浦东人民太可怜了

　　大虹桥绿城悦海棠之后上海还有热盘吗？不少粉丝说可能是浦东森兰的越秀天屿

　　售楼处还没开放，仅靠一个展厅就到访几千组客户

　　我们也第一时间前往调研，发现真是自住、保值两不沾

　　浦东新区有三条发展主轴，向东世纪大道，向南杨高南路，向北张杨北路

　　森兰就是北向主轴上的一颗明珠

　　北部是最先成熟的，金杨一带早就跟浦西市区一样热闹

　　然而热闹到五洲大道戛然而止，再往北就显现浓厚的浦东特色

　　越秀天屿不巧就在五洲大道北侧500米

　　停好车一下来同事就感叹，觉得回到了2016年的泗泾

　　楼盘南侧、西侧都是停车场，小区南门出来就是芳菲路，这条路荒凉之极

　　芳菲路街景

　　楼盘离黄浦江不远，环二想沿着芳菲路走到江边看看，发现根本过不去，走几百米就是断头路

　　早知道来之前多看看航拍图了，江边其实都是荒地

　　这样的地方配套肯定不全，步行500米连酱油也买不到，最近的商业网点在启帆路，还不如泗泾老镇

　　直线一公里左右有花园城、森兰商都，步行有点费劲

　　这个开发现状可能还真不如泗泾，泗泾也有花园城，开起来比森兰这个还好

　　但是泗泾主力总价400万，越秀天屿要800万

　　为什么不留400万在卡里，花400万买泗泾？

　　因为这里是浦东，浦东人民就得花800万住这种地方

　　突然觉得浦东人民有点可怜

　　真的，要掰着手指头看周边情况，很多地方真不如泗泾

　　这里说是森兰，其实是高行，往北走走就是化工厂

　　招商璀璨公馆小区离越秀天屿不远，有群友说去过，那个小区住高一点，家里都能看到工厂烟囱

　　泗泾9号线拥挤，森兰这里6号线也不遑多让

　　6号线全线4节C型列车，单列车额定载客900人；9号线6节A型车厢，额定载客1860人，很多时候能装2500人

　　而且都是地上运行，主干公路也都没高架

　　凭什么这种新房起步就要750万？

　　凭浦东人真的没得选

　　浦东四架马车，三架中都有产业人口得买这

　　可能张江也有人买过来，万一不小心另一方上班在杨浦或外高桥，买森兰这里就是最优解

　　泗泾是便宜，你上班在外高桥还能买泗泾去？

　　甚至不少杨浦人也得买过来，杨浦新房都得1000万打底，复兴岛那都得1100万

　　那里也不见得多热闹，不如省300万，过个江买浦东

　　越秀天屿到五角场7公里，开车15分钟就到了，完全可以共享杨浦的商业、医疗

　　地段上泗泾就差了，15分钟都开不到九亭，九亭自身也没什么资源

　　浦东人除了被工作锁死，还得考虑学区

　　外高桥、金桥上班的都是高学历，外地人为主，天然的卷教育

　　森兰西片区原来就有六师附小，近年又建了进才森兰中学，今年成绩不错，综合水平能达到浦东中产心里门槛

　　这下不得了了，给项目加了一把火

　　浦东好学校之前都在联洋、源深一带，很贵

　　外环内最便宜的是御桥，也得800万，房龄10年的万科海上传奇

　　森兰天屿这里，750万就能买到双学区，还是新房，对浦东人绝对是杀手锏

　　越秀天屿是森兰首个新规住宅，抬板设计，抬高5.3米，跟二手房视觉上就拉开差距

　　主力户型127平，对带孩子、有老人的家庭来讲刚好

　　新规住宅都有赠送，107平的也不会非常紧凑

　　张江上班的家庭，要掂量掂量买御桥还是买这里了

　　毕竟通了21号线，张江去森兰也方便

　　对三代同堂家庭来说，越秀天屿还有一个加分项：大公园

　　森兰别的没有，绿地有的是

　　大约3.87平方公里，有2.5个世纪公园那么大，绿地面积262万方，水域面积72万方

　　按照越秀天屿的地价计算，这片绿地市值高达3680亿元

　　放学了、周末天气好，带孩子逛公园的家庭，比逛商场的多

　　所以尽管有那么多缺点，还是有浦东人得买这里

　　而且人还不少，北浦东太缺好房子了

　　浦东北部开发的早，小区密密麻麻，住着几十万人

　　可是没什么好小区

　　出了内环一直到巨峰路，十年内的次新房小区就两个，其中一个还是商住

　　这些居民很多到了改善时间，森兰新房断供三年，现在出现新规住宅，对他们是久旱逢甘霖

　　我的建议是浦西人别来抢了，把这个房子留给当地人吧

　　这个小区在上海东北角，地缘客户适合，其他地方过来太远

　　而且投资属性也不强

　　最刚性买这里的其实是外高桥，陆家嘴、金桥都有地方分流

　　外高桥这些年不顺利，产业不断外流

　　外高桥巅峰时期有20万就业人口，现在外流严重

　　随着长江泥沙的淤积，港口吃水深度逐年下降

　　其12.5米的吃水深度已达不到国际深水港的15米标准，浦东在浙江舟山新开辟了一个洋山深水港，取代了外高桥码头地位

　　一些化工厂也被迫搬走，就业人口越来越少

　　近期华为部分员工回流金桥，是因为金桥依旧有不少车企

　　但是金桥确实是遇到了一些瓶颈，目前正在转型，现阶段发展确实不如张江

　　上海市重大工程（科技产业类），是核心产业风向标，张江有8个，占了浦东三分之一

　　金桥一个都没有

　　金桥副中心还在建设，未来可能会迎来转机，但是又何必去赌这个不确定？

　　你是没房子买吗

　　不远处确实有金滩规划，靠江也划入了黄浦江中北段规划

　　只是需要等很久很久

　　森兰2006年启动开发，到现在刚好20年，你看看20年了现在还是这样子

　　20年前的首发楼盘是金地未未来，当时的买家可能也憧憬过森兰全部落地，享受人世繁华

　　到现在不知道有没有感到失望

　　城市开发本来就很慢，未来只会更慢

　　曾经新房一年卖16万套，现在一年卖4万套，城市拓展速度大幅放缓

　　哪有什么投资的必要呢？

　　浦东的新房几乎都争议很大

　　上海太大了，各个区域的居民隔阂隔阂越来越深

　　对于浦西居民来说，越秀天屿真的性价比不高

　　对于浦东居民来说，这是必看新房之一，尤其是浦东北部

　　这个价格买哪都荒凉，甚至有客户说，在浦东买新房，荒凉不算缺点

　　同价位的御桥、孙桥，一样是城乡结合部

　　北蔡楔形绿地的开云恒瑞里，单价9万，比森兰还要荒凉

　　三林的前滩东方湾稍微成熟一些，但是又没学区

　　就这一项就劝退了不少浦东人

　　没办法，浦东开发的晚，基建上还是比不了浦西

　　浦东人口占上海四分之一，长期以来浦东新房占全市都在20%以下，新房不够卖

　　最近今年浦东新房也多了，2024-2025年浦东新房供应面积占全市21.48%，略低于人口占比，已经不算夸张

　　问题是浦东人太有钱，购房需求旺盛

　　浦东人口占上海四分之一，经济总量却占三分之一，浦东人购买力强的可怕

　　浦东人又偏爱新房，看不上二手，新房市场就很卷

　　荒凉一点也能卖光

　　我们看过了浦东所有新房后，只能得出一个结论

　　别看越秀天屿有短板，估计还卖得不错

　　上海太大了，不同区域、不同背景的家庭选房方向完全不同