开发商常用伎俩解密：深剖杭州同人山庄价值上亿会所产权之争之二

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引子

上期分析了（2025）浙行初XX号，详见微信公众号“草根的思考”文章：《不得不服：深度剖析杭州同人别墅小区会所争议初审判决的利与弊》

所以判决背后的隐忧，判决的利与弊，不再一一赘述了（有兴趣的可点击了解）。

接下来聊聊，开发商自认会所（活动中心）归其所有的说辞。

从裁定书看，避重就轻的味儿，依然隐现纸面！

（同人山庄，图源网络）

开发商诉请，法院虽轻描淡写驳回了，但那种既想避而远之、不让开发商得逞，从而顺应民意，但又不敢实际定性，因为深知既得利益、揭开面纱影响是巨大的，所以驳回最安全。

同人山庄业委会微信公众号中有更多炸裂信息，结合起来看，自然明白其中奥妙玄机了。

所以，草根觉得法官的摇摆犹豫心态，已隐然纸面了。

接下来巴拉巴拉，同人山庄开发中的弯弯绕绕和匪夷所思的故事。

（同人山庄，图源网络）

今昔对比：二十年别墅一梦

当年的楼书和宣传视频，堪称楼盘宣传顶级作品，同人山庄一期楼盘视频详见微信公众号“草根的思考”文章：《不得不服：深度剖析杭州同人别墅小区会所争议初审判决的利与弊》

从这视频，不看看出，即将售卖的高端别墅，给你一个天堂般的家园，其意境之美，让不少中产难当诱惑，为之纷纷折腰。。

各位看官，二十年后，这个美丽人居，今昔如何，下集继续探寻；本级继续巴拉巴拉这个同人山庄小魔仙。

规划容积率：川剧变脸

当初的规划总图，应该全是独栋别墅，最初宣传容积率0.29，等全部交付后，综合容积率据说变成了0.99；入口处有活动中心（会所），东南角一处用地暂未规划具体内容，从道路规划看，应该是另一个入口，并且应该是拟配建商业或公共用房。

（同人山庄原始总平面图，图源网络）

与下图对比，一边开发、规划图一边变脸，除了一期已建设的“望庐”等还是独栋别墅外，其他区域基本上都变成了联排、叠排别墅，甚至局部还出现了高层住宅，有资料反映二期实际容积率已经达到1.57（后来又调到1.22），所以有资料反映最终这个高端品质别墅区，综合容积率达到了0.99，无故暴增超200%的开发面积。

可见这开发商一定实力爆棚呀，当地住建局、规资局也特别能干，为地方财政增收增税，同时也为部分人先富起来，也是豁出去了，这一定费了狠心思的呀。

（同人山庄最终总平面图，图源网络）

谁都知道城乡规划、建设工程规划，是非常严肃的事情，一经确定，不得轻易调规，若要调整也有非常严格的程序和审批流程的。

同人山庄据说占地902亩，2007年规划容积率0.29，2008调整为0.44。到了2018年二期容积率变成1.57，到了2020年又调整为1.22。

这种与时俱进，按需调整容积率的操作，彰显了什么，懂得都懂，懂的也难懂，背后有没有更多故事，只能靠猜了。

0.29的高档独栋别墅，二期的模样，据说就这下图感觉了。

（同人山庄二期照片，图源网络）

前世今生：台前与幕后

别问我楼盘开发商是谁，草根研究了几天几夜，还是没有磨出门道。

望庐、锦庐、和庐等欧式组团（2010–2015 交付），股东：省直同人集团 51%（发展商，带帽挂名） + 家景房地产开发集团 49%。所以一期的老欧式组团，望庐、锦庐、和庐等实际应该是由家景集团作为小股东操盘建设、销售完成的。

（同人山庄入口）

泰禾 2017 年 10 月收购了家景集团49% 股权，实际没建成任何一栋房子、没有销售一套房源。2019 年泰禾资金链危机，直接将 49% 全部股权打包转让给世茂（9.28 亿），彻底退出项目。

世茂接手泰禾，再次重新调整规划；2020 年后陆续建设中式合院、叠墅、洋房，也就是现在的国风大境。

说和浙江省直房产无关吧，也不对，因楼书和视频上有这企业痕迹，说是发展商，或许这是一种背书，但是天下应该没有免费的背书。

（同人山庄一期楼书）

台前的项目开发商名字一直是临安同人置业，明面上就这些了，背后有没有其他方，这个不好说，目前也不能说。

只是网传家景房产很神秘，温州商帮是明牌，能临安政商呼风唤雨的神秘人物是后盾。

（网传同人山庄二期照片，图源网络）

传说这神秘后盾家族，老爹政界开路，儿子房产集团高管和施工公司三个，开发和接活两路通吃；才是老别墅区真正的幕后开发BOSS。

这些我不能信、也不敢信，还是静待花开吧，或许永远秘密，或许水落石出。但这不是我该操心的事儿。

公建配套确权之谜

上面抛出几块“砖”，其实我只想引出这块“玉”：开发商如何确定公建配套是他们的。

我也想知道，从住建局和规资局角度，职能部门是怎样判定公共配套到底属于谁的。

因为公共配套产权确权问题，我国的各层级、各部门的法律法规，一直存在语焉不详、或相互打架、矛盾丛丛的现象。

（同人山庄内景）

这已经引起不少公共配套确权争议和纠纷，并引起社会各界关注。

另外，公建配套，事关业主生活、事关小区 公共收益，事关住宅房屋养老金来源问题，事关住宅小区的可持续发展问题。

所以广大业主对公共配套到底属于谁，业主们一直心念念，并苦苦追寻着、苦苦维权着，自然就能理解了。

会所属于谁：开发商如是说

开发商论证同仁山庄活动中心（即小区会所、即小区现同人酒店）产权属于他们，核心理由两个，具体如下：

（1）开发商主张，其在与业主签订的《商品房买卖合同》中已明确约定“同人酒店”产权归其所有，因此该约定有效。

（2）开发商的另一个核心论点是，“同人酒店”的面积未计入公摊，因此应视为其自持物业。

（同人山庄会所 原貌）

估计法官是个明白人，一看是这案子，立案也不是，不立案也不是，所以干脆驳回，这的确是妙招。

这样既不用深究同人活动中心产权属于谁，避免引火烧身；也能给正在如火如荼维权的业主一个“正反馈”，避免火上浇油。

一纸裁定书，没要回会所

同人山庄业委会，拿着法院驳回开发商确权的裁定书，满心欢喜，随即函告开发商，因为法院驳回你方确权诉求，故法院未确认会所产权属于贵方，所以必须返还全体业主并赔偿损失。

结果这一纸裁定书，再加业委会书面函，临安同人置业都视为废纸，置之不理，会所照样出租第三方作为同人酒店运营。

（同人山庄会所 原貌）

当然同人山庄业委会，也不是吃素的，依然永不言弃。

通过不懈努力，同人酒店运营方，最终因会所无产权权属（无法工商登记注册），最终不得不于2025年2月宣告营业终止。

好端端一个高档会所，当时号称临安顶级会所。从下图可见尚可想象其往昔盛况。

（同人山庄会所 高端霸气的大堂）

现如今，同人酒店室外破败，落叶满地；室内也杂物凌乱，四处蒙灰，设施设备破败；2026年5月16日，同人山庄活动中心（同人酒店）地下室雨水井发生故障，出现满水四溢险情，业委会不得不紧急应急处置。

（同人山庄会所 狼藉满地的现状）

如今本应移交全体业主的，好端端的业主活动中心，因为既不属于开发商、也不属于全体业主，无人搭理、无人支付水电费，落下这一地鸡毛，这今非昔比的局面，谁之过？

驳斥合同约定产权归属论

1、违反法律强制性规定，约定无效

《民法典》第二百七十四条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”

（同人山庄，内景）

分析：案涉“同人酒店”（报批名为“活动中心”）在规划上属于小区的公共配套设施，并未规划为可出售的自持商业，一直不能办理房屋产权证。根据《民法典》第二百七十四条，其法定权属应为全体业主共有。这是一个强制性规定，不因当事人的约定而改变。开发商通过格式合同条款，单方面约定将法定属于业主共有的财产划归己有，该约定因违反法律的强制性规定而自始无效。

（同人山庄会所，全景）

2、属于无效的格式条款

《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

分析：《商品房买卖合同》是开发商单方提供的格式合同。其中关于会所产权归属的条款，不合理地排除了业主对法定共有部分的主要权利，属于典型的无效格式条款。

驳斥未公摊即自持论

1、物权归属法定，不以成本核算为转移

法理分析：

物权归属由法定，只有进行了产权登记并办理产权权属证明后，权属才真正合法有效。

而“是否计入公摊”是开发商在核算房价成本时的会计行为，属于经济范畴。

不能因为开发商在销售时未将某项法定共有财产的成本分摊给业主，就改变该财产的法定物权归属。

否则，开发商完全可以通过操纵成本核算方式，将任何共有部分据为己有，这将彻底架空《民法典》关于业主共有权的规定。

（同人山庄会所，酒店入口）

反证法分析：

比如有的小区，会配建社区用房、邮电用房、派出所或社区用房等，通常也不计入公摊，但是竣工后必须移交有关职能部门使用，这种配建用房，也不能颁发房产权属证。难道开发商能说，这些也是他的？

（同人山庄会所，外景）

2、规划用途决定其公共属性，而非开发商意志

《城乡规划法》及相关规定要求，建设项目的规划许可明确了各类建筑的用途。同人山庄会所建筑，在《建设工程规划许可证》中被定性为配套的小区“活动中心”，属于为小区服务的公共配套设施。

分析：其“公共配套”的法律属性自规划许可作出时即已确定，其功能是服务于全体业主。开发商投资建设是其法定义务，而非其获得产权的依据。其投资建设行为，可以视为履行了为小区提供配套设施的义务，但不能因此获得该配套设施所有权。

（同人山庄会所，外景）

3、司法实践中的“功能用途”标准

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（同人山庄会所，外景）

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

分析：虽然该解释未直接列举“活动中心”，但其立法精神在于，判断是否属于共有部分，核心标准是其功能和用途是否服务于全体业主，以及是否属于专有部分以外的场所。一个规划为小区“活动中心”的建筑，其功能显然是服务于全体业主的公共活动，理应被认定为共有部分。

草根谈

房产确权主要依据是：依法进行产权登记并依法颁发产权权属证书。

房屋性质判定关键依据是：建设工程规划许可证载明的属性，如住宅、商业、公建配套、市政配套、服务配套等字样。

规划是非常严肃的事情，从国土角度讲，控规和详规上就基本框定了各地块用途、土地指标、容积率和限高等指标。

（同人山庄，初始规划总图效果）

后续在此基础上进行工程规划和工程设计，一般都要按规划条件落实各种要求和配套；规划的确定有严格的程序，规划的调整也有严格的程序。

但是同人山庄容积率的变脸术，如此出神入化，本很清晰的权属也一直未能真正厘清；同人山庄业委会多次行政诉讼、司法诉讼，依然无法让会所权属水落石出，这里里面有难言之隐吗？

下期预告：巴拉巴拉同人山庄开发有没有神秘幕后，有没有开发施工通吃的神秘家族。

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