又博旧改？深圳老破旧大涨240万成交，未来或卖15万/㎡！

总被嫌弃的“老破旧”，也要崛起了？

最近，南山一套楼龄接近30年的老房子在法拍平台上，被10名买家哄抢，最终成交比起拍价高了240+万、溢价率超过50%。

甚至，这个价格比二手房成交价还要贵。

30年老房卖出8.6万/㎡！

旧改一有进展，“身价”立马飙升？

7月21日，在阿里司法拍卖平台上，一套位于南山蛇口爱榕园的老房子，以463.77万的价格起拍，户型建面约82.2㎡。

吸引了10人报名、竞价39轮，以约707.25万成交，单价约8.6万/㎡，溢价率约52.5%！

▲房源情况及成交价 | 图源：阿里司法拍卖

超过700万的成交价，是什么概念？

第一，比去年同小区、同户型的法拍房，贵了近120万！

2025年8月底，爱榕园一套同户型的法拍房，成交价不过是588万左右。

▲去年同户型法拍房约588万成交 | 图源：阿里司法拍卖

第二，比一个月前的二手房成交价，高出80+万。

爱榕园今年6月，同户型的二手房成交价也不过是628万左右。

▲图源：贝壳找房

有业内人士认为，市场热捧的原因，是看好小区旧改后的价值。

作为早期招商局的员工福利房，爱榕园建成年份在1992-1998年之间，到现在已经是楼龄30年左右的老房子了。

所以，小区早早就打算拆除重建：

2020年，小区开始寻求棚改，但未果。 2024年，由棚改转为旧改，纳入2024年前海城市更新第一批计划。 到2025年，碰上住建部《住宅项目规范》出台，要求住宅容积率不超过3.1、高度不超过80米——而爱榕园规划容积率超过5，只得搁置。

▲爱榕园 | @深圳买房计划 摄

转机出现了今年6月。

6月10日，《南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元规划（草案）》公布，将项目容积率从5.7降至2.9，把计划配建的超4万㎡的保障房全部砍掉，还把学校改成了公园等等。

▲调整前后对比 | 图源：深圳市规划和自然资源局

调整后，一方面容积率符合新规要求，旧改也就能继续推进。

有猜测认为，项目能这么快调整方案，是因为地铁15号线工程途经小区，如果小区无法推进旧改，或影响15号线的进程，并由此推测后续清拆重建速度也不会慢。

另一方面，小区也从原规划的超高层、高密度小区，摇身一变成了低容积的舒适纯粹住宅。

加上周边有育才二小、育才二中、招商花园城、宝能all city、沃尔玛等配套，一旦改造完成，会是妥妥的豪宅小区。

参考周边新房，容积率约6.9的后海玺家园，备案均价约15万/㎡，折后也要13万/㎡起。

而爱榕园规划容积率仅仅2.9，未来居住价值或更高。

这大概也是有人愿意花超过8.6万/㎡的高价，去买一套老破旧的原因。

你觉得值得吗？

已有43个旧改项目失效！

博拆迁真的靠谱吗？

那么问题来了：

这样博拆迁真的靠谱吗？

早在楼市高峰期的2020年前后，深圳博拆迁的风气就盛行，当时许多有旧改、棚改概念的老小区价格飞涨。

比如，深圳如今跌幅最高的小区之一月亮湾花园，就曾经在2020年启动棚改，吸引了大量“博棚改”的投资客买入。

在高峰期的2021年，一度炒到13万/㎡左右，后续改造搁置叠加楼市下行，一路暴跌至3万+/㎡，跌幅超过70%！

▲曾因棚改概念暴涨的月亮湾花园，如今跌幅已超过70% | 图源：行舟深房

类似的还有八卦岭宿舍。

也是因为有棚改概念加持，在高峰期一路飙升至15万/㎡，到如今已经全部跌回3万+/㎡，跌幅达到约73%。

▲当年有棚改概念加持的八卦岭宿舍，最高跌幅已超过70% | 图源：行舟深房

这两年，投资客已经谨慎了许多，大多选择买入进度较快的项目。

比如，2024年，一套南山南苑新村法拍房吸引了40人参与竞拍，起拍价约288万的房子，最终卖出了约706万的高价！

价格翻了2.45倍，单价高达9.9万/㎡！

当时，南苑新村已经启动清空工作，眼看着拆迁在即，但由于“钉子户”问题，直到今年6月才启动行政征收，宣告旧改进入下一个阶段。

▲2024年南苑新村法拍房已清空 | 图源：@阿里司法拍卖

因此，距离法拍房成交又过去了一年多，项目才开始局部拆迁。

相比之下，爱榕园现在处于专规草案出台的阶段，后续还得业主签约率达到95%-100%（超过95%、不到100%可申请行政征收），再是清租拆除，最后才是建成、回迁。

虽然目前进度喜人，但也很难明确整个过程需要耗时多久。

并且，楼市下行期间，旧改本就艰难。截至去年底，深圳已有38个旧改项目因到期失效而被清退。

▲内容来源：合一城市更新（划线项目拟更新方向包含居住功能）

今年又再增加5个失效项目。

尤其是在《住宅项目规范》出台之后，既要兼顾原业主的利益、又要保证建成后的收益，还要满足低容积的要求，甚至还得平衡公共利益，导致很多开发商算不过账，只能搁置项目。

▲内容来源：合一城市更新

这种形势下，你会选择买老破旧博拆迁吗？