我国楼市大局已定，未来全国45%的家庭，或将迎来“4大挑战”

站在2026年年中回望，关于买房这件牵动千家万户神经的大事，很多人心里已经有了一本实事求是的账。各项最新数据勾勒出了一个极为清晰的图景：我国楼市大局已定。

这绝无可能重回当年单边上涨的老路，相反，整个市场已经确立了“L型触底、跌幅收窄”的新基调。北京、上海等核心城市的新房和二手房网签热度悄然复苏，但整体巨大的库存绝对量仍摆在明面上。

在这个拐点上，全国占比接近四成半的多套房家庭，以往“买入即升值”的路径依赖正在被彻底打破。资产估值的重新校准、流动性分化加剧、持有环节的综合成本高企、租金覆盖月供逻辑边际弱化，这“4大挑战”已经实打实地逼至眼前。

房子好不好卖，早就变成了“看菜吃饭”。

回看这起长达数年的行业洗牌事件，流动性分化的挑战其实早已在机构的盘点中埋下伏笔。从数据来看，今年一到七月，百强房企销售总额突破 1.8 万亿元，整体降幅持续收窄，行业整体在慢慢筑底企稳，但季节性淡季的影响十分明显。

七月单月销售额环比大幅下滑超三成，市场热度阶段性回落，热闹与冷清同时上演。行业洗牌持续深化，千亿房企阵营扩容至五家，央国企头部优势愈发稳固。

中小规模房企持续缩减，腰部房企加速出清。楼市呈现出极致的结构性行情，刚需盘冷热不均，分化明显，核心城市顶豪项目却逆势热销，开盘即去化。

其实，关于房企规模与楼市走向的争论一直没断过，之前网上就有一个观点认为头部房企可以完全无视市场波动这四大挑战。百强房企七月销售出现季节性回落。

中指研究院数据显示，今年一到七月，百强房企销售总额为 18042 亿元，同比降幅较前六月收窄 0.6 个百分点。但环比看，七月单月房企销售额为 2179 亿元，较六月下降超三成。

该机构称，今年七月新房市场处于传统销售淡季，房企月度成交环比回落。从宏观政策看，日前中央层面将房地产纳入切实筑牢安全屏障框架，将稳市场提升到更高的安全维度，预计短期政策或进一步发力，因城施策力度有望加大。

当时很多人认为只要跟着大房企买就一定能规避资产缩水，但到了2026年的现实是，数据里藏着更为残酷的流动性优胜劣汰。据中指研究院数据，今年上半年地产百强房企全口径销售总额为 15863.6 亿元，到七月末，该数据增至 18042 亿元。

这意味着，七月单月百强房企销售额为 2179 亿元。若对比六月单月的 3570 亿元、五月单月的 3288 亿元，房企七月销售出现明显回落。

具体来看，上半年销售额过千亿的房企有保利发展、中国海外发展、华润置地。到七月末，千亿阵营新增了招商蛇口、绿城中国。

五家房企销售业绩分别为 1500 亿元、1494 亿元、1306 亿元、1098 亿元、1070 亿元。保利发展和中海地产的销售竞争依然呈焦灼之势。

今年前六个月，保利发展全口径销售超过中海地产 8 亿元，而到了前七月，保利发展的销售优势缩小至仅 6 亿元。

从权益销售金额看，中海地产位于行业第一，前七月销售金额为 1374 亿元，而保利发展以 1182 亿元的金额位于第二位，权益销售业绩被中海地产拉开 192 亿元的差距。

这种深度分化的业绩走势，正如多套房家庭手里囤积的老旧房产一样，正在面临资产重新校准的严峻挑战。

在前述五家房企之后，建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团、万科 A 位居行业销售前十，前七月的全口径销售金额分别为 733 亿元、667 亿元、556 亿元、512 亿元、416 亿元。

对比去年同期，中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂等房企前七月销售额实现同比增长。一方面，这些企业近年货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市的修复红利。

另一方面，企业持续迭代升级产品，助力项目实现较好去化。中指研究院表示，今年一至七月，行业千亿房企共五家，同比持平，百亿房企三十九家，同比减少十家。

这一头部坚守、腰部塌缩的变化，是行业洗牌进入深水区的直接表现。该机构认为，千亿阵营持平，说明头部央国企凭借核心城市布局、规模优势、好房子溢价、信用和交付优势稳住了市场地位。

而百亿房企大幅减少，则反映在新货不足、旧货难去化的双重夹击下，规模企业数量收缩。随着各地市场持续分化，企业销售表现分化或将加剧。

当时很多人认为只要降价就能脱手变现，但在楼市大局已定的现实下，非核心区域的挂牌与成交周期正在被无限拉长。克而瑞研究中心也称，房企销售业绩正深度分化。

从权益销售额看，央企抗跌性最强，跌幅大于 30% 的仅占 18.2%。国企内部分化突出，26.1% 的企业降幅超 30%。

混合所有制房企中，半数跌幅超 30%，几乎没有高增长案例。民营房企近八成企业负增长，但仍有 15.2% 的企业逆势高增，区域深耕的韧性得以凸显。

与房企销售趋势一致，七月新房市场整体成交出现季节性回落。克而瑞地产研究表示，七月新房市场进入季节性淡季，全国重点五十城市新建商品住宅成交环比回落 25.6%，至 1069 万平方米，同比下降 4.8%，同比跌幅较上月扩大 2.6 个百分点。

前七月累计成交面积约 8299 万平方米，累计同比下跌 10.9%。从各能级城市看，一线城市七月成交约 150 万平方米，环比下降约 32.8%，同比微降 5.7%。

二十三个二线城市成交约 642 万平方米，环比回落 25.1%，同比下降 4.8%。二十三个三四线城市成交约 277 万平方米，环比下降 22.2%，同比下降 4.1%。

面对持有成本增加的挑战，过去的租金回报模型在这类极端分化的成交底色中，已经显得力不从心。细看季节性转淡的新房市场，部分城市的顶级豪宅、高端改善盘依然实现热销。

譬如在顶级豪宅领域，位于杭州的望天际项目七月十六日首开 66 套江景房源，三小时售罄，总销售额约 33.6 亿元，最高单套总价突破 1.52 亿元。

克而瑞研究中心表示，这类顶豪的热销逻辑高度一致，地段的不可再生性叠加极致产品力，受大势波动影响较小。

刚需盘市场则明显冷热不均，精准卡位低总价、现成配套、新规产品的项目能够实现走量，部分远郊或产品力偏弱的项目则面临去化压力。

在切实筑牢安全屏障要求下，该机构预计，各地因城施策力度或进一步加大，核心城市限制性政策仍有优化空间。更多城市或通过发放购房补贴、加大公积金支持力度、推动住房以旧换新、增加好房子供给等方式，促进住房需求释放。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近两年政策总基调一贯清晰，即房地产市场需要保持稳定。从今年实际情况看，二手房及新房市场总体保持相对积极的态势，但也要看到，市场复苏过程中仍存在一定不确定性，对未来走势的预期尚需进一步巩固。

在楼市大局已定的今天，上述这些穿越周期的行业生存法则，同样适用于那45%面临资产重估挑战的家庭。严跃进认为，各地应继续将稳定房地产市场作为重点工作，并从以下几方面着力。

一是加快打通卖旧买新链条，激活二手房置换需求，进而带动新房市场。二是推进房企债务风险化解，扎实做好保交房工作。

三是积极探索新发展模式，推进现房销售改革等。整体来看，行业总量持续筑底，政策托底的信号明确且坚定，各地因城施策的空间还在持续打开。

购房补贴、公积金优化、住房以旧换新、现房销售改革等利好政策后续还会持续落地释放。政策会释放需求，但市场不会全面回暖，核心城市优质地段、高品质产品才是穿越周期的核心底气。

对购房者来说，刚需置业可以紧盯政策红利，把握窗口期，优先选择配套成熟、产品合规的高性价比楼盘。改善和高端置业，核心城市优质资产的抗波动保值属性依旧突出。

对行业而言，房企靠规模取胜的时代彻底落幕，稳健经营、产品迭代、深耕核心市场才是未来的生存之道。面对这真实的四大挑战，四成半的多套房家庭选择慌张和硬扛都不聪明，主动调整才是正解。

当下楼市大局已定，这并非简单的下行，而是一次从“总量扩张”向“结构优化”的深刻转型。

趁着各地仍在出台政策“组合拳”稳预期的窗口期，尽早给手里的房产做一次深度“体检”，看清区位与租金回报，把真正拖后腿的劣质资产果断降价置换，将家庭安全现金流放在首要位置。

看清趋势，摸清家底，把“住”的居住属性放回房子应有的位置上，接下来的日子照样能过得安稳、踏实。