楼市筑底分化提质 不动产新旧动能转换全面提速 ｜ 2026博鳌观察

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 陵水报道

2026年，不动产行业迎来新旧动能转换的关键节点。楼市呈现城市层级分化、以价换量的显著特征，行业正式告别高周转开发红利时代，转向品质、技术与存量运营驱动的新发展周期。

8月12日上午，博鳌房地产论坛正式发布《观点指数・2026博鳌报告》（下称“报告”）。该份报告围绕住宅市场、“好房子”建设、物流园区及配套基建、产业园区基础设施、代建管理、数智硬科技、城市更新、ESG建设八大赛道展开深度研究，完整复盘当下不动产行业发展现状，针对各业态底层运行逻辑作出系统性研判，为房企依托品质、技术、运营服务构筑长期竞争力提供方向指引。

楼市筑底分化提质，存量赛道迭代升级

2026年上半年，国内不动产及上下游关联产业仍处于结构性调整与缓慢修复的关键周期。多个赛道告别粗放式增长，转向提质增效、价值深耕的全新发展阶段，行业竞争格局与发展路径迎来系统性变革。

从住宅市场来看，上半年，全国70个大中城市商品住宅市场整体处于筑底修复阶段，房价同比降幅持续收窄，市场呈现显著的能级分化特征。一线城市率先显现企稳回升信号，二、三线城市仍处于调整区间，新房与二手房市场修复节奏存在明显差异。

价格端修复呈现显著的梯度差异，新建商品住宅价格同比下行幅度逐步收窄，环比端呈现“一线转正、二线止跌、三线收窄”的渐进修复态势；二手住宅市场修复节奏整体快于新建商品房市场，上半年同比降幅持续收窄，但环比来看，二、三线城市仍面临下行压力。

据本次报告援引的行业监测数据，1—6月，全国新建商品房销售面积40140万平米，同比下降11.6%；新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%；销售额降幅较销售面积降幅高出2.0个百分点。这反映出上半年全国楼市成交均价仍处于下行通道，行业“以价换量”的运行特征依旧延续。

上半年，重点城市市场成交边际回暖。据本次报告监测数据，2026年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大重点城市住宅市场自3月起进入快速修复阶段，单月环比涨幅创下年内高点，二季度成交规模较一季度显著扩容。

住宅市场整体筑底分化的同时，“好房子”成为政策与市场双向赋能的核心关键词。报告指出，伴随市场需求迭代，房企已经告别依靠单点营销卖点打造品质的旧思路，转向项目全链条、全周期的系统化品质建设。以保利发展、绿城中国为代表的头部房企，在行业通用标准之上细化形成了各自的品质体系与建造标准，将品质要求嵌入项目开发的全流程之中。

展望下半年，报告认为，全国住宅市场修复动能有望持续释放，但城市间分化格局仍将长期存在；核心城市在限购放松、交易税费减免、公积金支持等方面仍有优化空间，将为市场修复提供持续的政策支撑。从长期发展趋势来看，“十五五”中后期，“好房子”建设将沿着标准化、数字化、全周期化三大方向持续推进，带动上下游产业的协同升级，更促使市场竞争从“拼规模”转向“拼科技、质量、后期运维与服务”。

与此同时，城市更新、保障房建设等传统存量赛道加速扩容，成为房地产行业稳投资、稳发展的重要抓手。2026年上半年，国家层面围绕城市更新出台多项重磅政策，从目标指引、土地规划、财政支持、实施机制等维度构建起完整的顶层设计框架，推动城市更新进入全面制度化推进阶段。报告认为，在政策驱动下，全国城市更新规模或将稳步扩容，上下游产业协同效应持续显现。

从市场落地情况来看，老旧小区改造、城中村改造、基础设施更新三大赛道齐头并进，成为稳投资的重要支撑。行业各类企业加速布局城市更新赛道，参与项目数量与投资规模稳步增长，不同类型市场主体依托自身资源禀赋，形成清晰的差异化发展路径。

此外，代建管理这一轻资产赛道也完成了发展逻辑的深度迭代，逐步褪去“野蛮生长”的底色，正式步入以“提质增效”为核心的高质量发展新阶段。根据观点指数测算，在行业整体换挡降速的基调下，2026年全国代建新拓合约建筑面积保守估计约为2.2亿平米，同比增速较此前三年的高位水平出现明显回落。同时，行业“马太效应”显著，新拓面积排名前十的企业合计市场份额占比仍保持在50%以上，头部阵营对核心优质资源的掌控力依然稳固。

基于现有项目储备与结转节奏测算，报告预计2026年全国代建行业整体营业收入将接近300亿元，在新拓规模增速回落的背景下，收入端仍能保持相对稳健的增长韧性。

“总的来说，行业增长逻辑已从单纯的规模扩张转向价值深耕。主流代建企业普遍调整经营导向，不再将新签约面积作为唯一核心考核指标，转而聚焦高能级核心城市布局，优先获取高费率、高回款质量、高品牌溢价的优质项目。企业通过强化产品力、运营力与全链条服务能力，持续提升单项目的盈利水平。”报告提到。

从“地产+”到“+地产”，新兴赛道价值跃迁

存量传统赛道加速重构的同时，不动产企业开始跳出单纯地产开发向外叠加配套产业的“地产+”模式，迈向其他产业搭载空间服务的“+地产”全新阶段。

据观点指数观察，当前不动产行业正处于从“增量扩张”向“存量运营”跨越的关键期，面临着土地红利消退、高成本与低效益等多重发展压力。而人工智能、物联网、大数据等前沿技术的加速成熟，恰好为不动产行业的数智化转型打开了新的窗口，为其摆脱传统路径依赖、在精细化运营中寻找新的价值增长点、走出当前发展困境提供了切实可行的技术支撑。

可以看到，不动产企业目前对数智化转型的战略价值仍保持高度认同，并在“降本增效”的务实导向下持续积极实践。

在具体路径上，各类企业的侧重点显著不同。例如，房地产开发企业聚焦“智慧人居”产品升级与全生命周期的“智造”降本；商业地产及零售企业致力于打通全域数据以赋能精准营销与精细化运营；产业及产业园区则依托AI与大数据，主攻产业链精准招商与园区智慧化生态构建；物流及物流园区侧重智慧仓储打造；物业及城市服务企业则着力构建人机协同作业模式，重塑内部管理和运营流程。

以产业园区为例。2026年传统园区开发运营平台营收、利润普遍承压，但深度布局算力赛道的企业依托AI产业需求扩容实现业绩稳健增长。与此同时，股权投资收益成为影响园区企业盈利波动的关键因素。行业发展逻辑逐步迭代，由传统园区开发租赁，转向“空间载体+产业投资+配套服务”深度协同模式，头部园区企业持续完善科创企业全生命周期资本服务体系。

从市场供给来看，一线城市产业园区短期仍受新增供应释放压制，空置与租金调整压力持续存在，但聚焦TMT、半导体、生物医药等高景气赛道的专业化产业园区，租赁需求确定性更强，后续价值修复空间更为充足。

物流园区赛道同样迎来运营模式迭代。2026年上半年，国内头部物流企业与科技服务商跨界协同项目集中落地，行业合作形态已脱离早期单向技术采购的浅层合作，逐步演变为战略绑定、合资平台搭建、业务场景联合开发等深度协同模式。

同时，作为不动产行业的核心生产环节，建造过程涵盖设计、施工、交付等关键环节。伴随着智慧化升级，BIM（建筑信息模型）、物联网、AI大模型及建筑机器人等前沿技术的深度融合，智慧建造正成为全新的项目施工方式。

从实际运营效益来看，构建智慧建造体系能够直接通过数字化协同与虚拟建造减少设计变更与施工返工，在缩短工期的同时有效降低无效成本。这种全过程的精细化管控不仅保障了项目交付质量与标准的统一，更能将过往的项目经验沉淀为可复用的数字模型与管理标准，从而全面提升企业整体的运营效率与决策科学性。

而智慧建造体系的成熟落地也为代建业务高质量发展提供了核心支撑：智慧建造体系能够使企业向委托方输出标准化的全流程管控能力，有效破解复杂项目在进度、成本与质量上的管控难题。数字化手段让项目过程更加透明、可视化，从而提升委托方的信任度。依托数据积累与智能分析，代建企业还能更精准地评估风险与市场需求，进而拓展业务类型，承接更多高难度项目，实现业务的规模化发展。

此外，在人居产品升级领域，依托数智技术赋能“好房子”建设亦成为行业主流趋势。在“安全、舒适、绿色、智慧”的官方建设导向下，目前国内头部房企积极布局全屋智能体系建设，深度融合物联网、AI大模型等前沿技术，推动人居空间从被动设备响应，向主动适配人居需求、自主提供便民服务的智慧空间跃升。

不过，近年来受行业整体资金面趋紧与现金流承压影响，企业在数智化转型上的投入呈现整体下滑的态势。对此，报告解释说，企业研发投入下滑并非简单的数字化战略收缩，而是更加理性务实：大多数不动产企业不再追求大而全的系统，而是将资源精准聚焦于核心效益，强调数智化必须对实际业务转型产生实质性助益。同时，也更加注重将数智化与组织结构优化深度结合，通过打破内部壁垒、推动管理扁平化，以敏捷的组织形态保障转型战略的高效落地。

值得一提的是，除数智科技转型外，ESG建设已从房企的可选加分项转变为高质量发展的必答题与硬约束。“双碳”目标下的节能减排合规要求，也倒逼存量建筑绿色改造、新建项目全生命周期碳管控成为行业标配。

从行业披露数据来看，国内企业ESG规范化建设进程持续提速。报告称，以每年12月31日A股成分股为基准，2026年以来共有2711家A股上市公司披露了2025年度的ESG独立报告，披露率为49.56%。按行业来看，房地产行业披露率位居前列，达到65.63%，较2024年的报告披露率提升了约2个百分点。

整体而言，住宅、代建、城市更新、产业园区等八大赛道虽处于不同发展阶段、拥有不同成长节奏，但最终指向统一的行业变革方向：彻底告别依赖资源与周转的“开发红利”时代，全面迈入依托品质、技术、服务、运营的“运营红利”与“服务红利”新时代。对于全行业参与者而言，固守传统赛道、陷入同质化价格内卷的发展模式已然行不通，立足全新行业逻辑、找准差异化赛道、构筑核心竞争优势，必将成为企业穿越周期的核心路径。