差距太离谱，兰州人已经对房价脱敏了？

现在兰州的房价，总给人一种特别分裂、特别魔幻的感觉。

有人说均价三千，也有人说兰州随便拎出来一个楼盘，单价轻松过万……

同一个城市，两个完全不同的答案，到底哪个才是真的？其实，这两种场景，同时存在。

当下的兰州楼市两极分化比较明显，优质新房价格坚挺，普通房源则具有较大的议价空间，价格差距正在不断拉大。

所以，我们必须承认，房价指数正在逐渐失真，纠结房价的涨跌、均价的高低，已经意义不大了。

也就是说，兰州人是时候对房价脱敏了。

核心原因很简单，目前兰州已经形成了清晰的产品阶梯和价格阶梯，不同层级的房子，完全是两个市场、两种命运。

高端豪宅、优质改善新房、配套抗打的二手次新房，正稳稳站在高价区间。

反观那些普通二手房、老破小、老破大、远郊盘，价格则跌得一塌糊涂，甚至有些成交价比县城的都低。

一边是新产品、优质房源价格持续坚挺，一边是普通房源、老旧二手跌穿价格底线，由此得出的均价，没有任何参考价值。

就像你不能把LV包和帆布包放在一起算均价，然后得出“现在包包很便宜”的结论一样。

很明显，兰州现在的房价，已经不能用简单的“涨”或“跌”来概括了。

更重要的是，不论从全国市场来看，还是对比兰州楼市呈现的趋势，二手房都是主导市场的核心力量。

二手房成交占比正在逐年增加，且成交也在不断隐匿化，整个市场已开始进入房价脱敏阶段。

今年上半年，全国二手房交易总量比例达到50.4%，首次超过新房销售总量，这也就意味着，同一座城市，房产界的劳斯莱斯和二手奥拓，将同时出现。

而且，全国已有18个省（区、市）二手房卖得比新房更火热，兰州也是如此。

近两年以来，兰州二手房成交量持续处于高位，今年上半年成交占比更是飙至77%。

换句话说，现在兰州每成交10套房，就有近8套是二手房，二手主导市场的格局越发清晰。

关键是，二手房市场里，没有“官方指导价”，只有“房主心情价”。

着急出手的房主，价格一般都有很大的商议空间；而手握优质好房、不着急出手的业主，则多半会坚守底价。

新房价格坚挺，二手房价格随心，一高一低的局面同时存在，经常给人一种兰州房子很便宜的错觉。

所以当有人说兰州房价三四千时，会有人信以为真，觉得可以薅羊毛，但真正了解市场的人才懂其中的奥妙。

综合来看，现在兰州的房子是三千的有，三万的也有，房价分化正越发明显。

当成交价格忽高忽低时，整体的价格指数也就失去了参考意义，而且随着产品差距的不断拉大，价格差也会越来越大。

所以，在这样的市场里，纠结整体房价的高低，本身就是伪命题。

你看到的低价房，是真实的市场；别人买到的高价优质房，也是真实的市场，简单来说就是赛道不同，看到的风景也不同。

而且从今年开始，兰州楼市还出现了一个全新的趋势：新房小众化。

在四代宅扎堆出现的大背景下，开发商为了拉开产品差距，开始走主题化、细分化、小众化的路线了。

产品内卷从“拼硬件”，升级成了“拼定位、拼圈层、拼生活方式”的软实力大PK。

比如，主打年轻潮流的青年社区、主打书香教育的养娃大盘、主打静谧养生的康养住宅、主打高端圈层的改善豪宅……

每一个楼盘都慢慢有了专属定位，这也是未来市场的大趋势。

这就意味着，未来的新房，不再是普通人的刚需首选，而是品质迭代、生活升级的专属产品。

新房的核心价值，不再是“有房住”，而是“住得好”，主打稀缺性、独特性、舒适性，服务于追求极致居住体验、挑剔生活品质的改善群体。

这类新房，自带产品溢价、圈层溢价、服务溢价，价格会相对稳定。

而二手房，则负责承载我们普通人的居住需求，追求性价比、看重成熟配套、想即买即住的购房者，大多会转向二手房市场。

这也让兰州楼市彻底分裂成了两个完全独立的赛道，购房者也会分成两大阵营。

第一阵营是二手房刚需党，核心需求是性价比、实用性、便利性。

这类群体不会刻意追求顶级产品和高端圈层，只要地段合适、配套成熟、价格划算就买。

第二阵营则是新房改善党，核心需求是品质、体验、圈层和未来价值。

他们不在乎绝对低价，更看重小区品质、物业服务、社群氛围、资源配套，追求完整的生活闭环。

对他们而言，房子不仅仅是单纯的居住容器，更是生活品质的载体、圈层资源的入场券。

两个赛道、两类人群、两种需求。

而这一趋势，将会加剧市场的两极分化：二手房越卷越便宜，真正优质的改善房源则越坚挺。

另外，在产品快速迭代的当下，大家的买房逻辑已经彻底变了，以前是“便宜就能买”，现在是“好才能买”。

现在兰州卖得好的楼盘，都有一个共同特点——产品力强。

得房率是不是更高、会所是不是更大、户型是不是更好……这些才是购房者最关心的。

价格固然重要，但它已经不是唯一变量了。

二手房同理，房龄十年以内、物业维护好、地段好、户型方正的房源，依然有人接手。反过来，老破小、老破大、远郊盘、物业差的，再便宜也可能挂一年都没人看。

所以，只有产品够硬，才能在群雄逐鹿的市场中走出独立行情。

当然，按照现在市场内卷的程度，未来新房的升级不会只局限于产品本身。

当物理参数卷到极致时，后端如物业、服务、社群、客服、资源、圈层等将会成为新的比拼点。

毕竟房子的设计、建造、营销只是最基础的，未来几十年的居住环境和服务才是陪伴业主一辈子的。

业主买房的信心将基于未来胖东来式的服务，专业、透明，业主信任、高回报。

所以，兰州新房的升级空间还很大。

过去买房靠行情红利、靠闭眼跟风，而未来买房，则拼的是认知、是选择、是眼光。

因为未来的兰州楼市，大概率不会再出现普涨普跌的情况了。所以，在房地产调整的当下，执着于笼统的房价涨跌，只会徒增烦恼。

真正通透的买房逻辑，应该是看懂楼市分层、接受市场分化、精准匹配自身需求。

两极分化，已成定局。我们要做的就是学会对无效房价数据，对笼统涨跌言论脱敏，然后理性、按需买房。

作者=指兰针·卷卷

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