潘石屹再次预测楼市走向，150万的房子，5年后还值多少？他说的透透的

谈到未来的房价，很多人都在问，现在150万的房子五年后还值多少钱？有的人说，大城市的能涨到200万，小城市？估计跌到100万都不止。

还有人说，只要大城市的房价涨上去了，小城市的房价也不会低很多。总之，每个人都有自己的说法。听着都有道理，但总感觉心里七上八下。

不过我倒觉得，与其瞎猜，不如听听潘石屹怎么看。这位大佬在房地产里摸爬滚打多少年了，当年别人疯抢房子的时候，他早早就嗅到不对劲很快套现离场，如今回过头去看都逃顶成功。这种专业大佬的分析，比任何一次采访里那些所谓砖家的话更有分量。

那他这次又说了啥呢？咱们来看看

一，老潘一句大实话：以后房子“同人不同命”，全看你在哪儿

潘石屹这回说得挺直白：现在咱们国内房子的总量已经够多了，未来普涨普跌是不可能了，但会进入到一个结构性的分化趋势中。

五年后，150万的房子究竟命运何去何从？关键就三个字：在哪儿。

①如果你手上的房子刚好在一线城市核心区，恭喜，大概率能扛住通胀

比如深圳罗湖，上海内环，杭州科技城，这些地方产业密集，资源丰富，配套成熟，人口持续流入，

很多大佬观点出奇的一致，认为像这样的房子才能穿越周期，跟上通胀货币增速，到2030年，150万的房子说不定能涨到170万，甚至200万也不是没可能。

②如果你手上的房子只是在县城中心或者普通的地级市，别想发财，自住不亏

像这样的地区，基本上没有大涨的动力，也很难出现大跌，毕竟人口比较稳定，现在150万的房子，到五年后说不定能维持在140到160万之间，拿来投资的话，赚钱的概率不高，但自住没啥问题。

③如果房子位于郊区或者人口流失的小城市，趁早醒醒，跌起来可能不客气。

比方说三四线远郊大盘，或者在一些地级市的新区，这种地方产业不足，防止库存压力较大，人口又持续外流趋势，像这种地区的房子，老潘的观点是未来贬值的概率更大，150万搞不好就缩水到了120万甚至更低，一点都不稀奇，

④还有个要命数字：20%。

啥意思？跌过这条线，很多人要扛不住！

老潘认为，20%就是房价下跌的系统性风险红线，毕竟国内绝大多数家庭都是贷款买房，而且以前基本上都是首付两成到三成。这种情况下，一旦房价跌掉了两成甚至更多，就意味着很多人的房子市值可能比贷款余额还低，原来一心认为值钱的资产就变成了“负资产”，搞不好很多人就会因此陷入断供。

而且现实中从21年高点来算，很多二手房价格指数已经在往这条红线上逼近了。但好在这期间不断有利好出来。比如降首付、降贷款利率、放开限购，公积金贷款额度提高等等，现在来看，除了广州完全不限购外，上海、深圳、北京都是1年社保，就可以在核心区买一套，非核心区随便买。毫不夸张地说，能动的手段几乎都用上了。

但老潘也泼了盆冷水：政策托的是“底”，不是“面”。也就是说，它能拦着全国均价崩盘，但你家那个小区、那栋楼，能不能托住，真不好说。所以未来五年究竟如何，不同地区的情况背景不同，结果就会存在差异。

二，别光看涨跌，算算持有成本，你可能更清醒

还有一个逻辑，老潘并没有讲明白，那就是持有成本的问题。举个简单的例子你就明白了。

假如一套房子现在价格150万，你首付50万买入，贷款100万左右，周期30年，这时候你贷款的总利息就差不多90万，算下来，这个房子的实际成本就是150万+90万＝240万。这还没有算上你买房时大各项税费支出，还有居住期间的物业费、维修费等等。

也就是说，即便你现在手上这个房子未来5年还是150万，一分都没有跌，实际上算上这些成本，你还是亏的，亏的是利息和各种养房的钱。

三，最后掏心窝子的话：房子回归“住”，别再做暴富梦

咱们举这个例子的目的，并不是说老潘说的就一定不对，也就是告诉大家，别把老潘的话当圣旨，但他指的方向确实是很现实。

另外也是为了提醒大家，以后普通人买房，就记住一条：用来住的，别用来赌。

首先，如果你在一线城市，房子是自己住的，那涨涨跌跌随它去，只要住得舒坦、上班方便，这比啥都强。

其次，如果你手上那几个房子刚好处于人口持续流出的小城市，就别幻想价格能回来，如果现在还能卖得掉，早做打算反而更明智。

最后，如果你真打算买房的话，这个时候要考虑的不是销售口里的那些数据，更别胡乱相信中介所谓的底部，这个时候要根据自己的情况来定，问问自己：我需要吗？我住得合适吗？我能扛得住月供吗？

记住一句话：适合你的，才是最好的。其他的，交给时间吧。