首个“万亿城区”的底层密码

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人才就是资本

AI时代，人才正成为城市核心资本。

在中国首个GDP破万亿的地市辖区深圳南山，一位科技创业者、一套算法、一支数百人的团队，就可能在三年内撑起一家估值上百亿元的独角兽。

南山面积仅约185平方公里，却创造出超万亿元GDP，地均产值超过54亿元/平方公里，真正诠释了什么是“寸土寸金”。

从任正非、马化腾、汪滔等互联网巨头，到郭彦东（智平方）、周剑（优必选）、赵同阳（众擎）等AI新锐，南山能持续虹吸顶尖人才，底层密码除了营商环境，关键在于住房。

深圳对房地产依赖较低，土地资源更多投向产业与民生，并形成公租房兜底、保租房过渡、人才房、安居房、配售型保障房“留人”的住房体系。

深圳土地面积仅相当于北京的八分之一、广州的四分之一、上海的三分之一，但“十四五”期间保障房供应达到74万套，超过北京、广州和上海。

南山则是这套土地配置逻辑的典范：

南山之所以能成长为“万亿城区”，因为它从未把房地产作为经济支柱，而是优先发展头部企业——以腾讯、华为（早期）、大疆等巨头托举GDP，同步将产业升级的红利转化为民生保障的底气。

在土地资源配置上，南山采取差异化策略：高净值地块通过市场化土拍实现溢价（如今年6月粤海、前海桂湾两宗宅地楼面价刷新深圳纪录），而产业发展用地和保障性住房用地，则通过政策倾斜以优惠地价定向出让。

这种“有收有放”的配置模式，既保证了市场活力，也为大规模安居工程留出了空间。

正是基于这一逻辑，2026年北上广深体量最大、成交规模最大、持续去化能力最强的安居房项目山樾湾，才能落位南山前海的核心地段。

敢在核心地段拿出大体量的保障房，是“来了就是深圳人”最掷地有声的兑现。

02

与人才共享城市发展红利

英国经济学家阿尔弗雷德·马歇尔提出：“在一切资本中，投在人身上的资本，价值居首”。

真正理解这句百年箴言，并且践行得更彻底的，无疑是深圳南山区。

放眼一线城市核心区，北京近年以租赁和定向安置为主，少量共有产权房价格已接近商品房；上海内环保障供给主要依靠租赁；广州虽有配售型保障房落地，但体量有限、实行封闭流转。

相比之下，山樾湾落位深圳南山前海，均价约4.26万/m²，并保留转为完整产权的路径，周边新建商品房均价高达14万+/m²依然“日光”。

作为一线城市唯一在核心区布局大规模普惠性保障房、且土地让利程度一流的城区，这就是中国首个“万亿城区”的魄力。

更值得关注的，是山樾湾的“开库”过程。

首推时仅限在册轮候库，导致大量房源与大量未入库青年的真实需求错位。

需求变了，规则就跟着变。深圳听取市场反馈，两次放宽申购门槛，不仅向库外深户无房家庭敞开大门，更取消了配偶及未成年子女的户籍限制，并将单身年龄放宽至30岁。

敏锐高效的政策迭代，体现了深圳的改革精神，也展现了南山的留人担当。

面对仍被门槛挡在外面的真实居住需求，山樾湾未来的申购条件，显然还留有继续拓宽的可能。

03

由数千家庭写就的民生答卷

从市场回应看，山樾湾堪称深圳保障房市场的标杆案例。

2026年1-7月，山樾湾以1246套的成交套数持续高居深圳市商品住宅成交套数榜首，大幅领先同期热门商品房项目。

目前项目全盘销售达3249套，去化率超过66%，是深圳历史上销量最高的安居型商品房项目之一，也是全市唯一跻身成交TOP榜的保障房项目。

不玩传统市场“挤牙膏式”的推盘模式，山樾湾4900套全部推售，在政府监管、购房资质严格审核的背景下，平均每25天一次集中配售，且批批保持高效转化。

山樾湾成交的3249套房子背后，是3249个正在南山扎根的家庭。

从业主画像看，本科及以上学历超50%，30-35岁青年过半，单身过半。他们多供职于科技园、前海、后海的研发、金融及现代服务业，也有医生、教师和公职人员——他们是万亿城区真正想留住的中坚力量。

这群人对价格敏感，对生活也挑剔：通勤要近、社区要好、教育要有着落。

山樾湾正好承接了他们挑剔的需求，也正是因为山樾湾做到了“超配”，所以深圳刚需面临购房选择的时候，可以分两种：一种是山樾湾，一种是其它。

有互联网产品经理月租7000变月供，终结年年搬家；也有人从接触到认购仅用两周，因为地段、总价、教育、产权、品牌，一次性全部满足。

项目约70㎡的70B户型尤其受年轻人青睐：两房两厅一卫，低总价、功能全，空间可随家庭阶段灵活变化，从独居到三口之家都能从容应对。

创意展示空间 非交付标准

在山樾湾的营销中心，还频频出现另一群人。

他们反复来看户型，问政策，却暂时没有资格。有些社保年限不够，有些年龄条件不符合。

甚至有情侣看完房后，决定提前领证，以家庭名义提交申请。一套房，甚至改变了部分年轻人的人生节奏，被市场戏称为“红娘盘”。

山樾湾交出的，不只是一张亮眼的销售成绩单，更像一份由数千个家庭写就的民生答卷。

城市以可负担的住房，为人才打开留在核心区的大门；人才反哺城市的，则是未来十年乃至更长时间的创造力、消费力。

这种城市核心资产的“平权”思维，正在急剧放大南山的虹吸效应，不断吸纳全球顶尖人才和资源。正如纽约、首尔、新加坡的演进轨迹一样，不断聚集人才，创造财富，强者恒强。

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