1019套！绍兴混合业态公寓落地，产城新城深耕人居

快讯背景：近期，绍兴滨海新区控股集团与华住集团旗下居住资产运营平台城家达成合作，落地绍兴滨海未来社区一期住宿资产运营项目。该合作共计交付1019间房源，划分城家公寓酒店、城家高级公寓两大产品业态，交由同一套运营体系统筹管理。

作为浙江大湾区重点产业平台，绍兴滨海新区正集中布局集成电路、生物医药等高新产业，大量产业工人、研发技术人员、企业驻场团队、应届毕业生、商务服务人群持续流入片区。产业扩张带来人口导入，但区域商业、生活配套仍处在逐步完善阶段。传统宿舍、普通酒店、民间零散租房，已经难以匹配多元、多周期的居住诉求。

URI认为，千间级租住项目落地，本质是产业新城面对人口流入浪潮，在住房供给端做出的一次现实探索。

▲绍兴滨海新区运营项目

01

产业先行的新城

正在遭遇居住供给错配

产业园区、路网厂房是产业新城建设的起点，但人口能不能沉淀下来，取决于工作之外的生活配套供给。

绍兴滨海新区人口结构已经伴随产业迭代发生明显改变。流入人群的居住周期差异巨大：一部分人仅短期商务出差，一部分项目团队需要数月驻场办公，还有技术人才携家庭在此长期就业生活。区域现有居住供给以人才保障公寓、企业集体宿舍、民间私租房源以及传统酒店为主，基础安居需求可以被满足，但缺少品牌化、规模化，能够兼容从数日到数年跨度的综合租住产品。

区域公办医院即将投入运营，还会新增医务人员、学术交流人员、病患陪护等特殊住宿需求，这类客群往往停留数周乃至数月，对洗衣、简餐、简易办公等配套功能存在实际诉求，普通酒店很难适配这类中长期停留场景。

整体来看，该片区租赁市场具备长期基本面支撑，但需求不会一次性集中释放。产业持续落地、高校医疗资源投用，人口消费能力会循序渐进释放，市场需要提前准备适配的供给，而不是等待需求爆发之后再补短板。

▲产业持续导入

02

双业态并行

用两套产品回应分层租住诉求

面对复杂多元的客群，项目没有采用单一产品覆盖全部房源，而是拆分两大业态，差异化承接不同人群的居住诉求。

城家公寓酒店主要承接商务差旅、企业项目驻场、医疗相关的中短期住宿需求。对比传统标准化酒店，它强化居住属性，租期灵活，既可以接待几天的短途出行，也适配跨月的阶段性驻场工作。

城家高级公寓则面向产业园青年职工、专业技术人才、家庭型长租群体。项目摒弃多人合租模式，全部采用独立居住单元，回应当下租客对隐私感、居住品质的升级诉求。

两种产品之外，社区公共空间成为重要补充。项目规划共享厨房、健身场地、自习办公区、公共洗衣点以及社群活动场地，把做饭、运动、社交等房间内部难以实现的功能放到公共区域；周边商业板块也围绕餐饮、零售、便民服务做规划，完善居住链条。

从资产经营角度，两套业态形成风险对冲。高级公寓长租房源打下稳定的出租底盘，公寓酒店捕捉弹性的商旅短期客流，扩大客群与租期覆盖范围，降低单一市场波动带来的经营压力。长短租不是简单物理拼接，更大的难点在于同一社区内，实现两类客群互不干扰，同时共享公共配套、渠道与服务能力。

▲图片为品牌产品示意，具体以项目最终落地为准

03

运营前置

不等开业 就介入项目全周期规划

该项目招标同时包含酒店、公寓两种业态，对运营方的综合能力提出硬性门槛。千余间房源不等于普通酒店，也不是简单对外招租的公寓大盘，产品配比、客群区隔、公区布局、商业规划，每一项都直接决定后期运营成败。

正式签约前，城家就已经启动市场研判、实地踏勘等前置工作。团队结合建筑本体条件调整产品配置与人流动线，在居住体验、改造成本、商业收益之间寻找平衡点，同步完成收益测算，锚定适配本地市场的产品组合。

在配套尚未成熟的产业新城，住宿与商业高度绑定。租住人口带来基础消费客流，成熟商业反过来提升社区吸引力。项目商业规划从住客真实日常需求出发，优先落地基础生活类业态，依托租住社区形成稳定人流，再带动商业逐步生长，而非一次性大规模铺排商业。

华住的品牌流量、城家规模化资产管理能力，叠加酒店 + 公寓复合产品能力，构成项目底层支撑。资产运营的起点并非开业交付，户型改造、公区划分、商业配比，每一处前期决策，都已经在定义后续的经营结果。

▲从市场研判到产品与商业规划，运营在签约前已经介入

04

分阶段落地

用真实市场数据指导后续开发

对于尚在发育的产业新城，签约只是项目的起点。项目开业之后，运营方将对接周边产业园区，通过企业团租、大客户协议、会员体系等渠道搭建客源体系。

当前新区产业人口仍在持续导入，城市配套还在培育，住宿需求会跟随企业入驻、医疗机构投用逐步释放。项目筹开涉及证照办理、团队搭建、渠道铺设、社群服务等大量细碎工作，运营方需要联动业主、工程、属地多方资源，把前期规划落地为常态化运营。

未来，社区还预留 800 多间二期房源。按照现有规划，一期运营满三年之后，结合片区成熟度、市场实际消费能力，再择机落地华住旗下中高端服务公寓品牌瑞贝庭公寓酒店。

URI城市租住了解到，中高端租住产品不能仅凭规划图纸预判市场，需要依靠真实入住率、客群结构、支付能力作为判断依据。优先落地一期承接当下现实需求，再根据运营数据决定二期推进节奏，相比一次性把全部房源推向市场，是城家更为审慎的资产处置路径。

▲尚在发育的产业新城

很多产业新城的通病，是重产业招商、轻居住配套，默认只要有就业岗位，人口自然会留下来。但绍兴滨海这一租住项目的实践恰恰证明：产业决定一座城市扩张的速度，居住配套决定人口沉淀的深度。

长短租混合业态固然是一套亮眼的产品方案，但它不是万能解药。混合租住模式真正的考验不在图纸与签约环节，而在于产业导入节奏、人口流入速度、商业培育周期三者能否同频。产业新城住房租赁，不能拿着成熟城市的模板直接复制，盲目一次性上满所有产品与档次。

住房租赁资产的价值，从来不是盖好房子就已经兑现。所谓产城融合，本质不是产业板块和居住板块在地理上挨在一起，而是居住产品能够匹配真实流动的人群，尊重新城市场循序渐进的成长节奏。如果忽略需求的真实生长周期，再好的硬件规划，最后也只会沦为空置的建筑。

内容来源：城家资管

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒