梁某某与刘某某房产赠与合同纠纷经典案例

［案情简介］

梁某某与刘某某原系恋人关系。在交往期间，梁某某出于结婚的目的，欲购买由阳光城公司开发建设的讼争房屋。由于当时梁某某尚未凑足首付款，于是便与刘某某在2014年8月17日签订协议，约定梁某某向刘某某借款40万人民币，月息2分，用于讼争房屋的首付。同时，出于与刘某某结婚的目的和担保借款的需要，梁某某应刘某某要求，答应在合同买受人中添上她的名字，但双方亦约定如果在结婚之前分手则刘某某应该无条件在合同中去除她的名字。

协议签订后，2014年9月28日，双方当事人以共同买受人的身份与阳光城集团福建有限公司签订了《商品房买卖合同》。梁某某于2015年9月14日还清该40万借款及利息。2016年3月19日，梁某某与刘某某签订《协议书》，约定梁某某自愿将该套房产售后的盈利部分不低于50%的比例以现金的方式赠予刘某某。

梁某某与刘某某已经于2015年6月分手，无结婚可能，且梁某某欠款本息均已还清。但由于刘某某认为她是讼争房屋的共有人，并认为梁某某支付的40万元首付款是她筹集到的，且她共同支付了讼争房屋的贷款及其他支出，主张应按照双方《协议书》的约定，将讼争房屋评估价格，将溢价部分赠送给她。因此双方无法达成共识，刘某某拒不配合梁某某办理相应手续。此案产生纠纷后，梁某某委托北京中银（福州）律师事务所苏湖城律师作为其代理人。我们代理此案后，认为本案的赠与并未产生物权转移的效力，可以先撤销赠与后再起诉要求确认房屋产属梁某某所有要求刘某某协助办理变更手续。

一审法院支持了原告梁某某的诉讼请求。针对刘某某提出的，梁某某应向刘某某赠送讼争房屋溢价部分的抗辩，法院以刘某某未提出反诉为由，未做评价。

刘某某遂单独向台江区法院起诉，要求判令梁某某履行赠予义务，将溢价部分价款（暂记为90万元）支付给刘某某。

［争议焦点］

1、讼争房产是否为原被告双方共有。

2、2016年3月19日《协议书》的性质与效力。

［案件评析］

1、共有是指两个以上公民、法人或者其他组织对同一不动产或者动产共同享有所有权、用益物权或者担保物权。刘某某主张本案为共有物分割纠纷，应首先证明其对讼争房屋享有所有权、用益物权或担保物权。本案中，刘某某与梁某某虽作为共同买受人签订了买房合同，但两人又约定如果梁某某还清向刘某某的40万借款，则讼争房屋的首付款实际上由梁某某支付，刘某某将无条件移除自己的名字。据此，刘某某提供40万元支付首付的行为应认定为借款而非双方共同出资购买房屋。经生效裁判文书认定，讼争房屋由梁某某单独所有。因此刘某某提出讼争房屋溢价款的支付主张不属于共有物分割之诉。

2、刘某某与梁某某于2016年3月19日签订的《协议书》中所约定的标的，均系梁某某无偿赠送给刘某某，刘某某无需支付对价，因此该《协议书》应该认定为赠与合同。据《合同法》186条规定，梁某某此时尚未将溢价款实际支付给刘某某，故梁某某有权撤销赠与。原告已经于2017年1月8日签署《撤销2016年3月19日《协议书》赠与事项告知函》，撤销了该协议书。

［一审判决结果］

我国合同法185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。“186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾，扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条则规定了关于举证责任分配和举证不能的后果。基于以上规定，经过我们对本案案情全面的研究和分析，我们认为本案双方当事人于2016年3月19日签订的《协议书》属于赠与合同，梁某某依法有权撤销赠与；刘某某主张其为讼争房屋共有人的诉称缺乏证据支持。最终法院采纳了被告的意见，驳回了刘某某要求履行梁某某2016年3月19日《协议书》中的赠与义务的诉讼请求，在事实判定和法律适用上均属正确，起到了良好的社会和办案效果。

附代理词一份：

尊敬的审判长、人民陪审员：

北京中银（福州）律师事务所依法接受本案被告梁某某的委托，指派苏湖城、何伟杰律师担任其一审阶段的代理人。代理人为维护被告梁某某的合法权益，现根据本案事实和有关法律规定，发表如下代理意见供法庭予以参考：

一、原告刘某某主张房屋系共有房屋并要求分割溢价部分无事实和法律依据。

2014年购买诉争房屋时，原、被告系男女朋友关系且被告梁某某为支付首付款曾向原告刘某某借款40万元，为担保向原告刘某某偿还40万元借款之目的，被告梁某某才在讼争房产的买卖合同中添加了原告刘某某的名字，根据2014年8月17日原、被告双方签订的《协议书》，该房屋首付款40万元系被告梁某某向原告刘某某借款，每月利息2%，双方在第四条：“乙方向甲方还清40万元借款以后，如甲乙双方由于各种原因在结婚前分手，甲方无条件移除自己在该套房产（福州市“阳光城凡尔赛宫”项目3#楼1003号房）的购房合同中“刘某某””的名字。”即在满足还清40万元借款且双方分手两个条件时，原告刘某某就需无条件移除自己在该套购房合同中“刘某某”的名字。经庭审举证及台江区人民法院（2017）闽0103民初226号民事判决书（2017年5月10日已生效）所查实事实，被告梁某某与原告刘某某于2015年6月分手，2015年9月14日被告梁某某偿还清借款40万元及其利息，故依照2014年8月17日《协议书》，2015年9月14日原告刘某某就应移除其在诉争房购房合同中的名字。

诉争房产的后续购房款是被告梁某某以个人名义申请了福州市住房公积金贷款及向中国建设银行申请了个人住房按揭贷款，因为是抵押贷款，诉争房产也作为抵押物，贷款需要原告刘某某是以抵押人的身份签字，并不是以共同借款人的身份签字。从贷款至今讼争房产所有房贷均为被告梁某某个人偿还，且从被告梁某某个人账户中还款，原告刘某某起诉称与被告梁某某共同申请及偿还按揭贷款并提供其在（2017）闽0103民初226号中已经提供且未被法院采信的微信聊天记录、支付宝转账记录（原告证据7）不足以证明其主张。

原告刘某某声称诉争房屋其有共同支付贷款并未提供相关证据能予以证明，且其亦未对台江区人民法院（2017）闽0103民初226号民事判决书提出上诉或申请再审，该判决书也于2017年5月10日已生效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条关于“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，原生效法律文书所确认事实可以直接作为定案依据，诉争房屋首付及按揭贷款均由被告梁某某支付，诉争房买卖合同权利义务自始应由被告梁某某享有。

二、2016年3月19日原、被告双方签订的《协议书》系赠与协议，被告梁某某已依法撤销赠与。

如前所述，诉争房购房合同项上买受人的权利义务归被告梁某某享有承担，诉争房产自始就为梁某某一人所有，诉争房产购买后的增值部分当然也是归被告梁某某一人享有，并不存在与原告刘某某共同共有诉争房产的增值部分的情形。2016年3月19日原、被告签订《协议书》，该《协议书》中第一条最后一句“……梁某某自愿将该套房产售后的盈利部分中不低于50%的比例赠予刘某某。”以及第二条最后一句：“……梁某某自愿在以现金的方式向刘某某赠予模拟盈利部分中不低于50%的部分。”其意思表示明确，“赠予”二字在协议中就是将模拟盈利的部分赠送给被告刘某某的意思表示。

三、2016年3月19日《协议书》约定事项现无法操作，且原告刘某某也未对诉争房产的增值部份提出评估鉴定，本案对诉争房产增值金额无法确认。

2016年3月19日《协议书》第一条约定诉争房产转手卖出，“扣除前期支付的所有款项及成本，以及交易环节的各项成本税费之后，梁某某自愿将该套房产售后的盈利部份中不低于50%的比例赠予刘某某。”诉争房产前期支付的成本及交易环节的各项成本税费现都未实际发生，无法计算成本及成本税费，且该房产现在增值多少也无法确定。第二条约定诉争房产梁某某选择继续持有，要以届时周边同等区位，相似户型，同等档次的二手房产品成交均价为基准，每平米单价下调2000元，试问要依此条标准计算，周边同等区位，相似户型，同等档次的二手房产品成交均价现在是多少？如不能明确上述二手房产品成交均价，又如何计算模拟盈利？

四、被告梁某某以正常市场价格购买诉争房产，原告刘某某未提供证据证明其是开发商阳光城集团福建有限公司职员，更无证据表明诉争房产因其享有员工优惠价。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案原告刘某某并无确实证据证明被告梁某某在购买讼争房产时因原告刘某某原因而享受了员工价，应承担举证不能的法律后果。

综上所述，被告梁某某以正常市场价格购买诉争房屋，诉争房产购房款首付及贷款均由被告梁某某支付及偿还，原告刘某某并未出资，且被告梁某某已发函告知原告刘某某撤销2016年3月19日《协议书》中的赠与，上述事实已由法院生效判决证明，赠与已撤销，原告刘某某依2016年3月19日《协议书》要求原告梁某某支付诉争房溢价部分的诉请缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。

此致

台江区人民法院

代理人：苏湖城、何伟杰律师

单位：北京中银（福州）律师事务所

时间：二0一七年十一月十日