北京
大家好，我是地产十一郎。
今天北京土拍市场又疯了一把。东四环，广渠路，191轮举牌，六大国央企鏖战，最终，中海新城84亿拿下，楼面价8.14万。
地，的确是好地。
比酒仙桥好，也比松榆里好。
有陈经纶学校分校，学校好；城市界面好；位置好。
自然，也吸引来了各有各好的争抢房企：金茂、建发、中海新城、招商、保利、金隅+懋源联合体。
上面各家房企，没一个怂货，都很猛，只是猛法不同。
最让众人期待的是金茂，最热门人选。
甚至有同行开玩笑说，金茂若是拿不着，就相当于祖坟被人刨了。
玩笑归玩笑，在商言商。
十一郎全程观看了这次土拍的全过程，金茂前期表现还算积极，后期到了一定价格时，就没有再举牌了。
我猜想，金茂肯定会举到授权上限。但这个授权上限，要加上广渠门情节。只是，这个情节为主题的授权上限，显然没有算过来账的中海有决心。
01
DICHAN SHIYIYAN
先给不常看土拍的朋友解释一下19轮意味着什么。
7家房企（有两家是联合体），金茂、招商、建发、保利、中海、金隅+懋源联合体，从下午两点举到太阳快落山，平均每举一次牌，地价涨将近5000万。
谁能想到这么大阵仗聚在广渠路。
这帮人不是钱多烧的，是都算过账的。谁都不傻，谁的钱都不是大风刮来的。
但十一郎想说，这块地，值得这么多金主来抢。
这块地到底好在哪儿？
第一，东四环十年没出过纯住宅了。
广渠路这块地，就在西大望路和广渠路交叉口东南角，3.68万平，能盖10万平出头的房子，容积率2.8。关键是不带任何配建包袱，地形还特别规整，东西向面宽很大。妥妥的大高板豪宅胚子。
东三环到东四环之间，CBD辐射圈里，十年没出过这种干干净净的纯住宅用地了。这地一出来，行内人都知道，这是要当风向标的。
第二，旁边有人把路都给你趟平了。
地块北边就是广渠金茂府。
金茂府的开山之作就在这儿，当年也是地王，五开五罄，到现在还是这片二手房的价格天花板。
周边珠江帝景二手9万左右，广渠金茂府二手早就破10万了。往北两公里就是CBD，合生汇溜达着就到了，地铁7号线和在建28号线换乘站就在旁边，还配了陈经纶中学。
这地，不抢还等啥？
中海不是来赌的，是来抄作业的。
02
DICHAN SHIYIYAN
那今天最精彩的部分来了——
为什么是中海，不是金茂？
这就有意思了。
金茂，广渠路板块的亲儿子。地块北边就是自己家祖宅级别的广渠金茂府。业内有人开玩笑说，金茂要是拿不着这块地，就跟祖坟被人刨了差不多。
这种感情分，折算成真金白银，至少值五千到八千的楼面价。
但商战就是商战，不讲感情。
中海，就是那个兜里有钱，手里没粮的那个。
记得5、6月份时，我跟中海的某美女操盘手业务交流时，对方就说，手里没地了，他们觉得有点慌。
而接下来，中海的表现，只要北京有地他都去拍，好地块基本都拿下，而且地块越大越兴奋。
7月28号刚花46.8亿拿下酒仙桥，楼面价8万1。如果广渠路被别人低价拿走，酒仙桥的价格体系立马悬了。
所以，中海这波操作，与其说是抢地，不如说是花钱给自己建了一道价格护城河——广渠路8万1，酒仙桥8万1，俩项目互相撑腰，谁也别想压谁一头。
还有一家参拍房企也值得关注——金隅+懋源联合体。
一贯独来独往的懋源，这次是第一次与别人形成联合体，作为民企，懋源一直是产品高手。
这两家，一个图钱，一个图手艺。金隅有钱，懋源会做高端产品，俩人一拍即合。但最终，还是没拼过中海。184轮，中海举到了最后。
03
DICHAN SHIYIYYAN
任何房子都不是完美的，土地也是。
要说这块地有没有硬伤？
——有，而且挺扎心的。
出让文件写得明明白白——噪音超标。
有心的人看一下规划就知道了，这块地的东边挨着东四环，车流量巨大，北边是地铁线，虽然有绿地挡着，但低频噪音这东西，墙挡不住，玻璃挡不住，你躺床上都能听见车胎碾过路面的嗡嗡声。
东侧房源为了隔音和避尾气，可能需要常年关窗。
这就是典型的“好地有瑕”——位置好到没朋友，但噪音也是实实在在地在。能不能通过产品设计化解这个硬伤，就看中海的操盘本事了。
最后对普通买房人说两句。
第一，广渠路新盘的价格底线已经画好了。
楼面价8万1，卖到12万以上才有合理利润。周边金茂府二手早破10万了，新盘12万+属于正常定价，算不上惊喜。
第二，朝阳10万+的豪宅局，越做越大了。
酒仙桥8万1，广渠路8万1，两个地王级别的地块，都在中海手里。往后朝阳核心区的豪宅价格体系，中海说了算。
第三，核心区的房子，别指望大跌。
7家头部房企抢191轮拿下来的地，不是用来打折的。地段就是最大的护城河，何况是三环到四环之间、双地铁交汇的地段。
最后说句掏心窝的。
广渠路这块地，金茂有情怀，中海有算盘。一个想拿回自己起家的地方，一个想给隔壁项目筑一道价格护城河。一个讲感情，一个讲战略。
最终，算账的赢了讲感情的。
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