国企，正面临一道难关

随着土地财政退潮，近年来，从中央到地方持续出台各类政策，反复强调地方和国企要盘活低效、闲置存量资产。越来越多的地方国资委将存量资产盘活纳入国企负责人刚性考核，存量资产盘活已然成为新一轮国企改革的核心任务。

全国国企沉淀着规模庞大的存量资产，政策暖风频吹，确实大有可为。可是，最近小明在多地调研，却发现：落地推进举步维艰，大量资产依旧「躺平」。多位国企老总告诉小明，改造、招商、资金等确实是难题，但这还是表层的；深层难题是历史遗留包袱、固化的陈旧观念、系统性制度缺陷等多重阻力。存量资产盘活，远不止是经营问题，而是一场涉及治理、利益、思维模式的深层改革。

第一步，就被历史枷锁卡住

有些国有商铺，明明位于不错的地段，但竟然闲置十几年，初看让人觉得不可思议，但其实国企低效、闲置资产，根植于数十年发展的历史轨迹，包袱十分沉重。

一是资产的权属先天残缺。上世纪国企改制、政企分设，大量厂房、办公楼、配套土地建设手续简化，规划、用地、竣工验收档案缺失，未办理不动产权证；部分土地原为集体划拨用地，没有完善出让手续；还有跨单位共建资产、政企共有物业，产权边界模糊、分割不清……点击了解云资管，一站式资产查清盘活平台

而按照现有的市场规则，无论采取何种方式盘活，均要求产权清晰、证件完备，确权需要协调多部门交叉核验，大量闲置楼宇卡在确权环节。多地城投闲置商办楼宇调研显示，超4成低效物业存在权证瑕疵，无法改造。

二是多元扩张留下的包袱。过去，经济迅猛发展，增量空间巨大，大量地方国企开启多元化扩张，涉足大量非主业领域，形成了多层股权、连带担保、长期租约等复杂关系。一些低效厂房、商铺等签订十年以上低价长期租赁合同，提前解约需要承担高额违约金；关停低效子公司、剥离非主业资产，还要面对职工分流、工龄补偿、社保补缴等压力，安置资金缺口巨大……

三是业态转换的成本极高。一位国企老总告诉小明，现在当地政策支持「非改居」，这是个好政策，但公司旗下大量存量工业、办公用地规划用途固定，若要改造成保租房或者科创空间，必须调整用地性质、补缴巨额土地差价。

以其以该公司一仓储用地改造为保租房为例，仅土地补地价支出就占总投入的三成；大量老旧楼宇消防、给排水、结构标准早已跟不上现行规范，非改居住需要全面重装管线、分割户型，单栋楼宇改造投入动辄揉入上亿元，而回收周期普遍超十年。

该老总说得很直白：本来就是因为没什么钱，所以才要盘活存量资产，而改造就要投入大量的资金，这确实是两难。

固有观念根深蒂固，想突破很难

迈过了第一道门槛，迎面而来的是另一道隐性的障碍——观念束缚。历史难题好歹还看得见，但观念束缚看不见。

在调研中，就有一位国企老总告诉小明，自己原来在一线城市工作，还比较容纳创新，但到三四线工作，发现当地长期国资管理环境塑造的保守心态，让国企普遍秉持「避险优先」的行事风格，他但凡想突破常规，做一点创新，就会面临巨大的阻力。

这其实也是绝大多数地方国企——特别是区县国企普遍面临的困境：

一是「重增量投资、轻存量运营」的传统思维惯性短时间难以扭转。过去地方国企考核导向长期偏向新增投资、营收规模、新项目落地，拿地、新建项目容易获得政策、资金、绩效加分。如今，虽然时代已经变了，但是这种思维惯性依然占据主导地位；相比之下，存量资产盘活，改造投入大、见效慢、短期很难形成增量投资那样亮眼的业绩。点击了解云资管，一站式资产查清盘活平台

因此，从基层到高层都天然倾向新增项目，对低效、闲置资产宁愿每年承担折旧损耗，也不愿投入人力财力改造盘活。这就是为什么很多城投手握多栋空置写字楼，却还继续新建产业园区，造成新旧资产双重低效。

二是「多做多错、少做少错、不做不错」的避险心态。相比增量投资，存量资产盘活往往要突破现有的规则，而存量国有资产的资产定价、合作招商、业态改造等均纳入审计范围，很多人生怕踩雷。

某国企老总就告诉小明，该公司有不少闲置的商铺、厂房，本来是能盘活的，但问题是，现在的市场行情比合规的价格低，如果按市场定价，虽然是随行就市，盘活了存量资产，但也可能被质疑「造成国有资产流失」，为了避险，只能挂原定的价格，结果就是长期无人承租。

引入民企合作运营，是一条可行的路径。因为地方国企，特别大量区县国企，自身的财务状况本来也不乐观，投入改造存量资产不现实，引入社会资本，不仅可以降低自身投入的压力还能激发活力。

不过，现实中也是困难重重。大部人对此的理解是，当甩手掌柜，民企只需按月足额缴纳租金即可。一旦国企稍稍投入为民企赋能，就容易被质疑利益输送。这导致不少想有一番作为的国企老总选择维持资产闲置，不做任何盘活操作。

三是利益固化，内部协同意愿低。近年来，不少地方将存量资产归集，统一盘活，这是一招妙棋。可是，推动起来阻力很大。

不少国企，集团下属数十家二、三级子公司，存量资产绑定对应公司的考核指标、部门权责和人员编制。统一归集、统筹盘活资产将打破固有利益格局。各子公司消极配合、拖延上报资产台账，甚至刻意隐瞒闲置资产的案例不胜枚举。

制度在完善，但短板仍不少

如果说历史包袱是客观阻碍，观念保守是主观内因，那么制度体系的结构性缺陷则是国有存量资产盘活推进缓慢的底层根源。

首先，约束过重、激励不足。目前，多数国企的核心KPI仍是利润总额、营收规模，存量资产盘活带来的长期资产增值、城市公共价值很难量化计入考核。虽然近年来，越来越多地方将存量资产盘活纳入国企负责人刚性考核，但权重不大，资产空低效、闲置损耗仅很多时候还是作为软性批评指标，甚至不直接与管理层薪酬、晋升挂钩，管理层缺乏主动盘活动力。

其次，审批决策链条过长，跟不上市场节奏。国有资产市场化处置有着严苛完整流程，任何环节材料瑕疵、部门推诿都会造成停滞，整体周期普遍6-18个月。二三级公司没有自主决策空间，还进一步拉长了流程。

这种严谨的态度本身并没有错，但是市场窗口期转瞬即逝，无论是保租房、产业园招商，还是社会资本合作机会，时效性往往都极强，等走完漫长的审批，市场需求可能早已消退，这导致很多盘活机会白白流失掉。点击了解云资管，一站式资产查清盘活平台

三是跨部门协同难。存量资产盘活工作涉及确权、用地性质调整、消防改造、规划变更、税务优惠、水电气民用价格适配，需要十余个政府部门协同办理。各部门数据不互通、审批标准不统一、缺少常态化并联审批机制，企业需要多部门反复跑腿，手续繁杂、沟通成本极高。

目前，一些地方已经推出城市更新一站式窗口，但府院联动、跨部门联审制度仅少数一线城市试点，普及到三四五线城市，仍需时间。

小结

历史包袱、观念束缚、制度短板三大难题并非独立存在，而是相互强化、恶性循环。政策层面已经明确要破除这些问题，比如建立跨部门协同机制，一站式解决权属和改造过程中的各种手续办理问题，但存量资产盘活改革攻坚道阻且长，这注定是一场长期、深度的系统性变革。

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