代建企业，也开始裸泳了

代建曾是房地产为数不多的"增长极"，如今这一光环正在消退。

近期，地产代建2026年上半年榜单出炉。据普睿数智数据，全行业新签约建面同比下降2%。这是近五年来，代建新拓规模首度出现整体下滑。

转折信号已经非常明确了。许多企业还在涌入代建赛道，殊不知，代建也正日趋饱和，爆发式爆增长已经成为过去式，接下来，代建也要进入存量博弈的红海阶段。企业的生存之道，也将面临着新的挑战。

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代建内卷加剧，头部企业从扩规模转向抓质量

头部企业已从追求新拓规模，转向追求质量优先。

以绿城管理为例，上半年新拓规模依然断层式领先。但是较2025年同期，新拓建面及新拓代建费都出现明显下降，降幅分别为约32.0%和31.7%。

在公告中，绿城管理指出，这主要是两方面原因造成，一是房企拿地收缩；二是绿城将“经营质量”作为新拓项目的优先考虑因素。

绿城管理不是个例，事实上，就连这几年上升势头迅猛的旭辉建管，也在2024年下半年提出注重“有质量的签约”，在不良纾困项目中前置风险研判，建立项目准入门槛，规避债权复杂、回款无保障的项目。 帮您管好每一个工程项目，点击了解

龙湖龙智造也明确提出，不参与非理性低价竞标，主动退出收益薄弱、履约风险高的项目。金地管理将项目首开去化、交付表现纳入投拓评估标准，以保障经营成效。

这两年代建行业内卷，已经给企业带来难以承受之重。

某代建企业就告诉明源君，公司有意弱化住宅开发代建业务，因为太卷了，很难从中赚钱。

去年也有代建企业指出，部分同行为了拿到订单，已走上低价内卷的老路，代建费率低至1个点甚至更少，如果中间没有盈利手段，完全就是陪伴赚吆喝。 帮您管好每一个工程项目，点击了解

一边是部分企业深陷增长焦虑，为了争夺订单，宁愿放弃利润也要卷死同行。

一边是头部企业主动放弃低费率高风险标的，严格保证签约项目质量。

不同的出发点，最终必然带来截然相反的结果。可以预见，不同企业的经营质量，差距将会越来越大。

头部企业主动放弃低质低价项目，不再盲目冲签约面积，转而将重心转向经营质量，短期内可能会因为价格劣势丢掉一些订单，但从长远来看，有质量的交付，才能吸引客户复购，带来源源不断的订单，而有利润的生意才可以形成良性循环，让企业走得更远。

那些低价中标的企业，则可能因为口碑不佳而逐步被市场抛弃；没有利润的内卷也让经营难以为继，最终被市场反噬。

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单一管理费遭遇瓶颈 头部房企探索多元收入模式

随着代建市场日趋内卷 ，代建费率也一路走低。

前些年代建费率普遍可以达到5%甚至更高，如今已经腰斩。据普睿数智统计，现在超八成项目代建费率只有1%–3%。这意味着，仅靠传统的代建业务，已经很难赚到钱了。

与此同时，市场需求也在发生变化。传统开发商投资规模收缩，代建需求也跟着缩水。

头部房企已经积极调整业务结构。

从前两年就有部分代建企业提出，积极拓展多元业务，如商业地产、产业园、文旅小镇、城市更新等代建业务。

例如城市更新，目前绿城管理、蓝城集团、金地管理、旭辉管理等企业都已经切入这一板块，项目陆续交付中。

另外，这类项目除了需要建设外，往往还需要运营。

传统代建模式下，委托方出钱拿地，代建企业负责管施工、管现场、管建造，赚取固定的管理费。代建方不需要参与前期研判、也不负责后期销售与资产运营。 戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

这种模式，随着订单结构及行业竞争格局的变化而面临挑战。

产业园、城市更新及不良资产盘活等业务债权复杂、资金缺口大、运营周期长，只懂盖房子的代建企业竞争力持续弱化；能够帮助委托方解决土地研判、融资协同、债务梳理、产品重塑、营销去化、存量运营全套难题的企业，才能拿到优质项目、获得费率溢价。

而众所周知，地产行业从来不缺能盖房子的，但招商、运营做得好的，属实不多。这种情况下， 拥有运营及服务能力的企业就拥有独到优势，也就具备较强的议价能力。

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避开同质化竞争，头部企业纷纷卡位细分赛道

尽管新拓规模都在下滑，但不同梯队企业之间分化明显。

其中，TOP5 企业签约规模同比下滑幅度最大，其次是TOP10，再者是TOP20，三者的降幅分别为 21.5%、12.6%及3.8%。

这反映出来，头部房企的增长已进入瓶颈期，而腰部及尾部企业由于盘子小、基数低，反而具有较高弹性。

行业形成一超多强的局面，绿城管理尽管 规模增速有所下降，但龙头地位依然稳固。第二梯队中，金地管理、蓝城集团、腾云筑科、润地管理等新拓规模的差距非常小，几乎达到胶着状态；TOP5往后，龙湖龙智造、旭辉建管等的新签建面也 相差无几。对于这些企业而言， 彼此间比拼的不仅是市场份额大小，更需要卡位细分赛道，才能形成差异化竞争优势。

例如，润地管理作为政府代建元老级选手，就是精准卡位细分赛道的典型代表。

依托华润置地全产业链布局优势，润地管理早就形成了“代建代运营一体化 ” 的服务模式，在商业综合体、大型文体场 馆、产业园等项目中， 将华润置地在商业运营、场馆运营等 领域的经验，前置到项目前端，从运营视角反推规划设计与工程建设，从根本上破解“建完再改、运营脱节”的行业通病。

再如旭辉建管，今年大举发力政府代建赛道。中指研究院的数据显示，上半年旭辉建管以408万㎡的新签约面积，位列政府代建榜单第一。

上半年新增项目中，国资平台、城投、政府保障房、城市更新项目占比突破 55%。

2026以来，得益于保障房建设、城市更新等政策的推动，政府代建成为增长最为明显的赛道。旭辉建管抓住这一机遇，加码拓展政府代建业务，有效对冲了商业代建市场的收缩。

金地同样作为老牌代建企业，早就完成了多元化布局，如今凭借区域深耕，在头部阵营中保有一席之地。

蓝城则将小镇代建代运营打成王牌，不仅代建项目，还负责小镇运营及产业导入，在小镇 这条 赛道上建立起稳固的护城河。

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小结

行业整体增幅放缓，代建企业的重心由规模冲刺转向经营质量提升，赛道竞争也从同质化比拼转向差异化竞争，这标志着，代建已从粗放扩张迈向精细化运营阶段，这是行业走向成熟的表现，也是企业穿越周期、持续发展的必然选择。

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