天津
"万科操刀广州最大旧改项目"指的是黄埔区沙步旧村改造，推广名为万科黄埔新城，总投资约498亿元 。2026年8月10日，随着最后一批5栋、10.75万平方米、1104套安置房交付，这座广州旧改"航母"完成了整村回迁。
项目身份
沙步村位于黄埔区东部，南邻广州保税区，北靠广深公路，处在广州"东进"战略发展轴与广深科技创新走廊交汇处，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，村内有居民3800余户，户籍总人口近万人。
2019年3月，黄埔区正式批复沙步旧村改造实施方案；同年10月，引入万科集团作为合作企业，由广州万科负责改造开发。这是黄埔区2018年9月获批广东省"三旧"改造改革创新试点后，批复的第二个旧村改造项目。
规模：广州旧改"天花板"
改造总用地面积：158.27公顷
总计容建筑面积：403.86万平方米
相当于杨箕、猎德的约6倍
开发周期：分11期，10年以上
总投资：约498亿元（最新口径）
它是目前广州市用地面积最广、开发体量最大的旧改项目。
403.86万平方米的体量里，复建安置区约207.27万平方米，融资区（商品房）约196.49万平方米——其中融资区住宅144.26万平方米，预计可转化为约1.4万套商品房。这正是万科作为合作企业的核心诉求：用商品房销售利润"垫"出村民的回迁房，用安置房换融资地块的开发权。
七年长跑，整村回迁
从2019年3月方案批复算起，到2026年8月整村回迁，历时整整7年。
2022年6月：完成首批512套安置房交付回迁（批复后3年3个月）
2026年8月10日：沙涌社区长荣花苑交付最后一批5栋、1104套安置房
累计交付：9个安置地块、85.6万平方米、7546套安置房全部交付
回迁村民：3811户、户籍近万人
值得注意的是，这7年跨越了房地产行业持续下行、融资收紧的周期。万科在沙步项目中始终坚持"配套先行""回迁先行"——入场不到3年即交付首批安置房，此后即便在市场最低迷的阶段也稳步推进建设和交付。
配套落地情况
项目新建公建配套174处，目前已落地：
教育：11所学校，涵盖6所幼儿园、2所小学、1所初中、1所九年一贯制学校、1所高中。铁铮学校东西校区、广州市艺术中学黄埔校区、黄埔区青少年宫（海丝城宫）已全面开学开课
商业：大型商业综合体万民商业、福朋喜来登酒店等将陆续投用
公园：绿榕公园等10余个口袋公园已向公众开放
历史文化街区：融德里，占地约6万平方米，保留7处黄埔区登记保护文物单位、12处传统风貌建筑线索，2024年获评国家3A级旅游景区
融资区：万科的"粮仓"
与安置房同步推进的，是融资区的商品房开发。沙步旧改另涉及11个融资地块，其中融资区二到八期已于2026年4月7日正式启动管线工程《建设工程规划许可证》办理。
商品房项目"万科黄埔新城"自2022年入市以来，连续拿下2023年、2024年广州楼市套数销冠，累计销售超4000套，但仅完成总货量的不到三成。未来十年仍有万套左右一手房源陆续入市。
把这件事放在万科近两年累计亏损超1380亿元的背景下看，沙步项目的意义更为特殊——它不仅是广州城市更新的样本，更是万科在广州最核心的现金流引擎。一家陷入严重亏损的房企，靠着旧改大盘的"齿轮效应"，硬是把7546套回迁房"垫"了出来。
2026年8月新推的改善组团"漫璟"开盘，逆势涨价约2500元/平方米，首推整体去化率达到92%——这说明黄埔新城的配套兑现能力，正在被市场重新定价。
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