CI Buddy 深度报告｜1-7月法拍住宅成交增四成、均价跌9%

数据指标说明：

新上拍品：指起拍日期在所选时间周期内且第一次上拍的标的物

交易截止拍次：拍卖结束日期在所选时间周期内的拍次（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等），同一标的物多次上拍，按多次计算；

最终交易截止拍品：拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等），同一标的物多次上拍，按所选周期内最后一次计算；因此每月统计值加和与跨月汇总值不一定相等；

拍次成交率：成交拍次/交易截止拍次

清仓率：成交拍品/交易截止拍品

成交折价率：成交价/评估价

摘要

报告聚焦，本报告基于中指数据，对2026年1-7月全国法拍市场进行系统监测。数据显示，1-7月全国355城法拍市场累计挂拍房源53.9万套，同比增23.7%；成交12.3万套，同比增31.4%；总成交金额1763.1亿元，同比增18.0%。其中法拍住宅成交金额969.75亿元，占各物业类型55.0%，清仓率36.2%。重点监测城市上海成交拍品约1710套，金额约102.5亿元，法拍住宅清仓率78.5%。报告并聚焦法拍住宅市场，从拍卖阶段、能级城市等维度剖析成交结构与趋势。

重点监测省市：上海法拍房市场趋势

重点监测省市，上海2026年1-7月法拍市场供应新增上拍拍品2353套,同比增长20.1%，交易截止拍品挂拍各类房源2850套，同比增加18.7%；成交拍品约1710套，拍品清仓率60.0%，总成交金额约102.5亿元。前7个月按拍次交易4229次，成交约1725次，按拍次成交率40.8%。上海1-7月各物业类型法拍交易中，法拍住宅房源交易截止拍品挂拍1634套，成交1283套，清仓率78.5%，成交金额69.8亿元。法拍商业交易截止拍品743套，成交332套，清仓率44.7%，成交金额25.1亿元。法拍工业厂房成交27件，成交总金额6.0亿元。法拍土地前7个月成交1宗，成交金额502万元。

图：中指数据法拍看板

2026年7月，上海新上273件各类法拍房源，交易截止拍品463套，环比减少1.3%，成交各类拍品243套，环比增加1.7%，法拍房源成交金额15.4亿元，拍品成交均价22152元/平米，成交折价率83.4%。其中，法拍住宅交易截止拍品282套，环比减少2.1%，成交拍品205套，环比增加5.7%，法拍住宅单月成交10.9亿元，环比增加12.1%,住宅拍品成交均价43040元/平米，成交折价率81.6%。

图：2023年-2026年7月上海法拍市场各月交易走势

数据来源：

1-7月上海各辖区法拍金额，浦东新区以各类法拍拍品总成交金额20.9亿元领先其它区域，期间浦东新区成交法拍住宅房源332套，全市成交量排第一，挂拍房源508套，清仓率65.4%，拍品成交均价28548元/平米，成交折价率78.1%。徐汇区法拍住宅以总成交金额13.2亿元位列第二，交易截止挂拍房源96套，成交79套，成交均价44366元/平米，平均成交折价率87.1%；黄浦区法拍总成交金额10.3亿元排全市第三，平均成交均价22594元/平米。其余如闵行成交金额9.5亿元、松江区总成交金额8.0亿元、虹口区总成交金额5.8亿元。

图：1-7月上海各辖区各类物业法拍房挂拍&成交

数据来源：

1-7月，上海法拍住宅平均清仓率78.5%。徐汇区、杨浦、宝山、崇明、松江、静安等排在市内成交前几名，清仓率超7成。徐汇区法拍住宅房源交易截止时挂拍96套，成交79套，清仓率82.3%，位列全市第一；杨浦区前7个月新上93套法拍住宅房源，交易截止累计拍品118套，成交法拍住宅房源89套，以75.4%清仓率位列全市第二；宝山区交易截止法拍住宅拍品数量247套，成交185套，成交清仓率74.9%，位居全市第三；崇明区交易截止时拍品挂拍27套，成交20套，清仓率74.1%，位列第四。其余省市松江、静安区清仓率分别为70.9%、70.7%均高于7成。

表：1-7月上海法拍市场成交拍次分布（套）

数据来源：

1-7月上海法拍住宅平均成交折价率77.9%，其中一拍成交的法拍住宅房源平均成交折价率为84.1%；成交764套中有61套法拍房源成交高于评估价格。二拍成交的法拍住宅房源成交折价率在5.6折~1.1倍之间，平均成交折价率为71.4%，二拍成交459套中有6套法拍房源成交价高于评估价，主要位于嘉定、闵行等辖区。变卖及重新挂拍阶段成交有60套，变卖阶段平均成交折价率60.3%。

图：1-7月上海法拍住宅房源成交折价率

数据来源：

2026年1-7月中指法拍数据监测：355城法拍房交易走势

2026年1-7月全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量53.9万套，同比增加23.7%，房源累计拍次共86.0万次（同一标的物可能存在一拍、二拍等多次拍卖），最终成交拍品数量为12.3万套，同比增长31.4%，清仓率22.9%（成交拍品/交易截止拍品），总成交金额1763.1亿元，同比增加18.0%。各类法拍房源成交均价5175元/㎡，同比增长4.3%，平均成交折价率为74.1%。

7月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量12.5万套，环比减少3.8%，同比增加18.5%；最终成交拍品数量为2.0万套，环比基本持平，同比增加37%，清仓率16.1%，总成交金额244.1亿元，同比增长16.8%。各类法拍房源成交均价5148元/㎡，平均折价率为77.0%。

图：2023-2026年7月全国355城法拍市场挂拍、交易趋势

数据来源：

不同类型拍品来看，2026年1-7月，住宅房源新上拍品数量19.9万套，交易截止拍品数量24.3万套，成交拍品8.9万套，成交总金额969.75亿元，成交总金额占各物业类型成交55.0%。商业房源新上拍品数量9.1万套，交易截止拍品数量12.0万套，成交拍品1.9万套，成交总金额410.4亿元，占各物业类型23.3%。土地成交拍品约670件，成交金额约103.4亿元，占成交总金额5.9%。其他物业类型中，法拍工业厂房成交金额218.6亿元，法拍车位车库成交10.5亿元，其他50.6亿元.

表：2025&2026年1-7月各类法拍房挂拍套数及成交金额

数据来源：

各类拍品拍卖阶段中，可分为一拍、二拍、变卖、重新挂拍等情况，其中一拍流拍结束后需进行二次挂拍，二拍仍流拍情况需在申请执行人确认后进行变卖。一拍起拍折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）在0.7-1折之间；二拍为一拍起拍价的0.8，二拍起拍折价率（起拍折价率=挂拍价/评估价）在0.56-0.7折之间；一般情况下变卖起拍价等于二拍起拍价。二拍流拍后，拍品流入变卖阶段，起拍价与二拍一致，变卖周期1-60天，期间内任意时间点有报价即成交。

从成交拍品的拍卖过程来看，2026年1-7月在一拍阶段成交的拍品共5.1万套，占成交总量比重为41.9%，较上年增加2.9个百分点；一拍成交均价6980元/㎡，价格同比下降3.6%。二拍阶段成交5.6万套，占比45.2%，成交均价6745元/㎡，同比增长3.3%。变卖成交约1.3万套，占比10.8%。重新挂拍及其他情况成交约2602套，占比2.1%。

图：2025、2026年1-7月全国法拍房各拍卖阶段占比

数据来源：

法拍住宅

住宅类法拍房方面，2026年1-7月法拍住宅挂拍房源数量24.5万套，同增加23.1%；成交拍品8.9万套，同比增加42.7%；清仓率36.2%，较上年提升4.97个百分点；成交总金额969.75亿元，同比增加21.04%。1-7月法拍住宅成交均价8081元/㎡，同比下降9.1%。

其中，7月份住宅法拍房源累计新上拍品3.4万套，挂拍拍品数量5.7万套，房源累计拍次共6.2万次，最终成交拍品数量为1.5万套，同比增加45.6%，清仓率26.1%，成交总金额158.5亿元；法拍住宅成交均价7706元/㎡。总体来看，1-7月法拍住宅成交均价较上一年同比收窄。

图：2024-2026年1-7月法拍住宅市场趋势

数据来源：

各能级城市中，一线城市2026年1-7月法拍住宅房源成交6868套，成交总金额273.7亿元，成交均价32982元/㎡。其中，北京交易截止挂拍拍品2573套，成交1324套，清仓率51.5%，成交折价率74.5%，成交均价37786元/㎡，成交金额66.7亿元。上海交易截止挂拍拍品1634套，成交1283套，清仓率78.5%，成交折价率77.9%，成交均价42650元/㎡，成交金额69.8亿元。广州交易截止挂拍3906套，成交2171套，清仓率55.6%，成交折价率78.5%，成交均价15672元/㎡。深圳法拍住宅交易截止挂拍2930套，成交2090套，清仓率71.3%，成交折价率94.4%，成交均价40443元/㎡。

二线城市成交法拍住宅房源3.5万套，成交总金额372.3亿元，成交均价8418元/㎡。部分二线城市，杭州1-7月成交总金额44.1亿元，交易截止挂拍2688套，成交1892套，清仓率70.4%，成交均价18019元/㎡，成交折价率75.6%。成都挂拍拍品6691套，成交2814套，成交均价9678元/㎡，成交折价率77.1%。重庆挂拍拍品8731套，成交4634套，清仓率53.1%，成交均价5596元/㎡，成交折价率67.2%。宁波法拍住宅挂拍2231套，成交1802套，清仓率80.8%，成交均价8731元/㎡，成交折价率73.5%。

三四线城市成交法拍住宅房源4.7万套，成交总金额323.8亿元，成交均价4875元/㎡。部分三四线城市，东莞挂拍拍品1930套，成交1088套，清仓率56.4%，成交均价10805元/㎡，成交折价率76.4%。嘉兴挂拍拍品1923套，成交1332套，清仓率69.3%，成交均价6796元/㎡，成交折价率75.0%。台州挂拍拍品1670套，成交1173套，清仓率70.2%，成交均价7162元/㎡，成交折价率83.1%。金华挂拍拍品1721套，成交1132套，清仓率65.8%，成交均价7560元/㎡，成交折价率74.9%。

图： 2026年1-7月各能级城市法拍住宅成交结构

数据来源：

表：2026年1-7月法拍住宅成交总金额TOP50

数据来源：

小结：从监测数据看，1-7月全国法拍房市场交易呈现供给扩张、成交放量但价格下行的态势。挂拍量同比增长23.7%，成交量增长31.4%，供应与需求同步活跃；法拍住宅清仓率提升4.97个百分点至36.2%，显示市场参与度提升。成交均价方面，法拍住宅均价同比下降9.1%，折价交易特征明显。分城市看，上海清仓率高达78.5%，深圳折价率94.4%，反映不同城市市场热度分化。总体而言，法拍房作为市场化补充渠道正吸引更多机构与个人参与，市场运行更趋规范、透明。

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