上海居民的财富，未来五年再分配

　　7月31日的这个文件被低估了，要在上海买房的朋友，建议都去读一下

　　上海房地产未来如何开发、哪些地方还有发展、哪些地方放缓，文件里都能看到迹象

　　别觉得这些东西太空了，跟自己没关系

　　几百万现金押注在这片土地上，总得关心一下土地的命运

　　时代的一粒灰落在个人头上，就是一座山

　　买临港的套牢几十年，不是自己不努力，无非是恰好被时代抛弃

　　这个文件，就是最之前一些方向的纠错

　　之前类似文件叫《上海市国土空间近期规划（2021-2025 年）》，现在是“加强土地管理”

　　文件名就看出了纠偏补漏的迫切

　　比如最近“商改住”沸沸扬扬，文件马上给了回应

　　“全市严控商办用地供给”，是因为之前超供太多

　　商办过剩，我们才一个地块一个地块的“商办改住宅”（《上海迎来“商改住”浪潮，传统地产退出舞台，上海地段价值全面重估》）

　　不是大家想多出让商办用地，而是很多土地都是五年前规划的（甚至更早）

　　那个时代我们野心勃勃，一心开疆拓土，各区都要打造CBD

　　这几年形势急转直下，原来的计划已经跟不上时代

　　十五五规划就重要在，认清时代，拨乱反正，重新定下基调

　　很多地方已经不批商办用地，新增商办主要在世博浦西片区、东方枢纽、中城地带

　　蓄势待发的大虹桥前湾CBD、闵行梅陇新中心等等，可能不会有大体量商办开发

　　商办减量，住宅也要减量

　　未来五年全市住宅用地不少于20平方公里，听起来也不少

　　不过这20平方公里是住宅用地总量，包含了保障房、动迁房等等

　　看之前的配比，商品住宅只有一半，也就是5年10平方公里

　　算下来每年约400万方商品房，套均120平，大概会提供3.3万套新房

　　意味着2025年不是谷底，后面不会反弹，我们将告别每年8万套时代，断崖式跌入3-4万套

　　往好了说，这是为了房地产市场止跌回稳，刻意减少供应量

　　往不好了说，人民群众住上好房子更难了，上海还有1000万人租房住、一半的人住2000年之前的老房子，他们换房越来越难

　　商办减少、住宅减少≈城市开发放缓，没办法，人口周期到了、经济周期到了

　　过去五年很乱，房地产早就告别了水大鱼大，规划上还停留在黄金年代

　　现在好了，规划收缩，房地产市场步入新时代

　　新时代，市区楼市也要大洗牌

　　全市商办、住宅供应减少，核心市区供应却还要增加

　　报告中提到，主城核心区还要加强“高品质的公共服务设施和住宅用地供给”

　　想想也能理解，住宅用地面积少了一半，那一定得提高单价

　　不然土地收入怎么保证

　　房地产市场很简单，哪里新房多，哪里就重新洗牌

　　2006年五个新城进入黄金年代，新房一个接一个，嘉定、松江老城纷纷垮掉，有钱人直接被抽空

　　现在轮到主城核心区了

　　市区豪宅率先洗牌

　　有钱人存款越来越多，人数却没增加，孩子也没增加，购房需求也没增加

　　市区新房却越来越多，能称得上豪宅的小区数量翻倍

　　很多现有豪宅直接被踢出豪宅队伍

　　某些门槛级豪宅就跟古北一样，未来就不是豪宅了

　　客群换成中产，房产重新定价

　　不是一万一万的降，是体系化的崩盘

　　古北原来是顶流豪宅区，后来地位被新兴豪宅取代，滑落到中产定位，价格直接跌破10万，保不住下限

　　豪宅下沉到中产，中产也会下沉到刚需

　　除了豪宅区，2022年之前外环内好地段就瑞虹新城、大宁、新江湾、长风、天山、古美、前滩少数几个

　　中产扎堆购买，把它们房价顶的高高的

　　现在中环内新房一个接一个，还要“加强高品质的公共服务设施”，中产地段也会洗牌

　　现在楼市都是置换为主，大量孟母三迁，迁到跟自己匹配的社区

　　被中产抛弃的小区，跟外环外沦为一个区间

　　这次市区选房真的尤为重要，选的不是小区，而是定价体系

　　报告中重申了“一江一河”的中心作用，上海的高净值家庭未来继续向一江一河集聚，也是重构地段价值的过程

　　郊区也不是不开发、不供地，而是优先保障“重点战略地区”

　　这些地方还要加大土地资源集中投放

　　其实下面这个图去年就有了，只是一直没落地

　　十五五首年写入权威报告，成为未来的发展纲领

　　跟之前不同的是，大虹桥弱化了产业功能，更多的强调交通用地、公共服务、居住用地

　　前面提到过商办缩量，郊区的商办增量主要在东方枢纽一带

　　大虹桥枢纽、东方枢纽，需要的产业类型高度一致

　　东方枢纽定位：全球商务交流中心、国际人才培训高地及世界级会展目的地，跟大虹桥几乎一样

　　说白了都需要枢纽型产业，如果两边都有大量商办，相互抢生意，东方枢纽就更难建成

　　前几天还有粉丝问，东方枢纽怎么没声音了

　　不是没声音，是没楼盘，没人投放营销费用，没有曝光量

　　未来五年东方枢纽还是热不起来，报告中没提到东方枢纽附近供应居住用地，未来五年还是产业、公共服务建设阶段

　　大虹桥还是继续推进产城融合，楼盘不断，想去买房的朋友不着急

　　后面有的是

　　要卖掉徐泾房子的朋友，好好想想，如果未来还有很多新房入市，还是卖6万多，你怎么应对

　　不止徐泾，闵行前湾可能也会大量上市新房

　　梅陇新中心不开发，大零号湾也不会有很多新房，闵行的房产开发只能靠前湾

　　报告中大吴泾地区战略预留用地继续保持，不会做大面积商业地产开发

　　紧靠大零号湾周边的非预留用地，腾不出几块住宅

　　当然宝山不会缺新房，南大住宅卖个差不多，大吴淞新房接力上市

　　宝山楼市越来越火（《上海楼市最火爆的地方》），二手房却越来越便宜

　　二手房套均总价比嘉定、松江还低，真是市区刚需福地

　　变化最大的是五个新城

　　“建立新城住宅用地供给与人口导入相适应的土地供应机制”，你直接说减少供地不就好了

　　现在哪还有人口导入

　　五个新城建设全面放缓，后面的开发更多的是完善现有功能

　　我们将告别五大新城时代，迎来一环四向：大虹桥、大吴淞、大东方、大吴泾

　　最大的利空是临港，十四五规划时临港新片区单独定位，现在只是五个新城中的一个点

　　上万字的报告，临港两个字都没出现

　　了解过各区规划，对比一下十四五，这次调整真是太彻底了

　　最本质的变化是，资源优先投向市区，郊区增量越来越小

　　宁愿搞旧改，也不去郊区拓荒

　　这张表很有意思，2030年建设用地总规模3200平方公里，现在是3139平方公里，五年增长空间只有61平方公里

　　但是每年土地供应规模就达到35-40平方公里

　　这意味着未来五年70%的土地供应，都来自存量土地，市区旧改、郊区低效工业用地盘活等等

　　很多远郊卖过几个楼盘，后来停止开发，短期不要指望开发了，能跑路赶紧跑吧

　　对比十四五空间格局看，对这次调整更感到震撼，框架完全推翻

　　十四五空间规划

　　原来的重点片区是五个新城、张江、临港新片区，现在成了东方枢纽、大零号湾、大吴淞、大虹桥

　　环二总是说，我们脚下的地，每天都在动

　　地理坐标没变，但是离核心区的距离、在全市扮演的角色、附着的资源每天都在变

　　上海居民60%的财富在房子上，房子的价值跟土地直接相关

　　土地重新定价，房子也会重新定价，居民财富也会跟着再分配

　　还是认真研究一下这片土地更好