江苏
杭州的李先生在网上看到一套法院拍卖的房子，市场价300万，起拍价只有180万。他觉得很划算，拍了下来。拿到房产证后去收房，发现房子里住着一个租客，拿出一份20年的租赁合同，说“买卖不破租赁，你不能赶我走”。李先生傻眼了。
【结论先行】法拍房四大坑：长期租赁、户口无法迁出、高额税费、占用腾房难。拍前必须做尽职调查，仔细阅读拍卖公告，实地看房，查询租赁备案和户口信息。
【一、法拍房的四大风险及应对】
①长期租赁：如果房子有真实有效的长期租赁，买受人必须继续履行租赁合同，不能赶租客走。应对：拍前到不动产登记中心查询租赁备案；实地看房询问租客；拍卖公告中如写“带租拍卖”，要慎重。
②户口无法迁出：原房主户口可能不肯迁走，影响买受人落户和子女上学。法院一般不负责强制迁户口。应对：拍前到派出所查询户口情况；在合同中约定如果无法迁出，卖方承担违约责任。
③高额税费：法拍房的税费往往由买受人承担，包括原房主欠缴的增值税、个税、土地增值税等，可能高达房价的20%-40%。应对：拍前到税务局咨询税费；仔细阅读拍卖公告中的税费承担条款。
④占用问题：房子里可能住着老人、病人、小孩，或者有非法占用者，腾房困难。应对：拍前实地看房确认是否空置；如果被占用，评估腾房难度。
【二、如何提前排查风险？】
①看拍卖公告：法院会在公告中注明是否空置、是否带租拍卖、是否负责腾房。这是最重要的信息来源。
②实地看房：拍卖前一定要去现场看，敲门问租客或占用者，查看房屋状况。
③去不动产登记中心查产调：看有没有查封、抵押、租赁备案。
④去派出所查户口：问原房主户口是否在里面。
⑤咨询法院：问清楚税费由谁承担、腾房由谁负责。
【三】李先生拍到带租约的房子怎么办？
如果租约真实有效且签订在查封之前，李先生必须继续租给租客。可以尝试与租客协商，给予一定补偿请其搬走。如果租约是伪造的（比如查封后补签、租金明显偏低），李先生可以起诉确认租赁无效，强制腾房。
【四】如果房子被人占用，如何腾房？
买受人可以向法院申请强制腾房。但执行需要时间，且如果占用人是老人、病人，法院也会谨慎处理。有的案件腾房需要1-2年。所以拍卖前最好确认房子是空置的。如果公告中写“不负责腾退”，建议放弃。
【五】提醒法拍房买家
不要只看价格便宜。一套房子便宜50万，但如果有20年租约，租金每月500元，你亏得更多。法拍房是“现状拍卖”，法院不承担腾房责任（除非公告明确承诺）。拍前务必做好尽职调查，或者委托专业辅拍机构。
【律师最后说一句】
法拍房水很深，便宜有便宜的道理。拍前查租赁、查户口、查税费、查占用，四查缺一不可。不懂的别乱拍，找个律师帮你看看拍卖公告。
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