旧改烂账大爆发，8大国企打起来了

来源 | 凤凰网风财讯

8月17日，广州市中级人民法院，一起标的7.57亿元的旧改开发贷纠纷准时开庭。

广州农商行坐上原告席，被告席上除了出险民企时代控股、项目公司时岭地产，还坐着两级黄埔区属国资平台——科学城(广州)城市更新集团、广州科慧投资（以下简称“科学城系”）。

时间要回溯到2020年，时岭地产拿广州市岗贝、双井旧村的改造主体资格，向广州农商行举两笔旧改前期贷，本金6.76亿、息0.81亿，合计7.57亿；2022年时代控股因现金流断，逐步退出项目；2023年4月“科学城系”进场复工。

因为接盘时合同有一句"承接总交易价款包括但不限于时岭公司的银行贷款投入"，如今广州农商行直接“咬住”了国资接盘方。

虽然科学城集团自己也不是优等生。报告显示，集团2025年净亏69.6亿，总资本化比率85.1%，2026年一季度总债务攀至1378.4亿。但比起已经被执行7次、7月3日被申请破产重整的时代控股，“科学城系”毕竟是国资，银行瞄准了有人兜底，顺势将其告上法庭。

7.57亿的官司，已经占据了科学城集团上年底净资产的2.47%，规模不容小觑，因而其抗辩诉求很强烈。如今，旧改烂尾引发的这一场诉讼，俨然已经成为两大国企之间的“火拼”。

事实上，这只是“旧改烂账大爆发”的冰山一角。

因为当年疯狂布局城市更新的连带担保、债务加入、兜底回购，近三年以来围绕旧改合作的纠纷，明显增多。多家国企从“白衣骑士”变成“被告席常客”，追打诉讼的戏码集中上演。

例如，杭州市城市建设发展集团（简称杭州城发）曾为杭州建工集团的1.3亿流贷提供担保，2025年9月逾期后浦发、中信、广发三家银行先后起诉，杭州城发被动了代偿1.3亿。

谁料，2026年4月，杭州城发反向起诉杭州建工、广厦控股等反担保方追偿。“赔”进去不少钱的城投，正在疯狂找寻垫背的“背锅侠”。

再如深圳特区建发，曾作为纾困华南城的“白武士”出现，最后反而陷入36亿连环诉讼。

2026年5月，广州中院一审判特区建发与华南国际支付深基华智21.11亿股权收购款，同步冻结其账户21.32亿；5月7日华夏银行深圳分行又就15.13亿金融借款将其列被告。

诉讼背后，2022年5月，深圳特区建发19亿港元入股华南城，成为单一最大股东，后续扩容深基华智基金至110亿，并吸收中国信达入场。因为这背后是“差额补足 股权回购”的兜底协议，所以当2025年华南城被香港高院清盘，兜底协议被触发，引起系列诉讼。

最终，特区建发不仅在2022年-2025年累计亏损超80亿，董事长总经理也双双“换血”。然而管理层重大调整后，也难以挽回纾困四年的巨大损失。

还有今年备受热议的“深华发A被万科仲裁近22亿”的案件，也是由于2015年光明新区公明街道华发工业区旧改的影响。

当时，万科支付了6亿首期拆迁款给深华发A的控股股东武汉中恒。2026年5月，深圳万科再提仲裁，把武汉中恒、深华发一并列为被申请人，索偿21.99亿；福田法院裁定查封福田华发大厦、公明片区土地和账户，武汉中恒持1.2亿股（占总股本42.13%）轮候冻结，实控人李中秋283万B股同样被冻结。

这些从合作到诉讼的案例，剧情高度相似，都是民企找来国资或银行做金主，最后却把金主套牢。

“旧改项目坑很多，无论是操作还是合同文本，陷阱都多。”有资深城市更新律师指出，当年国企进场接盘，谈判重心多是“怎么让项目别烂尾、别出群体事件”，对《合作框架协议》里“承接价款包含银行贷款“、《前期服务协议》里“包括但不限于”这类表述缺乏法务严控，部分承接了债务，部分兜底回购的更是将财务投资人的义务过度放大。

尤其2018年-2021年旧改窗口期，多地国企被动承接民营房企退出项目。当时的测算模型可能是房价上涨、去化24-48个月。但现实哪里那么容易，如今房价横盘、去化翻倍，让接盘成为“接雷”。

为旧改买单的代价正在资产负债表上显性化。例如，广州农商行2025年末逾期贷款308.9亿、账面不良仅131亿，偏离度235.8%；科学城系亏损叠加诉讼；特区建发冻结合计超36亿；杭州城发1.3亿现金代偿后追偿回款未卜......

当旧改烂账的清算从项目公司烧到了国资集团本部，为当年的疯狂布局买单，这一轮诉讼潮，大概率才刚开头。

（凤凰网王婷婷/主编）