微观角度重看房地产的“复杂性”

有史以来停更最长的一段时间。放空自己，陪陪小孩，想一想自己接下来的方向。

当你不再年轻的时候，人生的重点不再一样，很多想法都会变化。年轻的时候，觉得有一套属于自己的房子很重要，甚至是唯一重要，人生在世，似乎没有什么比在深圳的核心区拥有一套“千尺豪宅”更重要——那代表着面子、身份、地位、财富，等等，一切。租房子住，甚至是住在偏远的郊区，会觉得自己“低人一等”。年岁渐长，口罩之后，突然发现，房子也没那么重要了。真正重要的是家庭、是下一代。房子再好，必要的时候也可以卖掉，租房子住也不再变得那么不能接受。

但这是一个过程，每个人的思想变化都可能会表现得不一样。我那时候的想法就是那样，今天的我会疑惑为何我当初对房子有那么大的“执念”——当然，这在某种程度上也激励了我花了很多年时间去研究房地产，但那个时候那就是我真实的想法。

所以，我不能站在我现在的年龄，指望着20年前的我的年龄的人能够立刻理解并且放下。这需要过程，需要经历——没有经历过拥有的人会非常执着于拥有，经历过的人才能够冷静面对放弃。有的时候我看很多文章观点，个人认为最为普遍的一个现象是：过于的简化了一个家庭在买房、卖房时的决策复杂性。专家们把过多的精力放到了房价涨跌的预测上，似乎买房卖房全视乎涨跌一线间，但真实世界中的买房卖房决策，完全不是线性的。

基于此，我也一直不敢轻率的对那些需要买房的刚需粉丝给出“房价还会跌，不要买房”这样的所谓“劝导”。如上所言，人在不同的年龄，人生重点的转移，皆会产生对房子的需求不同，它不单单是一项“可以变现的资产”那么简单。事实是，这世上我从未见过有任何一项“资产”像房地产这么“复杂”。一套房子，承载的从来都不止是“多少钱”这样的数字。对任何一个家庭来说，卖掉他们住了10几20年的房产，都从来不是一个轻松的决定——居住情感的部分，少有人计算，但在实际的决策中经常会困扰每一个人很久，我的粉丝里有好几个就是因为“舍不得”而选择即便房价下跌也不挂牌。乃至在任何一个国家，房地产都从来不是一个“金融资产”那么纯粹可以用经济计算的行业——我没有见过任何一个国家，房地产涨上天而不调控跌下地而不救市的，那背后涉及到太多的民生疾苦。

这些，其实并不容易解释，在分析师的模型里也无法建模，但它却是真实的世界。只是可惜，直到今天我才感觉自己能够用更简单的语言把这些感受描述得更准确一些。

SO，讲到此，对后台那些仍然需要买房子的“刚需”童鞋，我的答案是：该买还是要买，无惧涨跌。因为，如上所言，你的决策系统里面，其实并不仅仅是基于“增值不增值”这样的单一维度。市面上绝大部分的自媒体文章，会把这些简化为“到底没到底、反弹不反弹、涨价不涨价”这些话术，但这个底层逻辑是站不住脚的，因为过去、现在和未来，每个家庭的买房决策从来都不是一个单一的经济计算。房地产本身，就不是一个单一的经济计算。

既然如此，那在这样的时刻，如果真的是需要一套属于自己的房产，没有理由不买。至于涨跌，这些看开一点就好了。资产价格的涨跌都一样，房地产、股市都一样，要涨，打压也打不下来，要跌，托也托不起来，一句话，谁也无法控制。个人在这个大局里，力量委实太过于渺小。如果一件你完全都掌控不了的事情，我认为就完全不必要去穷经皓首的寻出一个答案来，那是真的会变成庸人自扰。

人生中很多的事情也许都可以如此，不用那么紧绷着。就像我上次在视频号里分享的那样：如果你真的完全搞不懂何时是房价的底部，那什么时候买房子？其实也不需要那么焦虑，你就等到房价涨起来的时候再买也不迟。

我知道这样的看法要面临非常巨大的争议，会有人觉得这是在坑人——几百万的资产，让人不理会价格，仅仅是基于需要就去买，亏钱了怎么办？

我非常清楚这一点，但我上面讲那些其实就是在提醒反驳者，不要简化房地产本身固有的复杂性。在我这个年龄的许多人，现在的操作都一样，都是在不断的卖卖卖，甚至有不少的朋友、粉丝把唯一的自住房也都清空了。

这是事实的一面。

但是，我说了是“到了我这个年龄的人群”，他们中的大部分本身就已经到了、有了新的人生下半场的规划——比如移民、留学、资产重新配置、退休等等。即便是房地产不出现今天这样的调整，他们中的大多数依然会抛售房产。对这样的人群而言，房子的确已经变成了一个纯粹的“资产”，并且他们需要将之转化为现金另做他用。而反过来，刚需群体现在普遍是人生上半场的规划，上半场依然是一个“从0到1”的过程，有些事你非要拥有之后才可看懂、才有资格“放低”。

这是事实的另一面。或者说，人在不同的人生阶段，本身需要的决策系统就很复杂。一个要结婚的家庭，和一个孩子要留学的家庭，他们对房子的理解完全不同。这中间，“经济价值”、“值多一点钱少一点钱”的判断只会是决策中的一环，但显然都不是最重要的那个部分。

那么，如何解决或者降低“亏钱了怎么办”的问题？这个其实说的是如何进行“风险防控”的问题，因为你无法左右房价涨跌，但是你可以掌控自己能够承担的风险。

关于这一点，我很有发言权。在过去的楼市大周期里，我没有鼓励过任何一位粉丝“上杠杆”（包括零首付、短期借款、信用贷、超过支付能力的贷款等等），多少年来我一而再再而三的警告过度上杠杆的风险。有些人听了有些人没有听，但我相信，那些听了的粉丝今天的处境会更加有利。当然，我自己的风控做的也很好，这一点，我对自己感到很满意。

现在如果是基于房价下跌而进行风险防控，很简单：买你能够支付得起的房子，并且要有一个数学计算。我先前分享过，房价收入比、租金收益率这些指标工具其实也都是“微观”的。既然市场痛责“举世公认的房价收入比是6-8倍为何中国房价收入比那么不合理”，OK，那作为个人，你就去买房价收入比8-10倍的房子。既然市场痛责“租金收益率要超过无风险收益率”，那也OK，作为个人，你就去寻找租金收益率在4-5%的房子——远超10年期国债收益率。这两个结合起来，非常完美，你完全不会有成为负资产乃至一夜返贫的风险。如果你的收入有30万，那你就去买个300万以内的房产，现在深圳这样的房产，有一些租金收益率都可以做到4%了。无论未来如何，这两个指标都可以确保，在你“拥有一套自己的房产”的同时，不会承担什么了不得的风险。注意一点，像以往那样，有30万的收入敢撬动1000万的房产，不成了。

是以，做好自己，比预测市场，永远都更好。这也是我接下来如果再买房子的思路，尽管那可能是几年以后的事情。

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