昔日海口顶豪，如今150元一晚！一线海景大宅，为何跌落神坛！

几经易主，豪宅画风逐渐走偏

提到海口的一线海景，大家首先想到的老牌项目是谁呢？

是如今入住率居高不下的恒大美丽沙，还是西海岸片区的凤凰悦海，又或是海口湾闲置多年后华丽重生的东方·天澜汇。

有一个名字，似乎没有跟上海口多年的发展的脚步，慢慢被人遗忘在角落。

论条件，它是有着千亩体量，0.4超低容积率，绝佳一线海景，紧邻大型市政公园，曾经人人看好的“种子选手”。

这个项目，也是楼Sir入行时接触到的第一个主打海景的豪宅项目。

没想到前两天路过白沙门公园，扫了一眼门前这大面积闲置的商业街，在抬头看看斑驳不堪的外立面，好一个美人迟暮啊。

它就是——海口·荣域。

一线海景，曾经打造“豪宅”人设

说起荣域，2007年项目初面世时，可是打着豪宅标杆的名号“闪亮登场”。

为什么有此自信，得益于它的地段放在海口市区属于绝版卡位。

地处海甸岛最北端，一边直面琼州海峡13.8公里森林海岸线，一边紧贴千亩白沙门公园，妥妥的园海双景。

整个项目分三期开发，一期‌为建面约80—133㎡的电梯洋房‌，二期为园海别墅‌。

最靠海边的三期，规划为公寓式酒店，地块上使用整体抬高的设计，确保户户一线海景，常用于度假租赁运营。

社区容积率低至0.4-0.75，绿化率高达65%，是海口当时少有的西班牙风情低密度社区。

不光如此，社区还有着天然温泉、西班牙风情园林和等生态资源。

别墅挑高接近7米、自带私家花园、部分配迷你泳池；社区内泳池、温泉泡池、网球场、私人会所一应俱全。

为了不辜负窗前的一线海景，设计上也尽可能的做到了户户观海。

放在十几年前的海口，的确很难找到同配置对手。

美人迟暮，如今社区倍显老旧

可如今呢？

走进小区，最直观的冲击，是沿街一圈落寞的商业。

空置率肉眼可见地高，曾经规划服务豪宅业主的商铺，许多都是大门紧闭。

仔细一看，不少业态还是美容院、茶馆、小酒馆、咖啡馆等小资的店铺，可见之前的目标客户，定位相对高端。

临近白沙门公园出入口，还能存活的商铺，大多为烧烤、家常菜等大众餐饮，定位反差明显。

外部早就没有了豪宅的影子，社区内部会是什么情况呢？有点离谱的是，豪华社区按理来说应该是门卫森严，极大程度保障业主的私密性。

但楼Sir开着车，没有保安盘问，没有登记证件，非常轻易的就进入了社区内部。

大摇大摆的晃荡了个把钟头，完全没人惜得搭理咱。

有一说一，作为一个低密度的小区，其中的绿化覆盖率还是相当在线，步行道上，小花园里也收拾的干净整齐，配合的虫鸣鸟叫，散散步还挺得劲。

只是随处掉砖的外立面、痕迹斑斑的网球场，无不提醒着大家这里的房源年岁已高。

互联网可是有记忆的，早些年项目名叫盛高·荣域，可目前查询显示开发商为海南建桥置业。

这个地块早年归属于海南建桥，一直闲置未开发。

2008年，港股上市的高端房企盛高置地重金收购全盘股权，正式操盘荣域，首发定位就是高端低密社区。

于是乎，一二期全部做纯改善产品，园海别墅、低密洋房。

转折发生在2013年。

盛高置地因激进扩张陷入债务危机，最终被绿地入股，盛高置地直接更名绿地香港，荣域的操盘权彻底易主。

换了老板，开发思路也迎来了翻天覆地的变化。

绿地接手后开发的三期，一改前两期的纯豪宅定位，为了快速回笼资金，则选择了小户型，快回款的商住公寓。

50万起买50㎡小户型，斯维登托管、稳定海景租金、度假投资两不误，精致包装吸引了大批外地投资者将其收入囊中。

也正是这波操作，让荣域从豪宅彻底“变味”。

你想想，一边是私密度有着极高要求的高端客群，一边却是的拖着行李箱随意进出的租客，这样混乱的业态下，自然会影响到房子的价值。

当然啦，产品定位是一回事，市场大方向的波动又是不容忽视的关键因素。

从2008年到2026年，这期间海口经历了国际旅游岛国家级政策加持后带来的岛外客户疯抢，再到全域限购和去房地产化的转变。

房子早由激情下单的投资属性，到更追求居住舒适度的自住属性。

价格起伏，如今千元月租即可拿下

简单带大家回顾一下，荣域市场巅峰期的价格有多疯狂。

当时开售时，海口并未出台限购政策，不少外地人对于面朝大海、春暖花开的海岛生活有着滤镜。

于是在十多前，园海别墅、一线海景洋房新房单价近万元/㎡起，还不是人人都能买，想要好点的位置，还得加价走走关系。

能拿下这里房源的，基本都是外地实力投资客、本地改善大户。

大家都乐观的认为，白沙门公园旁的低密海景房，保值能力绝对差不了。

行情走到2022年市场高点，小区综合挂牌均价达到2.4万-2.5万/㎡；2023—2024年价格持续回调，挂牌区间回落至1.9万-2.2万/㎡。

截至2026年，小区整体挂牌均价下滑至1.36万/㎡。

对比高点，单价直接跌去一万上下，如果是早期高位进场的买家，账面缩水幅度可想而知。

而三期的海景公寓，更是十分唏嘘。

当年50万一套的海景房源，如今打包交给斯维登运营度假公寓，线上日租低至150元就能住一线海景房。

长租更是低价，不少房源月租只有1200元，运营方还能配送每周一次的基础保洁。

楼Sir简单算了一笔账，除去物业费和空置时间，至少需要35-40年才能回本。

相信这样华丽丽的落差，换做谁都难以接受。

好端端的海景大盘，怎么一步步跌落神坛？

楼Sir认为这并不是荣域单个项目所面临的困境，开车经过整条碧海大道，大家会发现这里聚集一批海甸岛昔日风光无限的低密海景项目。

盛木·天一方、祗园、宝安江南城等，都是“难兄难弟”。

巅峰阶段，片区别墅、海景房源要价2-3万/㎡，依然有大批外地投资客趋之如骛。

放到2026年市场，天一方二手挂牌价在1.27万/㎡上下；祗园公寓板块均价跌至1万/㎡；江南城高层住宅均价1.11万/㎡，价格大幅缩水。

毕竟支撑海甸岛海景盘的核心购买力——外地投资客，在海南全域限购之后持续退场。

单纯依靠“海景”讲故事的旅游地产，景观带来的溢价持续被抹平。

再看荣域本身，社区房龄已经到了15-20年。

纵然容积率低、拥有海景资源，但物业逐年老化，社区业态混杂，很难维持早年顶豪的人设。

现如今，市面上新房、次新二手选择越来越多，一线海景不再是稀缺筹码。

小区挂牌量持续走高，上门带看转化率越来越低，业主之间开启无休止价格战。

价格下滑，似乎是情理之中。

海口，还有不少和荣域一样，开局声势浩大，如今落寞退出舞台的大型项目。

屏幕前的你，有没有入手过这样的房源，又或者想听哪个老牌社区的故事，欢迎评论区里，找楼Sir点菜吧。