宜家中国“卖大换小”：八城自持商场打包出售，两年将新开超十家小店

上海宝山宜家（已闭店）。李贝贝/摄

本报记者 李贝贝 上海报道

入华28年后，宜家（IKEA）正进行史上最大规模的自持资产调整。仲量联行近日对外披露，已获得宜家母公司英格卡集团独家销售委托，集中出售位于八座城市的宜家自持闲置商场物业。7月20日，《华夏时报》记者实地探访其中之一的原上海宝山宜家商场。该商场在2013年开业，曾是亚洲最大的宜家门店，于今年2月2日正式停止运营，目前墙面上标志性的黄色“IKEA”“宜家家居”标识已全部拆除，仅剩“蓝盒子”整体建筑。

“中国始终是宜家最重要的战略市场之一，我们对中国市场的长期承诺坚定不移。”宜家中国方面向《华夏时报》记者表示，该举措是落实“生长+”战略、优化全渠道生态的调整，旨在提升运营灵活度与效率。宜家计划以北京、深圳为核心，两年内在华新开超十家小型门店，并同步升级存量商场、加码即时零售业务。

从业绩来看，宜家中国销售额由2019财年的157.7亿元峰值跌至2024财年的111.5亿元，五年下滑近三成。宜家中国向记者直言，面对全球经济不确定性、数字化浪潮及消费者行为的深刻变化，零售行业正经历前所未有的转型。而随着公司战略转型的推进，2025财年，宜家中国的全渠道访客量和顾客数量增长4%、线上渠道销售额实现了2%的增长。

宜家史上最大规模在华资产调整落地

根据仲量联行披露的数据，本次挂牌出售的八座宜家自持商场均为数万平米级大体量商业物业。从产权面积来看，上海宝山店10.5万平米、宁波店9.6万平米、天津店7.9万平米、哈尔滨店6.6万平米、徐州店6.2万平米、广州番禺店3万平米、贵阳店3.4万平米、南通店2.4万平米。

“八处资产均已空置，无租约限制，无产权纠纷，可实现签约后迅速过户；优越的空间结构与完好的建筑基底，允许投资者根据战略需求灵活改造。”仲量联行方面介绍说，本次推出的八处资产均位于各城市成熟商圈或重点发展板块，建筑体量完整、产权清晰，“具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。”

公开信息显示，此次停运的8家大型门店均在2013年至2019年期间开业，是宜家在中国市场高速扩张黄金周期的核心布局项目。

以上海宝山宜家为例，该商场位于宝山区中环路沪太路西北角，于2013年8月正式开业，是宜家入华后的第13家线下商场。整栋建筑为四层商业综合体，一至三层为核心家居卖场，顶层配套餐饮区域。作为区域标志性家居商业体，这一商场还曾是电影《飞驰人生》的取景地。历经13年运营后，宜家中国在2026年1月官宣，包括上海宝山宜家在内的7家大型门店从2月2日起正式关停（贵阳店已于2022年关停）。

上海宝山宜家（已闭店）。李贝贝/摄

7月20日，记者在上海宝山宜家看到，这座极具辨识度的宝蓝色巨型建筑已彻底空置。商场外围的绿化、路灯依旧规整，环形多层停车楼停车场开放了汶水路和沪太路出入口，但立体停车库通向二楼的入口已经关闭，往日人潮熙攘的热闹景象已然不见。

上海宝山宜家（已闭店）。李贝贝/摄

本次集中打包出售自持物业，是宜家对前期停运大店资产的盘活优化、重资产轻量化收尾动作。不过，截至发稿，仲量联行与宜家官方均未披露本次资产包的意向收购方、交易价格及后续处置细节。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，这批资产在当前市场环境下属于“优质存量壳资源”，但改造成高流动性或高收益业态的难度较大，更适合具备长期持有与城市更新能力的资本介入。

RCH中商咨询总经理周长青向记者分析指出，从接盘方角度看，相关不动产基金接手概率更高，但不确定的因素是，收购方是否会希望打包更多优质区位项目，“如基金接手同时有政策支持拆分不同物业功能，可行性更高。”

在此之前，2025年8月，市场传出英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心，首批出售的是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元；同年12月，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将携手成立一支专项不动产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。

对此，严跃进指出，该操作属于典型的私募REITs/Pre-REITs模式，为后续其他存量资产的证券化路径提供了新的实践思路，也在一定程度上验证了，在当前制度框架下优质商业地产通过金融工具实现价值重塑的可操作性。在商业不动产REITs常态化发行的政策环境下，若将宜家此次8城资产打包为REITs底层资产或采用股权式交易安排，“从操作层面看具备一定可行性，且在估值逻辑上亦存在较账面价值提升20%至40%的溢价空间。”

门店“缩小”与渠道“加法”

宜家大规模关停重资产大店、处置存量物业的背后，是中国零售市场与消费生态的深刻变革。在采访中，宜家中国方面向记者表示，“面对消费者决策路径日益碎片化、即时化的趋势，以及对无缝购物体验需求的提升，宜家正逐步从规模扩张转向精准深耕，积极布局更贴近社区的线下触点网络。”

大规模关停重资产大店、打包处置存量自持物业，并非收缩离场，而是宜家适配中国消费迭代的结构性战略调整。在剥离低效重资产的同时，宜家正通过轻量化小店布局、全渠道数字化升级，补齐线下触点、激活线上增量，加强“减量提质”。

据介绍，在关闭大店的同时，宜家未来两年内将在中国新开超过10家小型门店。其中，2026年2月，宜家东莞商场开业，面积约2055平米；同年4月30日，宜家北京通州商场开业，面积约1500平米，这是宜家在北京推出的首个小型门店；位于北京朝阳区的宜家北京常营商场也将于今年内开业。

公开信息显示，早在2020年，宜家即开始试水小型门店模式。该年3月，宜家在华首个小型门店上海杨浦店开业，面积约8500平米；同年7月，宜家在上海静安寺商圈开出全国首家城市店，面积仅约3000平米。2024年5月，宜家又在深圳罗湖落地了中国大陆市场的首家设计订购中心，这是一种规模更小、更便于顾客到访的线下门店，可为顾客提供一对一的个性化设计服务。截至目前，宜家在中国内地市场共有35个顾客触点，包括32家商场、1家体验店、2家设计订购中心。

而在线下门店轻量化迭代的同时，宜家持续加码数字化渠道建设，补齐即时零售短板。2026年1月，宜家正式上线京东秒送，在9城13家门店推出即时配送服务；7月1日，入驻淘宝闪购，在北京、深圳、杭州三大核心城市试点落地，4000余款小件家居用品可实现最快1小时送达，全面完善即时零售布局。目前，宜家已构建起官网、APP、微信小程序、天猫、京东旗舰店及多平台即时配送的全维度数字化矩阵。数据显示，2025财年宜家中国线上业务营收占比已达25.7%，数字化渠道正式成为品牌在华核心增长动力。

业内人士分析，宜家此次从“重资产大店”向“轻资产小店”、从“标准化全球模式”向“精细化本土运营”的转型，本质是适配中国消费市场迭代、紧跟零售行业趋势的主动变革。宜家官网也强调，“真正的增长不仅关乎当下的业绩——更关乎构建一种能够在经济周期中敏捷转型、快速适应并蓬勃发展的韧性”。

但需要注意的是，这套本土化转型路径虽贴合市场趋势，但落地过程仍面临多重挑战。例如，作为跨国企业，宜家全球决策体系层级较多、运营流程标准化程度高，一定程度上可能会制约本土转型的响应效率与灵活度；同时，小型门店陈列面积有限、展示场景缩减，如何在精简业态的同时维持品牌调性、保障消费体验与转化效率，仍是其本土化转型需要长期验证的核心难题。