访谈 | 从电动车禁令到公共收益分红，教你应对物业管理难题

• 龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
• 在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，深圳物业经理人学会青委会副主任，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
  

前言

电动自行车该不该进小区？快递、外卖车辆能否放行？鞋柜占道谁来管？邻里噪音如何应对？公共收益变成现金分红是福利还是隐患？

这些问题正在无数社区中引发激烈争论。表面看是安全与便利的博弈，实则是业主自治制度落地过程中的深层阵痛。从程序正义到相邻权维权，从划小治理单元到公共收益定投，从业主自管的理想到属地化现实的碰撞——本次我们与温婷老师和赵云老师，透视当下中国社区治理的真实困境与突围路径。

第一章

业委会的意见征集，代表业主大会决议？

受香港火灾警示，多地启动电动自行车专项整治。业委会通过意见征询直接推动“电动车出小区”的限制措施，却忽视了关键的法律程序。表面看是安全与便利之争，实则是治理程序是否合法的问题。

有业主指出，限制电动自行车进小区，涉及业主路权等共有权益，必须通过业主大会表决，形成管理规约或专项管理办法，方可具备法定效力。意见征询不能等同于业主大会决议，更不能以多数人的情绪压制少数人的正当权益。

社区治理需要兼顾法治与人情。在安全优先的前提下，也应遵循合法程序，循序渐进达成共识。

第二章

快递和外卖车，可不可以进小区？

矛盾焦点在于：快递和外卖车属于工作用车，还是应一禁了之？有观点认为，消防、救护等涉及安全的民生保障车辆必须放行，而民营快递外卖同样是生活运转的刚需，不应区别对待。

核心在于安全与便利的再平衡。可运用现在的科技去实现外来人员智能身份核验、轨迹追踪等技术，在控安全的同时保效率。一刀切禁止固然省事，却忽略了老龄化社区的刚性需求。社区治理不能只看风险，更要看懂人心。合理分类、技术赋能，方为上策。

第三章

鞋柜放门口，出事就是物业责任？

不少业主只强调物权，忽视共有部位责任，将物业费等同于责任转移，占用消防通道、公共区域堆物等现象频发。物业公司无执法权，仅能劝阻报告，治理效果有限。

事实上，建筑物区分所有权赋予业主共有部位的管理权，但权利背后是相应的义务。公共区域首先是消防疏散通道，其次才是通行空间。业主不能选择性吸收法律——只要权利，不要义务。业主应正视共有义务，主动履行责任，与物业公司形成良性互动，才能筑牢小区安全与治理根基，实现长效宜居目标。

第四章

业主自救——治恶邻巧用相邻权

很多物业矛盾的根源并非物业公司不作为，而是业主与业主之间的相邻权纠纷——擅自改门影响通行、噪音扰民、返水渗漏、高空抛物等。物业公司仅能调解，无执法与诉讼权限，业主拒缴物业费并不能解决问题。

维权关键在于合法起诉。很多业主因缺少侵权业主身份信息放弃维权，其实可将物业公司列为第三人提起诉讼。法院依法要求物业公司提供身份信息与联系方式，物业公司合规配合，就能突破信息壁垒启动维权程序。

第五章

业主自治最难的就是彼此没有同理心

新建小区因隔音问题，上下楼噪音纠纷频发，矛盾激化升级到震楼器、互报警、群内争吵，物业管家左右为难。矛盾背后，折射出业主自治难以运转的根本原因：人们往往只站在自己的立场，不愿放下身段去理解对方。

良好社区生态，既需物业公司尽责，更需业主跳出自我视角、打破信息壁垒，以理性与包容化解分歧，共建和谐居住环境。

第六章

百万择宅，千万择邻，房价保值的秘密

深圳某豪宅秒光，引发一个值得深思的现象：高端买家更看重“和谁住在一起”。百万择宅，千万选邻。圈层趋同，沟通成本低，物业费无人拖欠，小区更易匹配优质物业团队，形成良性居住生态。

反观混合小区（回迁房与商品房混居的小区），矛盾尤为突出。回迁业主长期拒缴物业费，开发商被迫设围栏分隔。五年间，同盘商品房房价远超回迁房，后期回迁业主推倒围栏，引发纠纷，社区治理陷入僵局。

第七章

划小治理单元，业主自治的出路？

国内大量小区存在小高层、别墅、叠墅、商铺等混合业态，物业费标准不一，车位归属矛盾频发。业主诉求各异，难以达成统一决议。

依据邓巴数理论，200 户以下小区易形成共识，而国内超大盘动辄数十万人口，全员决策几乎无法实现。理想的业主自治需适配现实，核心路径是划小治理单元，按围合、业态拆分，在小单元内统一诉求、形成决议，再提交业委会统筹，降低共识成本、提升决策效率。

第八章

2026年，业主自治迎来曙光？

当前业主自治迎来双重利好。一是信息透明工具已成熟——共有资金平台、阳光共治系统让每一笔流水实时可查。透明解决了“不知道就无法决定”的困境，更消解了“禁果分外甜”的猜疑，快速建立信任。

二是业主认知逐渐升级，业主对物业服务的认知回归本质：好物业是保障电梯、消防、环境等基础服务，做好预防性维护，清晰公示成本，而非表面福利。数字化赋能与业主意识觉醒，正推动业主自治从维权走向共治，开启社区治理高质量发展新征程。

第九章

公共收益分红，占便宜还是吃大亏？

当前不少业委会为博取好感，将公共收益年底分给业主。这种“多得不如新得”的心态背后，是业主抱着 “先分到手、后续维修由新房主承担” 的想法，忽视房屋长期养护需求。

这种做法亟待纠偏。上海的经验值得借鉴：将公共收益沉淀转入住宅维修资金，为房屋“存养老钱”。住宅维修资金必须跟房走，而非跟人走。二手房交易时，维修资金应随房转移，确保房屋全生命周期的维护资金不断档。

第十章

公共收益应该强制变“房屋养老金”

业主总想把公共收益年底分红，业委会也乐得以此拉票——这是人性使然：房子明年可能就卖了，钱先落袋为安。但这一短视行为，正在掏空房屋的“养老本”。

可运用维修资金定投思路：提前测算电梯、外墙等设施更新周期与费用，按年度定额储备，明确资金目标与使用节点。以制度规范替代人性博弈，完善使用与监管流程，兼顾业主短期权益与房屋长期保值，破解小区没钱、乱花钱、钱难用的治理难题。

第十一章

业主自治最理想：开明业委会+专业物业公司

业主自治并非理想主义的乌托邦。业委会需具备与物业公司同等的专业能力，却常被业主视为“义务劳工”，连微薄补贴都可能招致指责。认知差异、习惯不同，导致多数自管难以持久。

更值得警惕的是，自管模式下权力寻租风险更高——不敢明面赚钱，便可能暗箱操作。

未来的方向不是非此即彼，而是“开明业委会+专业物业”的协作模式。业委会把握决策与监督，物业公司负责执行与服务，再辅以AI巡检、作业留痕等数字化工具，实现透明运作与有效监管。

第十二章

物业公司撤场潮，靠属地化自治续命?

当前物业行业撤场现象频发，大公司退场后，中小物业与属地化团队逐步承接项目，行业格局悄然改变。未来物业公司数量可能不降反增——大公司管理成本高、利润诉求大，而本地化小公司凭借属地关系、灵活运营，甚至“七大姑八大姨”的宗族模式，也能管好小区。如河南某小区自管多年，收缴率极高，靠的就是熟人社会的信任与快速决策。

自管的前提是自治，自治的核心是透明与信任，成熟自治体系能快速达成共识，而多数自管失败源于信息不透明、信任缺失。目前业主自管多集中于一线城市，多数业主仍倾向市场化专业服务，花钱买便捷仍是主流选择。

第十三章

别把业主自管想得太“理想”？

业主自管常被理想化，但现实并不简单。随着《居民委员会组织法》的强化，属地监管日益规范，业主自管的权利将更加有序，而非放任自流。政府以民生为底线兜底，被动自管泛滥的可能性不大。

物业行业发展困境，业主自管同样会经历，其更考验业委会专业能力、决策判断力、沟通效率、抗压性与法规学习力。社区治理无绝对最优解，需适配属地环境。市场最终会走向业主自治为基础、市场化运作 + 专业化服务的成熟路径。

结尾

社区治理没有标准答案，却有不变的核心——透明、信任与共赢。

从程序合规到技术赋能，从邻里同理心到专业化服务，业主自治的每一步探索，都是对宜居生活的追求。无论是业委会履职、物业尽责，还是业主参与，唯有跳出自我视角、坚守法治底线、兼顾短期权益与长期发展，才能破解矛盾僵局，实现从“维权”到“共治”的转变，让社区真正成为有温度、有秩序、可保值的幸福家园。