广东
刚刚，东莞CBD地块，保利拿下！
编号2026WR005号地块，以总价约32.66亿元成交，成交楼面价为23880元/㎡！
2家房企相互报价，最终经过45轮后成交。
这个成交结果，放在CBD历年出让的商品房用地里，总价排第三，楼面价排第二。
01
2.1容积率，CBD里的独一份
先看地块的基本面。
地块位于CBD中心公园南侧，占地67803㎡，计容建筑面积142386㎡，容积率2.1，建筑限高80米。
2.1的容积率，创下了CBD已出让地块的新低。
对比来看，之前CBD地块的容积率大多在3.0以上，20年前的老盘石竹新花园是2.5。
配建方面要求不少：公交首末站、老年人日间照料中心、社区服务站、邮政局、公共道路及绿地等设施，都需要无偿移交。
其中，约2000㎡的生鲜超市配建要求比较罕见，但放在高端社区里，这反而是补足生活便利性的加分项。
建设周期为3年，竞得方须在2027年9月16日前开工，2030年9月16日前竣工。
02
容积率2.1，会做成什么产品？
从容积率和限高来看，产品方向很明确。
2.1的容积率，低容积率意味着更舒适的居住密度、更好的采光通风、更大的园林空间，在集约用地的CBD核心区，这种指标本身就带有稀缺性。
80米的限高，按住宅层高不低于3米的新规来算，大概能建26层左右，相比CBD里那些40层以上的超高层，这个高度更接近“舒适区”。
另外，出让文件附带了一张面向中心公园界面示意图，官方已经给出了方向——板楼高层，主朝向面向中心公园，兼顾CBD城市天际线视野。
板楼意味着南北通透，高层意味着视野开阔，面向公园+CBD意味着双重景观资源。
这种配置，就是冲着区域封面去的。
再结合今年东莞刚出的“好房子”细则，住宅层高不低于3.0米，这个标准虽然只是基本线，但对于CBD级别的项目来说，大概率只会往上走。
产品面积段方面，挂牌文件里还有一个容易被忽略的细节——车位配建标准是按户建筑面积分档执行的：200㎡以上按2.0个/户配建，144㎡到200㎡之间按1.5个/户配建，144㎡以下按每100㎡配建1.2个。
这个分档本身就是一种暗示：如果定位是刚需或刚改，统一按每100㎡配建就行了，没必要单独把144㎡和200㎡拎出来划线。
综合来看：板楼高层、大平层为主、主力面积大概率在144㎡以上、部分户型直奔200㎡。
从出让条件开始，这宗地就已经被默认为一个高端改善项目了。
至于那个朝向的难题，界面示意图，其实也给了解题空间。
比如可以把客厅和主卧分开布局，客厅朝北看公园，主卧朝南保证居住舒适度；或者在楼栋排布上做文章，通过错位、斜向布局，让尽量多的户型同时兼顾南向采光和北向视野。
对于有足够研发能力的开发商来说，这道题不是无解，而是展示产品力的最佳舞台。
03
硬性规定，把品质框定好了
另外，这块地的挂牌文件里，除了基本指标外，还有一些硬性规定！
虽然普通购房者不太会关注，但这些条条框框，恰恰决定了未来这个项目长什么样。
①关于街道界面
沿街住宅的“正面宽度”被严格限制，楼栋要显得修长、挺拔。
这样一来，走在街道上不会有被高层建筑“压”着的感觉，整个街区的通透感会好很多。
②关于建筑外立面
文件里明确鼓励使用玻璃、石材、金属板这类材料，裙楼部分更是直接要求用石材和玻璃幕墙。
说白了，未来的建筑会很“显好”——类似写字楼那种公建化外立面，十几年后依然能保持不错的颜值。对于二手房来说，这种立面更“耐老”。
③关于公共空间
沿英华二街两侧要留出公共开放空间衔接中央绿轴，24小时无条件对外开放，绿地率不低于50%。
同时，项目在英华二街两侧须设置净宽不低于60米的景观通廊，地面层不得建永久性建筑物，保证从东莞大道方向看向中心公园的视线不会被遮挡。
说白了，政府用这些公共配套，换来了这块地的容积率突破——CBD核心区的土地本就集约，能拿到2.1的容积率，必然要在公共空间上做出让渡。
对未来的业主来说，这些要求意味着社区不能做成封闭式豪宅，楼下有一部分花园和公共空间是开放的。
④关于沿街活力
沿英华二街禁止建封闭式连续实墙。
换句话说，不能做成那种“高墙大院”的封闭式风格，沿街必须要有商业、休闲等复合功能。
对住户来说，下楼走几步就有商业配套，便利性更好。
这几条叠加在一起，基本勾勒出了一个有质感、有公共性、有生活气息的社区轮廓。
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