220万买下临街旺铺，有房本却无权锁门；法院判决：需给后方两铺留通道留门

一个约180平方米的大开间商铺，被开发商像切蛋糕一样切成三块，分别卖给三个人——临街90平方米卖高价，靠内44平方米卖低价。卖的时候承诺统一包租、整体运营，三家业主各收各的租金，彼此相安无事。

然而2023年开发商终止包租、将商铺交还业主自主经营后，矛盾立刻爆发：后方两户没有独立大门，进出必须经过前方罗先生的铺位；罗先生想砌墙隔断独立使用，却被后方业主告上法庭。法院判决罗先生拆除隔墙，且不得给大门上锁。

罗先生想不通：“不动产登记证书上，90.39平方米的产权面积明明白白，白纸黑字写着我的名字，但我现在连自己商铺的门都锁不了。”

一个大铺子被切成三块卖

2017年，罗先生以220余万元的总价购入位于陕西商洛市商南县城关街道办文化西路西街景龙国际城1层的一间临街商铺，本想着“一铺养三代”。然而8年过去，这套有正规产权的商铺却成了一个“看得见、用不了”的烫手山芋。

想要理解这事，得先弄清楚这三间商铺的物理关系。

罗先生购买的B-166号商铺，面积90.39平方米，在前方紧临文化西路，是整个开间唯一临街、唯一有大门的位置。冯某的B-112号（44.06平方米）和陈某的B-113号（44.07平方米），位于后侧，左右并列。三间商铺相加约178.5平方米。

这本质上就是一个完整的大开间框架商铺，开发商像切蛋糕一样把它划分成三个独立的产权，分别卖给三个人。产权虽然切开了，但物理空间却没有切。开发商在设计及出售时，三间商铺之间没有设置任何隔墙，这三间在一个物理空间内。

“因为是委托给开发商统一经营，三家铺子合在一起，并无大碍。我们各自领各自的分成，互不影响。”罗先生说。

三家铺子合在一起

整体运营时没有矛盾，各自经营后矛盾爆发

罗先生告诉华商报大风新闻记者，2017年项目还未建成时他就认购了这套商铺。“当时开发商说这里是核心地段，临文化西路，买了稳赚。”同一区域靠后的铺位，购买单价约25000元到28000元/平方米。罗先生的铺位每平方米比后方业主贵了近5000元，差价接近20%。

开发商商南西街旅游开发有限公司卖房时承诺了十年委托经营。因为整个一楼是打通的，统一由开发商对外整租，前6年租金按时到账，三家业主各收各的租金，彼此之间没有任何矛盾。

2023年开发商以经营不善为由，提前终止了剩余4年的合同，把商铺交还给业主自主经营。问题就此爆发，统一运营时，大家共同使用这个空间，各收各的租金，相安无事。各自运营后，矛盾立刻显现：罗先生买的是临街90平方米，含大门；后方两户买的是靠内44平方米，没有门。现在要各自独立经营了，后方两户进出必须经过罗先生的铺位，罗先生想把自己的铺位隔断独立使用，立刻引发冲突。

“这个铺子本质上就是一个约180平方米的大开间，被开发商切成了90加44加44，卖给了三家，”罗先生说，“我买的是临街那90平方米，含大门，但现实中整个空间是通的，后面两户必须从我这里走。我花高价买的临街位置，现在变成了一个通道。”

涉事铺子

据罗先生介绍，开发商虽然给后面的两铺也开了后门，但属于商场内街，基本没什么自然客流量。

三间铺子共用一个大门，锁门、砌墙、成被告

2023年转为自主经营后，后方两户主动找罗先生协商整体出租。三家将商铺整体租给某知名运动品牌，“商户分别和我们三户签的合同，但租金单价是一致的，起初各方相安无事。”罗先生说，“后方两户觉得我的铺子在前面单价贵，我吃亏了，我们三铺之间又签了一个书面协议，约定后方两户每年各补偿我3000元差价，期限十年。”

2025年，该品牌得知三家原始购房价差后，调整了租金标准——罗先生的铺位涨到80元/平方米/月，后方两户降到70元/平方米/月。后方两户以此为由拒绝支付补差款。罗先生起诉到法院，经调解，后方两户各支付了1750元，三方协议也随之解除。

2025年8月31日，该运动品牌因自身经营问题不再续租，正式撤场。

9月初，因整个商铺闲置，罗先生和后方商铺冯某分别在前方临街大门上了锁。一个大门挂上了两把锁。

“我报警后，警方协调，不准他们再给大门上锁。”罗先生说。锁门纠纷处理后，他找到开发商项目负责人，要求按不动产权证图纸划定产权边界。随后罗先生在整个180㎡商铺中，经测量打了隔墙，把自己前面的90平方米面积和后方两个44平方米面积彻底隔开。

店铺内部

然而隔墙完工后，后方两户业主以相邻权纠纷将他告上法庭。

法院：隔墙拆除，大门不能上锁

一审法院查明，2017年1月1日罗先生购买商铺单价为30800元，冯先生2018年1月22日购买单价为20829元，陈先生2019年10月22日购买单价为26753元。其中，被告罗某购买的B-166号商铺靠近文化西路，位于房屋南侧，即房屋前半部分（含大门）；原告冯某、陈某购买的B-112、B-113号商铺位于房屋北侧，左右并列，共同构成房屋后半部分，与罗某购买的B-166号商铺共用一个大门。该三间商铺处于同一间大框架房屋内，商铺设计及商铺出售时，三间商铺之间未设置物理意义上的隔断。

法院认为，依据《民法典》第二百九十一条——“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”，法院认为，案涉商铺的性质为商业服务，其用途和价值体现在商业价值上，后方两户作为相邻权利人为实现其商铺的商业价值，只能利用该大门及罗先生的商铺以达到商业服务及价值的目的。

同时指出，即使后方商铺现已有后门，也无法替代大门的商业功能。罗先生作为不动产权利人，虽有权在不动产权登记的范围内行使相关权利，但不得影响其他相邻权利人的正常生产、生活。

法院认定，罗先生在商铺间建造隔断，已对后方商铺正常经营造成妨害，判决罗先生拆除隔断，且在后方商铺正常经营期间不得擅自给大门上锁。罗先生上诉至商洛市中级人民法院。二审法院经现场核验后认定，后侧通道为商业街步行通道，“人流量远低于临街主路，不具备与临街大门等同的商业昭示性和经营便利性”，维持原判。

法院认定这个约180平方米的大开间在物理上必须保持整体连通，罗先生虽然持有90平方米的独立产权证，但不能把属于自己的那部分隔断封闭起来，因为后面两户必须从他这里通行。罗先生的“临街优势”在法律上变成了一种“通行负担”。

花了更高的价格买了临街的位置，却必须供后方业主通行。“法院判我必须留通道给人走，但通道占的是我花钱买的面积。那这个被占用的面积，损失谁来承担？”罗先生说，“判决中没有说。”

运营方回应：案件属于业主内部纠纷

华商报大风新闻记者就此事联系了该项目相关负责人，他确认，罗先生与另外两户业主的相邻权纠纷已经过商洛市中级人民法院二审，罗先生均败诉。该负责人表示，该案属于业主个人之间纠纷，不便透露裁判具体内容。

针对开发商如何保障罗先生的权益，他说：“开发商这边按照法院判决执行。”但对于商铺现在无法进行切割，必须给后方商铺保留通道及前方大门，占用了罗先生购买面积，开发商如何善后时，他表示，自己现在忙着，不便解释，随后挂掉电话。

律师：开发商是否担责，取决于销售时有无明确承诺

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：如果罗先生购房时，开发商的销售资料、沙盘、规划图纸，明确承诺该商铺为独立出入口、不存在需要为后方商铺提供通道的情形，而实际建筑布局却形成后方商铺必须借用该铺位通行的客观条件，开发商未向买受人尽到如实披露义务，罗先生可以依据商品房买卖合同，主张开发商承担违约赔偿责任。如果规划审批图纸本身就设计该铺位需要承担相邻通行功能，开发商销售时也如实告知，则开发商无责，损失只能由业主自行承担，或者与相邻业主协商补偿。

赵良善提醒，业主购买商铺，尤其是多铺位连通、内街商铺，应当充分重视相邻权带来的潜在风险：签约前除查看房产证登记面积外，还需核对规划图纸，实地考察商铺出入口、内部格局，摸清周边商铺通行条件，确认是否存在需为本铺位以外商户提供通行便利的客观情形；同时核查销售宣传资料、沙盘以及置业顾问沟通记录，针对商铺是否具备独立出入口、是否存在共用通道等事项，尽量落实到购房合同或补充协议中，明确若因建筑布局导致需要向相邻方提供通行便利时开发商应当承担的责任。要清楚不动产所有权并非绝对，权利人负有法定的合理容忍义务，即便商铺产权归自身所有，在相邻方无其他出入路径的情况下，法院也可判决提供必要通行便利，不能简单秉持“我的房子我做主”的想法。

赵良善建议，若已经发生相邻通行纠纷，业主优先和相邻业主协商，可约定由对方给予相应经济补偿以平衡各方利益；协商未果的，在诉讼中应当充分举证，主张通行的合理限度，防止自身商铺经营权益遭受过度损害。

一个无法锁门的产权证

罗先生的遭遇提出了一个尖锐的问题：当不动产登记证书上的产权，在现实中无法实际行使时，这个证书的价值何在？

罗先生花了220万，买了一个有产权证、却无法独立使用的空间。他不能锁门、不能隔断、不能独立出租——因为只要他这么做，就会“妨害”后方业主的通行权。而后方业主之所以需要从他这里通行，恰恰是因为开发商在设计时就没有给他们留独立出入口。

这个逻辑闭环的起点，是开发商的销售模式；终点，却是罗先生独自承担的全部损失，不禁让人唏嘘。

华商报大风新闻记者 谢涛 编辑 刘梦雨