花215万新币，买剩下46年的老房子！凭什么这么贵？

2026年5月，新加坡房市有一笔交易特别引人注目：

Orchard Court，一栋1973年建成、剩余地契仅46年的公寓，其一套1442平方英尺的单位以215万新元成交，尺价1491新元。

215万新元买一套只剩46年地契的房子！

这有些令人困惑了。

因为通常情况下，地契年限越低，房子越不值钱。

我们不妨对比一下：

同月在River Valley，Irwell Hill Residences一套667平方英尺的两房单位，剩余93年地契，以200万新元成交，尺价2997新元。

也就是说：

同样的预算，完全可以购买一套剩余93年地契的新房子。

那么，新加坡人为什么会购买低地契年限的房子？

01

数据说话：

老公寓正在回温

根据市区重建局和Realion Research数据，40年以上老公寓的转售需求，自2018年以来持续上升。

• 2018年，40年以上租赁地契老公寓的转售量仅101套，中位尺价914新元。

• 到了2024年，转售量翻了超过三倍，达到323套，中位尺价1109新元。

• 2025年前7个月，至少已有215套成交，中位尺价1115新元。

新加坡40年以上非有地私宅转售数据（2018-2025年7月）

这个增长不是偶然。

2012年以来，新加坡新旧公寓尺价差距逐渐变大，2025年新旧公寓的中位尺价差距扩大至122.3%。：

• 2012年，40年以下公寓的尺价比40年以上公寓仅高出7%；

• 2017年，这个价差扩大到31.7%；

• 2025年前7个月，5年以下新公寓的中位尺价达到2479新元，比40年以上老公寓的1115新元高出122.3%。

新加坡新旧公寓尺价差距变化（2012-2025年7月）

Orchard Court并非个案。

2026年第二季度，多个老公寓项目录得转售交易：

• Neptune Court：剩余地契约48至49年；

• Lagoon View：剩余50年；

• Lakepoint Condominium：剩余56年；

• Pine Grove：剩余57年。

老公寓了，正在进入买家视野。

02

为什么越来越多人买老公寓？

三个原因

OrangeTee and Realion Group的首席研究员兼策略师Christine Sun指出，老公寓通常更实惠，提供比新公寓更大的居住空间。

具体而言，越来越多人买老公寓有三大原因：

原因一：

新公寓越来越贵，面积越来越小

新加坡私宅价格持续攀升，新公寓尺价普遍超过2200新元，部分核心区域甚至更高。

同样的预算，新公寓只能买到越来越小的单位。

以Orchard Court和River Valley为例：

River Valley新公寓667平方英尺卖200万，Orchard Court老公寓1442平方英尺卖215万。

几乎相同的预算，面积差了一倍。

新加坡新公寓中位尺价趋势（2018年-2026年上半年）

原因二：

房龄会变老

成熟地区的地段价值不会消失

老公寓往往位于成熟地段。

• Orchard Court紧邻乌节路购物区，靠近索美塞地铁站，周边商场、餐厅与生活配套一应俱全；

• Neptune Court位于东海岸Marine Parade，靠近Marine Terrace地铁站，步行可达东海岸公园和Parkway Parade；

• Ivory Heights靠近裕廊东商业枢纽和裕廊湖区的长期规划。

租客看重的是位置、交通和便利性，而不是房子是哪一年建成的。

对于那些注重生活品质和通勤便利的买家来说，老公寓的地段优势是新建郊区项目难以替代的。

原因三：

租金回报率并不差

对于投资者来说，老公寓的租金回报率可能比想象中更好。

如果Orchard Court以215万新元的成交价、每月约6500新元租金计算，毛租金回报率约为3.6%。

考虑到老公寓的买入成本更低，实际回报率可能更具竞争力。

租客通常更关注房屋的月租金、位置、可使用空间、条件和便利性，而不是房产还有50年还是80年的地契。

对于以租金收入为主要目标的投资者来说，老公寓提供了一个相对较低的入场门槛。

2026年新加坡私人住宅市场关键指标预测

03

老公寓的代价是什么？

便宜不是没有代价的，老公寓的低价背后，是几个必须面对的现实。

代价一：地契在不断归零

租赁地契的价值随着剩余年限缩短而衰减，尤其是在剩余年限较短时，衰减速度会加快。

一个剩余46年地契的房子，10年后只剩36年，20年后只剩26年——届时买家池将大幅缩小。

这就意味着：

你的使用年限很短，而且必须赶在买家消失之前出手。

新加坡99年租赁地契价值衰减模拟图

代价二：贷款和CPF越来越受限

根据CPF规定，剩余地契不足20年的房产不能使用CPF购买。

剩余地契在30至60年之间时，需要买家年龄加剩余地契年限至少达到80年才能使用CPF。

如果达不到这个门槛，CPF使用额度将被按比例缩减。

银行方面，大多数商业银行在贷款到期时剩余地契不足30年的情况下，可能不会批准住房贷款。

这意味着：

你今天买得起，不代表10年后别人也买得起。

对于一个35岁的买家，一套剩余46年地契的房子，到他65岁时地契只剩16年。

届时无论是CPF还是银行贷款，都将面临严重限制。

代价三：维护成本可能更高

老公寓的电梯、管道、外墙、防水系统可能已经到了需要大修的年龄。

如果管理委员会的储备金不足，业主可能需要支付特别维修费。

这不是可能，是经常发生。

04

集体出售：

是出路还是幻觉？

集体出售政策放开

当前新加坡集体出售政策有所放开，这对不少老项目老房子来说，是一个利好消息。

新加坡2026年8月的《分层地契（修正）法案》：

屋龄40至59年的私宅项目集体出售同意门槛将从目前的80%降至70%，屋龄60年及以上项目从80%降至65%。

同时，集售签署窗口期从12个月缩短至6个月，发起门槛从20%提高至35%。

目前，新加坡约有2万个私宅单位的屋龄已达40年或以上，相当于每20个私宅单位就有一个属于较老旧单位。

修正法案的适用范围也扩大至Neptune Court等非分层地契的私宅项目。

新加坡《分层地契（修正）法案》集体出售规则变化

现实是集体出售并不容易

但现实是，门槛降低不等于一定能卖出去：

• Pine Grove在2024年的集体出售招标以17.8亿新元的要约价收盘，没有收到任何竞标。

• Ivory Heights在2017-2018年的集售周期中也未能成功。

原因很简单，开发商要考虑的因素很多：

• 土地价值够不够高

• 未来能建多少单位

• 市场需求够不够强

• ABSD时限能不能完成

他们不一定会支付高溢价。

对业主来说，集体出售不是保底选项，而是一个需要天时地利人和的小概率事件。

把希望寄托在可能的集体出售上，风险极高。

05

谁适合买老公寓？

谁应该避开？

那么，都有哪些人适合购买老公寓，又有哪些人不适合购买老公寓？

三类适合考虑的人：

追求空间的自住家庭：

如果你需要1500平方英尺以上的居住空间，但预算有限，老公寓可能是唯一选择。

计划长期自住的买家：

如果你打算住到地契结束，不太在意转售价值，那么老公寓是舒适且划算的选择。

注重地段的投资者：

如果你看重的是租金回报而非资本增值，老公寓的地段优势可能带来稳定的租客。

需要谨慎的人：

年轻买家：

你可能持有房产数十年，剩余地契越短，未来转售越难，这可能成为你的拖累。

依赖高杠杆的买家：

老公寓的贷款条件更严格，可能需要更高的现金首付，这可能成为最大的风险。

指望集体出售发财的人：

集体出售并不容易，不要为可能的集体出售支付溢价。

在新加坡，不管你有什么理由买房，都应明白：

买房不是一道简单的选择题。

新房和旧房各有代价：

新房贵、小、但地契长；

老房便宜、大、但地契在归零。

老房不是便宜的替代品，而是一种不同的资产类别——它适合一部分人，但不适合所有人。

关键在于：

你买的是一套房子，还是一笔资产？