。汉庭4.0，就是他找到的那个柳暗花明的答案。

在华南市场的快速成长窗口期里，陈家洪相信，汉庭4.0就是那个每一个投资人投资组合清单里的必选题。