北京楼市，破解了一个魔咒

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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绿城在北京创下了奇迹。

它旗下的新盘朗月和风，拿地当天公示设计方案，15天后领取规划证，50天内获得预售证。

整套动作，一气呵成。

北京楼市常规的开发节奏是，2个月内出图，4个月领预售证。

绿城节省了很多时间。

和它一样速度的，还有招商蛇口0209项目，拿地两天公示设计方案。

这两个盘，皆在大兴区黄村板块，相距只有2.3公里。

入市时间如此接近，很多人等着看它们厮杀的好戏。

但，它们偏偏让大家失望了。

有媒体报道，招商蛇口与绿城这两个头部房企，正就0209项目与朗月和风探讨合作，相互参股。

花姐打听到，它们交叉持股的比例为30%，形成"你中有我、我中有你”的竞合局面。

这么一来，这两个盘的推盘策略将从整体考虑，尽最大可能减少竞争。

实际上，后发的0209项目，已在产品配比上，和朗月和风做出了差异。

一场原本预设的激战场面，被这两个巨头化为无形。

交叉持股

在同一个板块，两家房企交叉持股，是为上策。

但，这种持股手法，须有一个关键条件：两个盘的体量，或者说货值，差异不大。

来看一下招商蛇口和绿城项目的基本参数：

1、朗月和风：

地价8.87亿元，折合楼面价2.3万元/㎡；占地约2.14公顷，地上计容建面约3.85万㎡，容积率1.8，限高36米。

2、0209项目：

地价7.2亿元，折合楼面价2万元/㎡；用地规模约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米，容积率1.8，建筑限高60米。

如果扣除文化、体育及养老等配建，实际住宅建面约3.24万平米，实际住宅楼面价也接近2.3万元/平米。

综合来看，这两个盘差异并不大。

更关键的是，它们优势互补。如果你喜欢周边公园多，选朗月和风；青睐交通方便，选0209项目。

对于招商蛇口与绿城而言，购房者不论选谁，都在自己的口袋里。

在北京楼市，这种交叉持股的楼盘，是比较罕见的。

有一个案例比较有代表性：朝阳区的保利朝观天珺与金茂满矅。

它们是在同一宗地出让的，保利发展与金茂先在两个盘平分股权，后来分别持股对方30%股权。

北京盛产双子楼盘，它们明争暗斗，最终没有逃脱两败俱伤的魔咒。有关它们的案例，花姐在这里就不枚举了。

朗月和风和0209项目的做法，让两家房企既能各自独立操盘，又能统筹协调，为北京双子盘提供了一种新解法。

差异化竞争

有了交叉持股的顶层设计之后，作为后来者的招商蛇口，目标就很清晰了。

0209项目的产品，尽可能从朗月和风身上找差异点。

朗月和风共规划了388户，户均99平米，分四款户型：

88平米112套、28.87%；93平米164套、42.27%；105平米66套、17%；125平米46套、11.86%。

它给大兴区带来了首个南向内嵌阳台，进深约1.8米，封闭半送；北面设备平台，进深约1.5米，封闭全送；南侧还有飘窗赠送。

朗月和风的综合得房率，约在94%左右。

在朗月和风的基础上，招商蛇口在面积赠送上，有了新的进化。

原因在于，楼栋排列上的差异。

朗月和风的楼栋以两排行列式排列，端户少，且无法做侧面飘窗。

而0209项目是以梅花桩式排列，楼栋错开排列，端户多、飘窗自然就多了，且不影响隐私。

与朗月和风相比，0209项目把户型整体做小了，共计376套房，户均86平米，足足比朗月和风小了13平米。

花姐推测，0209项目共有五款户型：

1、64平米44套、11.7%；2、70平米92套、24.5%；3、88平米59套、15.7%；4、93平米139套、37%；5、103平米42套、11.1%；

招商蛇口在0209项目身上，推出了70平米以下两居，放弃了120平米以上的四居，主打纯刚需。

如果将0209项目与朗月和风看作一个整体，它们的户型配比是这样的：

共计764套，64平米44套、5.8%，70平米92套、12%，88平米171套、22.4%，93平米303套、39.7%，103平米与105平米共108套、14%，125平米46套、6%。

这么一组合，大兴区楼市出现了一个覆盖刚需全链条的产品组合。

朗月和风预售价为5.3万/㎡，预计实际售价在5万元/平米左右，这意味着，招商蛇口0209项目的上车价，仅为320万元左右。

绿城与招商蛇口就像两条鲶鱼，搅动了低迷的大兴楼市。

选房攻略

朗月和风一次性领取了388套房的预售证，八栋楼、四款户型，该怎么选？

花姐分析完它的一房一价表，大致有几个关键点：

1、由于楼栋按行列式平行排列，同一栋楼的同款户型，价格几乎是一样。

2、除了二、三层外，其余楼层价差最大的，是六层。5#除外，共计9层楼，第五层的价差最大。

3、2#和3#的3楼，与2楼的价差最大，竟然高出6693元/平米。要知道，这个差价，占拟售单价的八分之一。

这表明，这两栋楼的3楼，拥有最佳园林景观。

4、4#位于小区的西北角，由于西南是绿地公园，视野好，受5#遮挡小，性价比不错。

讲完这四点选房攻略，花姐再来聊聊两盘的主要竞品：88平米和93平米户型。

1、88平米户型

两款户型的布局差异不大，南面是一个卧室和一个客厅，北面是两个房间。

在赠送面积上，南面皆为内嵌式阳台、进深1.8米、半送、封闭，北面为设备平台、进深1.3~1.5米，全送、封闭。

最大的差异在于，0209项目的88平米为端户，侧面全面为飘窗赠送，得房率更高。

2、93平米户型

都是三室两厅两卫，最大的区别在于，朗月和风为两面宽，0209项目为南面三面宽。

不仅如此，这个形态，让0209项目93平米户型南面，又多了一个内嵌式阳台。

如果要将两个盘的产品做精准对比，须等0209项目的官方版户型图。

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