胖东来年销20亿老店关门：于东来用1个决定，给老板们狠狠地上了一课

你以为租的是厂房，其实租的是脖子上的绳子。

张总在苏州开了15年的工厂，年营收8000万，利润刚好够养50号人和一条自动化产线。去年租约到期，房东把年租金从120万涨到360万，理由是"你生意好，我也该分杯羹"。张总算了一笔账：搬，设备拆装至少200万，客户验厂重新认证又要半年；不搬，利润被租金吃掉一半，这一下子让张总陷入……

之后，张总找到了我，我用大liu壬帮张总做了详细的分析，并给了张总一下具体的建议……

注意：为保护客户隐私，老王对案例进行了艺术处理，此案例不涉及客户隐私，请勿对号入座！

这个案例对很多老板都有触动。但老王今天不想顺着张总的故事往下写——张总已经做出了选择，再说他也没意义了。

今天，我们来聊聊胖东来的故事。胖东来于东来这次的事，给所有实体老板敲了一记闷棍。

年销20亿、年利润过亿的许昌生活广场店，说关就关。为啥？租金涨到了"无法想象的地步"。于东来的原话是："信仰和开心永远是第一位的。"翻译成人话就是：老子不伺候了。

但老王说句掏心窝子的话：于东来能走，是因为他有走的底气。胖东来这三个字，在河南就是金字招牌，换个地方照样人山人海。可你呢？你那个厂子、那个门店，要是房东明天涨租三倍，你走得动吗？

所以，当你遇到同样的问题时，你该如何破局呢？老王给你3点破局方案：

1、租约就是命约，签约时必须锁死"三条生死线"。

很多老板签租约的时候，跟签快递单一样随意。扫一眼金额、看看年限，大笔一挥就完了。等到房东翻脸的时候，才发现合同里全是坑。

宁波有一位做外贸的客户，2000平米的仓库，签了五年，合同里写"到期后双方协商续租"。结果到期那天，房东拿着隔壁新租的价格来谈判，直接翻了两倍半……老王认为，租约不是人情，是生意的生死线。

你在签字之前，必须把三条条款焊死在合同里：

第一，租金涨幅要有天花板。别写什么"按市场行情调整"，那是废话。必须写明：每年涨幅不超过X%，或者参照CPI指数，或者约定一个固定金额。超过这个数，房东违约。

第二，优先续约权要白纸黑字。很多合同写"同等条件下承租方优先"，这等于没写。什么叫同等条件？房东可以说隔壁出价高，你优先个屁。要写的是：到期前6个月，只要承租方愿意按合同约定价格续租，出租方必须同意。这叫锁死权。

第三，违约赔偿要对等。很多合同只写租客违约要赔，房东违约拍拍屁股就行。这不行。房东要是中途涨租、拒租、或者搞小动作逼你走，赔偿标准必须和租客违约一样高。这叫对等博弈。

2、实体老板必须有"备胎思维"，别把命拴在一根绳上。

很多老板有个毛病：生意做顺了，就觉得这地方离了自己不行。客户认这个地址，员工住习惯了，搬一次伤筋动骨。这种思维，在房东眼里就是"这只羊跑不了，可以狠薅"。

于东来2015年在新乡那次更狠。大胖店年利润六七千万，房东把租金从800多万涨到2400万，于东来"想都没想，直接放弃"。当时多少人骂他傻？结果呢？新乡新店开业，人挤人，排队排到马路上。而原来那个址，接盘商家换了一茬又一茬，曾经最热闹的商圈，现在冷冷清清。

老王认为，这就是备胎思维的力量。

于东来敢走，是因为他在签租约的时候，就已经在琢磨"万一房东翻脸，我下一站去哪"。

如果是，你咋办？老王给你两个建议：

第一个，每年至少看两处备用场地。不是让你真搬，是让你心里有底。你知道隔壁园区有空厂房，你知道三公里外有新楼盘在招租，你知道搬一次大概要花多少钱。这个信息，平时不值钱，关键时刻能救命。就像打仗，你得知道撤退路线在哪。

第二个，设备布局要有"可拆分性"。有些老板为了省地方，把生产线设计成环环相扣，离开这个厂房就转不动。这是大忌。你的产线、你的仓储、你的办公，要能像积木一样拆开重组。真到了不得不走的那天，拆装成本越低，你的主动权越大。

3、把品牌做成最大的不动产，让客户跟着你走。

这是最狠的一条，也是于东来真正的底气所在。

胖东来为啥敢关店？因为河南老百姓认的是"胖东来"这三个字，不是许昌生活广场那个地址。你把这个店关了，换个地方开，顾客照样排队。甚至你关店的消息一出来，全城都在惋惜，都在讨论，都在等你的新店——

老王认为，这就是品牌的力量。

但很多实体老板搞反了。他们觉得客户认的是位置，是门面，是装修。错了。客户认的是你这个人、你的产品、你的服务。只要这三样在，换条街照样做生意。

老王见过一个常州做餐饮的老板，在老城区开了八年店，房东看他生意好，租约到期直接涨租四倍。老板一咬牙，搬到新区一个更偏的位置，门口还修路。开业前三个月，他天天在自媒体平台上发视频，发"搬家了，老地方不干了"，老客户跟着就来了。现在新店比老店生意还好。他对老王说："王老师，我以前怕搬家，现在才知道，怕的不是搬家，是自己没东西。"

所以，老王认为，实体老板们，你们每天花心思搞装修、搞位置，不如花一半心思搞品牌。让客户记住你的名字，而不是你的门牌号。让客户认准你的品质，而不是你的地段。这才是真正的护城河。

具体怎么做？老王说三点：

第一，把客户加到私域里。不要指望客户自己找上门。微信、社群、会员系统，能用的全用上。搬家的时候，一条消息就能通知到所有人。

第二，产品要有辨识度。你的东西放在哪里卖，客户都能认出来。这叫品牌烙印。

第三，老板本人就是IP。于东来本人就是胖东来最大的IP。客户信他这个人，所以信他的店。你也一样，让客户信你这个人，而不是信你的房东。

房东能涨你的租，但涨不走你装在脑子里的本事，和你攒在手里的客户。