广东
明天，松山湖地块就要正式开拍。
起拍楼面价18000元/㎡，总价约22.4亿元。
这个价格摆在松山湖，说实话，不高。
我们预测，成交楼面价21500-22500元/㎡。
怎么得出这个结论？一起接着往下看吧！
01
起拍价低于近年成交水平
地块自身素质不错
先看松山湖近七年的住宅用地成交记录。
七年时间，松山湖商住用地成交楼面价基本维持在21000-26000元/㎡的区间。
松湖原岸是个特例，18101元/㎡的楼面价，背后绑定了商业以及大剧院的配建要求，所以不具参考。
除了特例，松山湖宅地成交楼面地价几乎没有低于21000元/㎡的。
这次2026WR003起拍价18000元/㎡，比金地地王低30.8%，比松山湖润园低16.7%，甚至比2019年的深业还低了25%，起拍价几乎回到了七年前的水平。
来看2026WR003号地块素质条件。
地块位处松山湖中心区，南侧紧邻鹭栖湖及海岸桃源，西侧一路之隔是广东医科大学，附近还有松山湖第一小学和松山湖实验中学。
目前周边商业配套较为欠缺，但居住环境纯粹，轨道交通便利。
地块离东莞地铁1号线松山湖站约300米，算是地铁口物业，松山湖此前出让的宅地中几乎没有具备这种地铁便利性的。
总的来说，2026WR003在松山湖近七年挂牌宅地里算不错，起拍价18000元/㎡却是最低一档。
02
这块地值多少，有三个参照
判断这块地的价格，有三个参照值。
参照一：松山湖地王楼面价26000元/㎡。
松山湖地王，金地青雲境，容积率约2.5，在2023年拍出了松山湖最高纪录，这是松山湖宅地的价格峰值，告诉我们松山湖在情绪高点时的价格上限。
2026WR003号地块，虽然在地铁配套明显优于金地，但当前市场环境不如2023年。
参照二：松山湖润园的市场表现。
松山湖润园，今年5月开盘，首开几乎售罄，备案价3.77-5.53万元/㎡，简单算一下，售价大约是拿地楼面价的1.7倍左右。
粗暴的按这个比例再计算，本次地块如果拍到22000-23000元/㎡，对应售价大概在3.8-4万元/㎡之间，仍在润园的价格区间之内。
参照三：松山湖二手次新房价格。
松山湖二手次新房，给这块地托了底，不太可能低于20000元/㎡。
目前，松山湖核心区二手次新房，挂牌价普遍在4万-5万元/㎡，能站住4万+，新房卖4万+就有底气，地价在两万出头，利润空间算得过来。
有了这三个参照，26000元/㎡划出了天花板；在售新房倒推22000-25000元/㎡给出了可行区间；二手4万+提供了底部支撑。
当然，不同参照指向的价位各有差异，具体落在哪个位置，取决明天开发商的态度和现场竞争程度。
03
两家房企势在必得
上限看它们有多想要
先说结论，最终成交楼面价21500-22500元/㎡区间，可以假设三个情景：
①保守：如果明天参拍房企少，报价不温不火，那楼面价大概就19500-20500元/㎡，总价24.3-25.6亿，溢价率8%-14%。
②中性：2-3家房企竞争，楼面价大概21500-22500元/㎡，总价26.8-28.1亿，溢价率19%-25%。
③积极：5家以上房企参拍，出现实力强劲的竞买人，楼面价大概23000-24500/㎡，总价28.7-30.6亿，溢价率28%-36%。
不过参拍房企达到5家以上基本是无可能，能有3家就已经不错。
目前听说的情况是，只有两家房企意愿很强，属于势在必得的那种。
两家对垒，价格必然往上走，但也仅有两家，轮次有限，很难把价格推得太高，想要突破天花板，需要这两家谁都不松口、一路扛到底。
综合来看，明天成交楼面价最可能落在21500-22500元/㎡，两家如果咬得紧，突破23000也有概率，至于超过26000元/㎡基本不可能。
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