上海
有执照 只是敲门砖， 材料 才是通行证——能不能按商铺补，不看开了多少年，看交了多少材料。
—— 上海领衔律师事务所资深律师雷敬祺
"我家一楼开了二十年杂货店，执照、纳税、社区证明都有。征收评估下来，用途写的是'居住'，按住宅价格赔。隔壁纯住宅的评估价跟我们差不多——我这二十年的生意白做了？"
老城厢里"楼下开店、楼上住人"比比皆是。今天，上海资深旧改征收律师雷敬祺就把 "居改非"房屋怎么认定、怎么补偿 一次性讲清楚。
本文看点
01
有执照≠按商铺补
02
商铺比住宅多几笔钱
03
没执照的老店怎么办
01
BASICS
有执照——就一定能按商铺补吗？
营业执照只是"居改非"认定的必要条件之一，不是充分条件。征收中被认定为非居住房屋并享受商铺补偿标准的，需同时满足：
1
执照地址必须就是被征收房屋的地址——差一个门牌号也不行。
2
必须正在实际经营——征收部门会现场查勘、走访邻居、调取水电记录核实。三年前就关门的店，有执照也不行。
3
一楼临街、独立门面、顾客直接进出——经营区域和居住区域混在一起的认定难度大。
02
MONEY
商铺比住宅多补多少？
住宅的三块砖头：评估价+价格补贴+套型面积补贴。商铺在这三块之外， 多了两个大头。
①
设备重置补偿。货架、冰柜、柜台搬不走重买要多少钱。
②
停产停业损失。店关了、收入断了、多久能重新开——这段时间的经营损失。计算方式有两种：按评估价5-10%走，或按实际经营损失——账本纳税记录拿出来一笔笔算。开了二十年的老店，这笔钱很可能比你想的多。
03
NO-LICENSE
没执照的老店——还有没有救？
有可能性，但难度大。可尝试：居委会或街道出具的 历史经营证明； 历史纳税记录或工商登记档案；邻居和老顾客证言。
坦率地说——没有执照的情况下成功率显著降低。如果可能，征收公告发布前就补办或更新营业执照。公告贴出来之后再补办来不及了。
EPILOGUE
现在就做三件事
1
翻出营业执照——对地址、对有效期。地址不一致或过期了，公告前赶紧处理。公告后暂停期什么手续都办不了。
2
整理所有经营材料——执照、纳税、发票、居委会证明、邻居证言。材料多少直接决定了按住宅还是商铺赔。
3
评估上门时主动提交材料。评估师不会替你补充——你不说"开了二十年"，他就只写"居住"。
能不能按商铺补，不看开了多少年——看你交了多少材料。
◇ ◇
我是雷敬祺，上海领衔律师事务所资深律师，专注旧改征收领域二十年。
如需"居改非"房屋认定的材料准备或代理，可通过微信公众号、头条号搜索"旧改征收律师"联系我。
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